Der Teilverkauf einer Immobilie verspricht finanzielle Freiheit im Alter. Doch viele Verträge haben es in sich. W elche Fallstricke drohen und welche Alternativen es gibt. Steigende Strom- und Heizkosten setzen vielen Haushalten zu. Eigentümer älterer Immobilien sehen sich zusätzlich mit teuren energetischen Sanierungen konfrontiert. Gerade im Ruhestand kann das zur finanziellen Belastungsprobe werden. Denn häufig steckt das gesamte Vermögen fast ausschließlich in der selbstgenutzten Immobilie, während das monatliche Einkommen mit dem Renteneintritt deutlich sinkt. Ein klassischer Kredit scheidet für viele wegen des Alters aus. Die Lösung scheint da der sogenannte Teilverkauf zu sein: Anbieter werben damit, dass Eigentümer einen Teil – in der Regel maximal 50 Prozent – ihrer Immobilie verkaufen, aber weiterhin dort wohnen bleiben und das Nutzungsrecht behalten können. Lockangebote mit Tücken Tatsächlich klingt das Modell zunächst plausibel: Die Immobilie wird zu Geld gemacht, ohne ausziehen zu müssen. Doch die Verbraucherzentrale Hamburg warnt: "Was auf den ersten Blick seriös wirkt, entpuppt sich bei näherem Hinsehen häufig als intransparentes und teures Vertragsmodell", sagt Sandra Klug, Finanzexpertin der Verbraucherzentrale. Nießbrauch im Testament : Was Sie beachten sollten Haus überschreiben für Pflege: Das gehört in den Vertrag Hintergrund: Wer verkauft, zahlt fortan für den veräußerten Anteil ein sogenanntes Nutzungsentgelt. Zusätzlich bleibt die vollständige Verantwortung für Instandhaltung und Reparaturen meist beim Eigentümer. Das bedeutet: Die monatliche Belastung bleibt – oder steigt sogar. Undurchsichtige Verträge und unkalkulierbare Risiken Kritisch wird es spätestens bei den Vertragsdetails, die viele erst am Ende richtig überblicken: Unternehmen sichern sich häufig vertraglich einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent. Und während sie sich so gegen Verluste schützen, tragen die verbliebenen Eigentümer das volle Risiko: Sinkt der Immobilienwert, müssen sie im Zweifelsfall selbst für die Differenz aufkommen. Auch auf längere Sicht droht Ärger. "Uns erreichen viele Beschwerden wegen undurchsichtiger Abrechnungen oder plötzlicher Forderungen", so Klug. Wer seine Immobilie später vollständig zurückkaufen möchte, zahlt oft deutlich mehr als erwartet. Rechtliche Grauzone – wenig Verbraucherschutz Besonders problematisch: Der Teilverkauf bewegt sich bislang in einer rechtlichen Grauzone. Weder die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) noch andere Behörden kontrollieren die Anbieter systematisch. Auch klare gesetzliche Vorgaben fehlen. Ein Rechtsgutachten, das der Sachverständigenrat für Verbraucherfragen im März 2025 in Auftrag gegeben hat, stuft Teilverkaufsmodelle als Mischform zwischen Immobilienverkauf und Verbraucherdarlehen ein. Die Konsequenz: Viele Verbraucher wissen nicht, worauf sie sich einlassen, und werden über tatsächliche Kosten, Risiken und Verpflichtungen nur unzureichend informiert. Die Bafin mahnt zudem irreführende Werbung, das Risiko vorzeitiger Zwangsverkäufe bei Zahlungsverzug und eine mögliche Zwangsversteigerung im Insolvenzfall des Käufers an. Welche Alternativen gibt es? Die Verbraucherzentrale rät daher, andere Wege sorgfältig zu prüfen und sich umfassend beraten zu lassen. Denn der Teilverkauf sollte immer nur die letzte Option sein. Sandra Klug empfiehlt, zunächst Alternativen zu prüfen: "Je nach Lebenslage können eine Immobilienverrentung in Form einer Leibrente, ein Verkauf mit Rückmietung oder ein spezieller Kredit für Seniorinnen und Senioren ohne laufende Tilgung sinnvoller sein." Wichtig sei außerdem, Angehörige frühzeitig einzubeziehen und sich nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen. Denn bei der finanziellen Absicherung im Alter geht es um mehr als Zahlen. Es geht um Sicherheit, Lebensqualität und Selbstbestimmung.
