Crédito en ebullición y un mercado que se tensiona

El crédito para construcción en El Salvador vive una expansión insólita: los montos otorgados por la banca se duplicaron (117 %) en un año y la oferta de proyectos crece como nunca. El auge responde a cambios regulatorios, percepción de seguridad y apetito de inversión. Pero también despierta alertas sobre una posible sobreoferta.

Por qué importa. La construcción se convirtió en el motor más dinámico de la economía salvadoreña. Impulsa empleo, obra inmobiliaria y mayor uso del crédito productivo. El salto de financiamiento es evidente con más proyectos, aprobaciones rápidas y un mercado que apuesta por vivienda vertical y horizontal.

• Los créditos para construir vivienda alcanzaron USD 233.4M hasta agosto, más del doble que en 2024. Esto refleja un apetito bancario asociado al auge inmobiliario.

• La percepción de mayor seguridad impulsó el regreso del comprador salvadoreño en el exterior. Uno de los segmentos que más dinamiza proyectos nuevos.

• Exenciones fiscales a edificios de más de 35 pisos aceleraron inversiones, creando incentivos claros para que desarrolladores apuesten por mayor densidad.

En el radar. El punto de inflexión se dio en mayo, cuando la banca aprobó USD 50.4M solo para construcción de vivienda. Según analistas, es una mezcla de expectativas positivas y una demanda creciente, aunque todavía concentrada en San Salvador y La Libertad Este.

• José Velásquez, presidente de Cámara Salvadoreña de la Construcción, detalla que existen más de 120 proyectos activos, principalmente verticales.

• Luis Rodríguez, director ejecutivo del Consejo de Alcaldes y Oficina de Planificación del Área Metropolitana de San Salvador, atribuye el auge a trámites más ágiles que ahora se resuelven en días o semanas, reduciendo costos y tiempos.

• El Banco Central de Reserva reporta que la construcción creció un 33.87 % en el segundo trimestre, convirtiéndose en el sector más expansivo del PIB.

Entre líneas. Otto Rodríguez, economista, explica que la banca presta más en ciclos donde percibe que la venta será sólida. Sin embargo, la demanda no se mueve al mismo ritmo: los créditos hipotecarios caen, aunque la obra nueva sigue disparada. Esa brecha podría anticipar tensiones futuras en el mercado.

• Advierte el riesgo: “Se esté creando un stock de viviendas”. Esto podría generar condiciones para una burbuja si la oferta supera a la demanda real.

• Los créditos hipotecarios bajaron a USD 290M. Una caída del 3.36 %, reflejando desaceleración del comprador tradicional.

• El economista añade que los agentes inmobiliarios reportan señales de enfriamiento en ventas, pese a que los proyectos continúan multiplicándose.

Lo que sigue. El reto inmediato será calibrar cuánto del crecimiento es estructural y cuánto es coyuntural. El auge puede sostenerse si la economía mantiene ritmo, pero un exceso de inventario presionaría precios, reduciría retornos y frenaría el apetito inversor. La clave será evitar distorsiones y mantener reglas claras.

• La banca deberá evaluar capacidad de pago en un entorno económico que, según Rodríguez, muestra señales de desaceleración en indicadores recientes.

• El gobierno tiene el desafío de sostener la agilidad regulatoria sin generar incentivos que empujen proyectos inviables a largo plazo.

• Para inversionistas, el foco será leer con precisión la demanda real y evitar sobreexposición en segmentos saturados.