На первичном рынке элитной недвижимости Москвы предложение растет, а спрос падает
По данным экспертов экосистемы Kalinka, на рынке элитной недвижимости Москвы в 2022 году снижение спроса может составить до 60% к рекордному показателю 2021 года.
Эксперты экосистемы Kalinka подвели предварительные итоги 2022 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы. В декабре 2022 года количество лотов в продаже достигло 2 593 лота на фоне вывода на рынок новых крупных проектов, что на 10% выше показателя 3 квартала и на 25% превышает показатель годом ранее. Суммарный объем предложения составил 364 тыс. кв. м (+6% за квартал и +17% за год).
Прирост предложения связан с выходом на продажу достаточно большого пула лотов в новых премиальных комплексах, таких как Luzhniki Collection, «Дом на Малой Грузинской», ЖК Onest на фоне общего снижения спроса на рынке. В результате доля объема предложения premium-класса увеличилась до 66%, deluxe же за квартал демонстрировал снижение доли на 3 п.п. – до 34%.
На декабрь 2022 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы в продаже остается 97 комплексов deluxe и premium класса. В целом с начала года на рынок вышло 18 новых элитных проектов, что превысило аналогичный показатель в целом за 2021 год (за который вышло 13 проектов) на 38%. Суммарный объем предложения в новых проектах составляет более 222 тыс. кв. м, что на 5% уступает показателю 2021 года (при меньшем количестве комплексов показатель был достигнут за счет масштабного проекта «Остров» с премиальной частью, так в течение года на рынок вышли корпусы в 3-х очередях). 2022 год охарактериховался выходом на элитный рынок новых игроков, ранее реализовавших недвижимость в других сегментах. В premium классе в 2022 году стартовали продажи новых крупных проектов Opus, «Дом на Малой Грузинской», 1 очереди Luzhniki Collection, Onest. В классе deluxe рынок пополнился предложением за счет крупных проектов Vesper Tverskaya (второй корпус с апартаментами), «Космо 4/22», Quartier D’or, «Ильинка 3/8», «Саввинская 27». До конца года ожидается выход еще 1-2 проектов класса deluxe на стадии закрытых продаж.
В 2023 году динамика выхода новых проектов будет зависеть от общего состояния рынка и его показателей: с учетом переносов проектов, которые ранее были заявлены на 2022 год, ожидается старт продаж порядка 6 комплексов класса deluxe и 3-4 комплексов premium-класса.
На декабрь показатель средневзвешенной удельной стоимости впервые продемонстрировал снижение на 4% за квартал на фоне выхода большого количества лотов в новых комплексах на начальных стадиях строительства – до 1 369 тыс. руб. за кв. м. За год цена выросла на 16%. Увеличение средневзвешенной стоимости в целом по элитному рынку в 2022 году было связано и с влиянием роста доли предложения класса deluxe. В premium классе снижение за квартал составило чуть менее 2% – до 952 тыс. руб. за кв. м (+5% за год), в классе deluxe цена незначительно скорректировалась до 2 192 тыс. руб. за кв. м (+12% за год). Наиболее высокий уровень цен в 2022 году наблюдался в марте, когда на фоне волатильности курса при достаточно высокой доли предложения с ценами в иностранной валюте средневзвешенные цены достигали пиковых значений. Тем не менее большинство застройщиков, придерживающихся валютного ценообразования, зафиксировали цены в рублях, тем самым скорректировав уровень цен в сегменте относительно пиковых значений марта. В 4 квартале на фоне отсутствия спроса в достаточно большом количестве проектов с менее ликвидным и остаточным предложением девелоперы прибегали к некоторым снижению стоимости за счет вывода акционных предложений.
В целом по элитному рынку Москвы в 4 квартале наблюдается дальнейшее снижение спроса, что по большей части связано с низким показателем продаж в классе premium, где некоторые застройщики также предлагают акции и скидки на определённые пулы лотов.
«С начала года на фоне политической и экономической нестабильности спрос на элитном рынке ожидаемо демонстрирует достаточно сильное снижение по сравнению с предыдущими годами – рассказала Екатерина Румянцева, основатель, СЕО экосистемы Kalinka. – В результате суммарное количество сделок на рынке элитной недвижимости может показать достаточно сильное понижение – до 60% по сравнению с прошлым годом (порядка 1 тыс. лотов в 2022 году). Тем не менее на фоне роста цен в проектах в текущем году достаточно значимо возрос показатель средневзвешенной удельной стоимости 1 кв. м приобретённого лота – в среднем до 1,1 млн руб., что на 35% выше показателя 2021 года».