Boom inmobiliario en El Salvador: ¿inversión rentable o exclusión estructural?

El auge inmobiliario en El Salvador, impulsado por mejoras en seguridad y flujos de inversión de la diáspora, está redefiniendo el mercado residencial. Mientras crecen los desarrollos verticales y costeros, surge la duda: ¿se trata de una oportunidad sostenible o de una burbuja alimentada por expectativas y efectivo? El análisis revela tensiones estructurales profundas.

Por qué importa. El apetito de inversionistas extranjeros y salvadoreños en el exterior ha elevado la demanda inmobiliaria, especialmente en zonas turísticas y de plusvalía. Este fenómeno transforma la costa y la capital, pero tensiona el acceso a vivienda para los residentes locales.

• El 78 % de las compras son para inversión, y no para vivienda propia, según Geoterra.

• Surf City y la Carretera al Puerto concentran los proyectos más dinámicos del país.

• El 80 % de las transacciones son en efectivo, lo que margina a quienes dependen de crédito.

En el radar. Desde 2020, el mercado inmobiliario salvadoreño ha crecido un 40 %, según Julio Espinoza, director general de Geoterra Regional de Avalúos, el mercado inmobiliario en El Salvador. No es una expansión convencional: está empujada por inversión especulativa, turismo, y plataformas como Airbnb.

• Entre 2021 y 2023, el sector creció a un ritmo del 10 % anual; en 2024, un 4,65 %.

• La oferta está dirigida al turista y al inversionista, no al residente habitual.

• Hay un déficit de 944 000 viviendas, mientras el promedio de inversión ronda los USD 250 000.

Datos clave. Los precios de propiedades en zonas de alta demanda han duplicado su valor. El fenómeno Airbnb amplifica esta presión, con más de 10 000 propiedades listadas y un ingreso promedio de USD 1464 mensuales por unidad.

• Inmuebles que costaban USD 70 000 ahora alcanzan los USD 140 000.

• Solo el 15 % de los encuestados supera los USD 8000 mensuales de ingreso.

• El 50.7 % de los hogares tiene un déficit cualitativo de vivienda, según EHPM 2023.

Detrás de escena. El Gobierno ha implementado incentivos fiscales y mejoras regulatorias para fomentar desarrollos verticales. La OPAMSS ha aprobado más de 120 proyectos urbanísticos, mientras las empresas apuestan por zonas antes marginales.

• La exoneración fiscal aplica a proyectos con torres de más de 35 pisos.

• La tramitología acelerada facilita permisos y atrae capital extranjero.

• Se impulsa la tokenización de activos como alternativa de inversión accesible vía blockchain.

Balance. La transformación inmobiliaria salvadoreña plantea dilemas de fondo. El modelo actual prioriza retornos y plusvalía, pero deja poco margen para políticas de vivienda inclusiva. A medida que se expande la inversión costera y vertical, el país deberá decidir si urbaniza para el turista o para el ciudadano. La sostenibilidad dependerá del balance entre ambos.

*Con información de: E&N