Die Frage, ob ein Haus mit Wärmepumpe, Solaranlage und guter Dämmung ausgestattet ist, entscheidet zunehmend über dessen Wert. Eine nahende EU-Anpassung könnte das verändern. Zentrale Gesetze wie das "Heizungsgesetz" und die EU-Gebäuderichtlinie wirken sich auf den Wert von Immobilien in Deutschland aus. Einer Analyse des Immobilienportals Immoscout24 zufolge sind die Immobilienpreise für energieeffiziente Gebäude deutlich stärker gestiegen als für diejenigen, die eine schlechte Energiebilanz aufweisen. Wohnungen in der Energieeffizienzklasse A gewannen zwischen 2021 und 2025 13 Prozent an Wert, während Wohnungen in den niedrigen Klassen G und H im selben Zeitraum zwölf Prozent an Wert einbüßen mussten. Um in der Energieklasse A angesiedelt zu werden, muss der Energieverbrauch der Wohnung sehr niedrig sein. Dies ist vor allem durch eine sehr gute Dämmung, hochwertige Fenster und Türen sowie eine neuwertige Heizung wie eine Wärmepumpe oder einen Fernwärmeanschluss mit guter Energiebilanz zu erreichen. Eine Solaranlage mit Thermieanlage für Warmwasser kann den Verbrauch zusätzlich absenken. Vor allem Eigentumswohnungen verlieren an Wert "Der Sanierungsdruck trifft Eigentumswohnungen härter als Einfamilienhäuser. Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert, während Häuser preisstabiler sind – selbst mit schlechter Energieeffizienz", sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin von Immoscout24 zu der Analyse. "Das hat einen einfachen Grund: Einfamilienhäuser lassen sich häufig in Eigenregie sanieren. Wohnungseigentümer hingegen können nicht allein entscheiden – sie brauchen die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Das bremst Sanierungen und schlägt sich in den Preisen nieder." Das Portal hat für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auch die aktuellen Quadratmeterpreise je nach Energieeffizienzklasse berechnet: Energieeffizienzklasse Preis für Wohnungen pro m² in Q4 2025 Prozentuale Veränderung seit 2021 Preis für Einfamilienhäuser pro m² in Q4 2025 Prozentuale Veränderung seit 2021 A 6.095 Euro +13 % 4.836 Euro +16 % B 5.478 Euro +4 % 3.927 Euro +4 % C 4.350 Euro -5 % 3.549 Euro +8 % D 4.006 Euro +2% 3.227 Euro +5 % E 4.010 Euro +1 % 3.073 Euro +5 % F 3.879 Euro -4 % 2.927 Euro +5 % G 3.558 Euro -12 % 2.768 Euro +5 % H 3.222 Euro -12 % 2.600 Euro +7 % Zur Methodik: Analysiert wurden alle Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser mit Angabe zur Energieeffizienzklasse, die im ersten Quartal 2021 und im vierten Quartal 2025 bei Immoscout24 zum Verkauf inseriert wurden. Bei den Quadratmeterpreisen handelt es sich um durchschnittliche Angebotspreise aller Objekte des jeweiligen Immobilientyps (Wohnung/Haus) und der jeweiligen Klasse (A bis H). Der Tabelle ist zu entnehmen, dass die Werte von Einfamilienhäusern zwar stabiler sind, aber auch je nach Energieklasse stark abweichen. So haben sich die Immobilienwerte der Häuser in der schlechtesten Klasse H zwischen 2021 und 2025 zwar erhöht. Aber vor allem seit 2023 sinken die Preise für diese Häusergruppe wieder signifikant, so Immoscout24. Der Preisabschlag ist aber aktuell noch nicht so signifikant, um die Gewinne aus den Jahren zwischen 2021 und 2023 einzuholen. Neue Energieausweise ab Mitte 2026 Aktuell gibt es in Deutschland sogar neun Energieeffizienzklassen, von A+ bis H. Die Klasse A+ trifft meistens nur auf sogenannte "Passivhäuser" zu. Das sind Häuser, die so gut gedämmt sind, dass der Wärmeverlust minimal ist. Dadurch müssen sie kaum oder sogar überhaupt nicht beheizt werden. Ab Mitte 2026 sollen aber neue, EU-einheitliche Energieausweise eingeführt werden. Die neue Skala geht dann nur noch von A bis G, es fehlen also im Vergleich zum deutschen System zwei Klassen. Klasse A soll ausschließlich für Nullemissionsgebäude gelten – ein neuer Neubaustandard, der ab 2030 für alle neuen Wohngebäude gelten soll. Energieklasse G soll für die schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands eines Landes gelten. Alle übrigen müssen sich dann gleichmäßig auf die anderen Energieklassen B bis F einsortieren. Für Immobilienbesitzer bedeutet das, dass sie beim Verkauf oder der Vermietung ihres Gebäudes ab Mai 2026 einen neuen Energieausweis bekommen können. Bestehende Energieausweise müssen nur getauscht werden, wenn sie älter als zehn Jahre sind. Wer sein Haus oder seine Wohnung selbst bewohnt, braucht überhaupt keinen Energieausweis. Neue Energieklassen können den Markt aufmischen Wenn neue Energieeffizienzklassen eingeführt werden, könnte das natürlich auch einen Einfluss auf die Wertentwicklung der Immobilien haben. Ein Haus, das heute in Klasse A eingestuft ist, kann im neuen System die Klasse B bekommen. Gebäude der Energieklasse H könnten in Zukunft "aufgewertet" werden und Klasse G bekommen. Da beide Systeme übergangsweise parallel existieren werden, könnte auch das auf den Preis eine Auswirkung haben. Auf Anfrage von t-online bestätigt Arne Hartwig, Experte bei Immoscout24, dass es hier ein Risiko gibt. Da die genaue Ausgestaltung für Deutschland aber noch aussteht, könne man keine Prognose abgeben, ob und ab wann die neuen Energieklassen für den Immobilienmarkt relevant werden. "Für die Immobilienbewertung bleibt entscheidend, wie Angebot und Nachfrage reagieren. Neue Vorgaben allein führen nicht automatisch zu Preisanpassungen, sondern entfalten ihre Wirkung erst über konkrete Nutzungseinschränkungen, Kosten oder Finanzierungsbedingungen. Auch Förderprogramme können dazu beitragen, energetisch schwächere Bestandsimmobilien weiterhin marktfähig zu halten", so Hartwig. Regierung will Sanierungen künftig stärker fördern Neue Förderprogramme sind auf Bundesebene auch geplant . Im Entwurf für ein neues Klimaschutzprogramm, das bis März vorgelegt werden muss, wird dies zumindest angedeutet: Demnach soll es für den Heizungstausch mehr Geld geben, wenn man weniger als 30.000 Euro zu versteuerndes Jahreseinkommen vorweist. Auch Gebäudesanierungen will die Regierung demnach für Haushalte mit bis zu 40.000 Euro zu versteuerndem Jahreseinkommen mit einem Kostenzuschuss von bis zu 30 Prozent fördern. Bei besonders schlecht gedämmten Gebäuden soll es einen Zuschlag von zehn Prozentpunkten geben. Sanierungsmaßnahmen werden auch heute schon gefördert, allerdings nicht nach Einkommen gestaffelt. Damit dürften nicht nur die Energieeffizienzklassen für die künftige Wertentwicklung von Immobilien entscheidend sein. Arne Hartwig sagt: "Für die Preisfindung gewinnt damit weniger die formale Effizienzklasse als 'neuer Tacho' an Bedeutung, sondern die Perspektive: Welche energetischen Ziele sind realistisch erreichbar und mit welchem Investitionsaufwand?" Insbesondere bei unsanierten Immobilien sei es wichtig, potenziellen Käufern Zugang zu transparenten Informationen zu ermöglichen, die eine realistische Kostenabschätzung präsentieren. Auch das könne sich Hartwig zufolge "stabilisierend" auf die Preise auswirken.
