La Ley de Alquileres lo confirma: es obligatorio pedir permiso a los vecinos para realiza un alquiler turístico
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales en España, especialmente entre los jóvenes. Encontrar un piso de alquiler asequible resulta cada vez más complicado debido a una oferta limitada y a unos precios que no dejan de subir. En muchas ciudades, el coste medio de una habitación ya supera los 500 euros al mes y en capitales como Madrid, Barcelona o Valencia puede alcanzar fácilmente los 700 euros, una cifra inasumible para muchos. Ni que hablar de una casa al completo.
Esta situación se ha agravado en los últimos años por distintos factores. Uno de los más determinantes es el auge del alquiler vacacional. Cada vez más propietarios optan por destinar sus viviendas al alojamiento turístico, especialmente en temporada alta, atraídos por una rentabilidad muy superior a la del alquiler de larga duración, además de evitar la temida inquiokupación. Las plataformas de alquiler online han popularizado este modelo, provocando que miles de pisos hayan salido del mercado residencial y reduciendo aún más la oferta disponible para quienes buscan una vivienda estable. Una medida lo cambia todo.
Los vecinos tienen la última palabra
La clave está en la Ley de Propiedad Horizontal, que introdujo un cambio: a partir de 2025, alquilar una vivienda con fines turísticos deja de ser una decisión individual. El propietario está obligado a solicitar la autorización de la comunidad de vecinos, que deberá pronunciarse de forma expresa. La Ley Orgánica 1/2025, publicada en el BOE, explica que para poder destinar un piso al uso turístico será necesaria una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, es decir, al menos un 60 % de los vecinos deberá dar su visto bueno.
Este cambio supone un giro importante respecto a la situación anterior. Hasta ahora, eran los vecinos quienes debían iniciar acciones para prohibir un piso turístico si generaba problemas. Con la Ley de Alquileres, el punto de partida es justo el contrario: sin permiso previo, no se puede apostar por el alquiler turístico, y hacerlo sin autorización puede tener consecuencias legales y sanciones severas.
La ley contempla subida en las cuotas
La ley también aborda el impacto económico que generan los pisos turísticos en las comunidades. El uso de los ascensores, los portales, las escaleras y otros espacios comunes aumenta y de forma simultánea el desgaste. Por ello, la normativa permite a las comunidades imponer cuotas adicionales de hasta un 20 % a las viviendas destinadas al alquiler turístico, con el objetivo de que sean sus propietarios quienes asuman los costes derivados de esa actividad. Es decir, pueden aceptar que haya un piso turístico, pero subir el precio a dicho propietario.
El propósito final de estas medidas es mejorar la paz y la tranquilidad en los edificios residenciales, reduciendo el ruido y la rotación constante de huéspedes. También se busca proteger la convivencia vecinal y garantizar que quienes viven todo el año en un inmueble no vean alterada su calidad de vida. Aunque el motivo principal es incentivar que más viviendas regresen al mercado de alquiler tradicional, aumentando la oferta disponible para familias, estudiantes y trabajadores.
La norma no tiene efecto retroactivo. Los pisos turísticos que ya contaban con todas las licencias y autorizaciones antes de la entrada en vigor de la ley, el 3 de abril de 2025, podrán seguir funcionando con normalidad. A partir de esa fecha es cuando la comunidad de vecinos adquiere un papel decisivo para aquellos que quieran cambiar su forma de alquilar.
Las otras condiciones para el alquiler turístico
Tener el permiso de los vecinos no es el único condicionante para ser apto. El Ministerio de Vivienda también señala otros cuatro condicionantes para conseguir el número de registro el arrendador. Son los siguientes:
- Referencia catastral y la dirección exacta de la vivienda.
- Detallar si se quiere alquilar la vivienda completa o por habitaciones.
- Número de personas que podrán hacer uso de la vivienda.
- Cumplir con los requisitos establecidos en cada comunidad autónoma donde se encuentra la vivienda.