Горняк22: Рынок хитрых. Почему в Барнауле растет число квартир на продажу с обременением
У проекта льготной ипотеки на новостройки начался новый период: владельцы долевок «скидывают» имущество, и это новый тренд
Количество квартир с обременением, предлагаемых к продаже на рынке недвижимости Барнаула, начинает увеличиваться. По оценкам риелторов, в месяц – на 3-5% от общего объема предложения. «Ноги» этого явления растут из программы выдачи льготной ипотеки на новостройки: настала пора их продавать.
«Ипотечники» пошли
Обременение на квартиру накладывается в основном в двух случаях: когда ее покупают в ипотеку или с использованием материнского капитала.
21 июня, 7:28
Крупный застройщик Барнаула начал проектировать огромный микрорайон у Оби
Строительная компания «Жилищная инициатива» планирует развернуться в старом городе около реки и для этого готовит проект планировки микрорайона
«На нашем рынке до 80% квартир покупается в ипотеку. В 2020 году таких кредитов оформили в полтора раза больше к итогам 2019 года. Выдано 29,5 тыс. штук на 51,5 млрд рублей. Из них 8,45 тыс. штук на 16,7 млрд – на новостройки, где работала льготная ипотека. Настало время продавать такое имущество, поэтому рост количества сделок, в которых участвует такая недвижимость с обременением, закономерен», – говорит соучредитель агентства «Проспект-Недвижимость» Марина Ракина.
При этом тренд не результат того, что граждане перестали справляться с кредитной нагрузкой. По данным Центробанка, просроченная задолженность в мае в Алтайском крае составила 38 млн рублей, за аналогичный период 2020-го – 52 млн, а 2019-го – 46 млн.
«В Барнауле, Бийске и в целом в Алтайском крае мы не видим существенного роста дефолтных квартир, как, например, в Москве. Накануне «Известия» писали, что там граждане теряют доход и не могут платить банкам. Но какие там кредиты? По 10-15 млн рублей. У нас в ипотеку берут чаще сумму до 3 млн рублей, и алтайские заемщики справляются со своими кредитами», – говорит Вадим Руссков, директор барнаульского АН «Миэль-Недвижимость».
Хотят жить лучше
19 июня, 16:17
Жители Алтайского края продолжают активно покупать квартиры в новостройках
Специалисты говорят, что за пять месяцев текущего года в Алтайском крае купили уже более пяти с половиной тысяч квартир в новых домах
Марина Ракина объяснила, что чаще всего люди решают продать квартиры с обременением, чтобы улучшить жилищные условия. То есть купить более комфортное для семьи жилье: больше, меньше, в другом районе, городе, в доме с другим конструктивом или социальным обеспечением.
Вадим Руссков иллюстрирует: «Была у семьи квартира в старом доме в кредит под 10-12% годовых. Они увидели, что кредит на новостройку существенно дешевле – под 6% или даже 5%. Тогда такая семья искала долевку в доме, который должны были достроить в ближайшее время. Потому она продает свою «вторичку», гасит одну ипотеку и въезжает в новостройку».
Инвестору – дорога
Директор барнаульского банка «Акцепт» Светлана Сапожникова полагает, что на рынке также появились те, кто ранее покупал долевки с целью инвестиций:
«В октябре-ноябре они снимали у нас деньги со вкладов и покупали квартиры по тогда еще приемлемым ценам. Конечно, большинство из них обращали внимание на новостройки, на которые можно было оформить льготный кредит. Сейчас возвращают свои деньги с прибылью».
«Инвесторы несли в банк первоначальный взнос, скажем, в 20%, остальное добирали льготной ипотекой. Поплатив ее даже полгода, они сейчас продают недвижимость и все равно остаются в прибыли», – добавляет Вадим Руссков.
Какие последствия?
Количество квартир, которые продаются с обременением, растет не «семимильными шагами», а довольно плавно. По оценкам Марины Ракиной, на 3-5% ежемесячно от общего числа предложений:
«Теперь это будет для рынка норма. Даже банки уже придумали схемы перезалога недвижимости новому покупателю без погашения деньгами продавца текущего кредита. И одобрение нового кредита возможно с отлагательными условиями. Ранее это было пусть не барьером, но осложнением для сделки: покупатель должен был погасить кредит продавца».
Наращивание процента залоговых квартир отразится в целом на цене предложения, полагает Вадим Руссков:
«Возьмем две равноценные квартиры: в одном районе, в похожих домах, в сопоставимом состоянии. Владельцу той, что с обременением, целесообразно немного уступить в цене. Хоть на 50-100 тыс. рублей в зависимости от типа жилья. Его предложение должно быть чуточку «вкуснее», чтобы покупатель захотел пойти на сделку с дополнительными хлопотами».
Риелторы отмечают: в целом рынок недвижимости входит в стадию торможения. Количество предложений и сделок сокращается по объективным причинам: низкий сезон, повышение цены кредитов, которое началось вслед за повышением ключевой ставки Центробанком.
«Пока это небольшое сокращение к итогам аналогичного периода 2020 года и первого квартала 2021-го. Но мы уже видим продуктивный торг – от 80 до 200 тыс. рублей за квартиру. Это свидетельство того, что у участников рынка появилось больше времени для раздумий, поиска, торга, что время продавца уступает место времени покупателя».