Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: las deudas de los propietarios no se pueden reclamar después de cinco años
Las comunidades de propietarios españolas conviven desde hace años con un problema que afecta directamente a su estabilidad económica y a la convivencia entre vecinos: la morosidad. Cuando uno o varios propietarios dejan de pagar las cuotas correspondientes a los gastos comunes del edificio, el resto de vecinos ve cómo el presupuesto de la comunidad se resiente. Esta situación genera tensiones, porque los gastos obligatorios como mantenimiento, reparaciones o servicios compartidos siguen corriendo aunque no se cuente con los recursos previstos.
El impacto de los impagos va más allá de un simple retraso en ingresos. Las comunidades pueden ver mermados fondos que deberían destinarse a inversiones o a cubrir emergencias, y los propietarios cumplidores terminan soportando cargas adicionales. En algunos casos, la deuda se acumula durante años, y si nadie actúa para reclamarla, se abre la puerta a un desenlace inesperado como es la pérdida del derecho a exigir su cobro. Esto se debe a las reglas sobre prescripción de las acciones para reclamar deudas dentro del sistema legal español.
La sentencia que fijó el criterio en cinco años
La reciente sentencia 1726/2025, dictada por el Tribunal Supremo el 26 de noviembre de 2025, ha consolidado definitivamente un criterio que estaba en discusión. Las deudas por cuotas comunitarias impagadas prescriben a los cinco años si no se ha presentado una reclamación judicial o una acción formal que interrumpa ese plazo. La Sala de lo Civil del alto tribunal aplicó el artículo 1966.3ª del Código Civil, que fija un periodo de prescripción de cinco años para obligaciones de pago periódico como las cuotas de comunidad, aun cuando estas deudas se hubiesen generado antes de la reforma legal de 2015 que redujo los plazos de prescripción general.
El Tribunal Supremo da la razón a los propietarios
Ese criterio se materializó en un caso concreto planteado por una comunidad de propietarios de Madrid, que reclamaba 6.497,30 euros a dos vecinos por cuotas impagadas entre los años 2007 y 2014. Los propietarios demandados aceptaron pagar solo parte de esa deuda porque, según su interpretación, las cantidades más antiguas ya no podían exigirse judicialmente. El Tribunal Supremo dio la razón a esta postura al considerar que las cantidades pendientes de los años anteriores a 2013 ya habían transcurrido más de cinco años sin que la comunidad interrumpiera el cómputo de la prescripción, por lo que quedaron fuera del ámbito de reclamación.
Como consecuencia, el alto tribunal limitó la condena al pago de 1.696 euros, que corresponden a las cuotas y recargos de los ejercicios 2013 y 2014, más los intereses legales desde que se presentó el procedimiento monitorio en 2017. Más de 4.800 euros quedaron fuera porque la comunidad no había actuado con la diligencia necesaria dentro del plazo legal. Esta decisión ha servido para aclarar que, aunque la deuda siga apareciendo en los libros de cuentas de la comunidad, la justicia ya no puede obligar a su pago si ha transcurrido el periodo de prescripción sin acciones válidas para reclamarla.
La importancia de designar y ejecutar el procedimiento
La sentencia en cuestión supone un aviso claro para miles de comunidades de propietarios en toda España. En este sentido, obliga a quienes ejercen funciones de administración y representación de las fincas a actuar con rapidez cuando detectan impagos, utilizando mecanismos como el requerimiento fehaciente o el procedimiento monitorio antes de que se cumplan cinco años desde el vencimiento de cada cuota. Dejar pasar el tiempo puede significar perder la posibilidad de reclamar judicialmente importes que, a lo largo de los años, pueden representar sumas importantes. El fallo no solo clarifica la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal en esta materia, sino que también refuerza la necesidad de una gestión diligente de las deudas comunitarias.