Más de 500.000 alquileres vencen en 2026: así podrán subir (o no) la renta los propietarios según la nueva Ley de Vivienda
Más de medio millón de contratos de alquiler van a vencer a lo largo de este año. Este escenario mantiene en vilo tanto a inquilinos como a propietarios en pleno cambio del mercado inmobiliario. Ante esta situación, Legálitas analiza qué opciones tienen los caseros a la hora de renovar, suspender o firmar un nuevo contrato, y qué límites existen ahora para fijar la renta máxima en los nuevos arrendamientos.
La finalización masiva de contratos coincide con la aplicación plena de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, que ha introducido nuevas reglas sobre prórrogas, límites de renta y actualizaciones.
Prórrogas: hasta tres años adicionales y sin cambiar condiciones
Cuando han transcurrido los cinco primeros años del contrato —o siete si el arrendador es persona jurídica—, el propietario puede acogerse a una prórroga de hasta tres años adicionales. Esta extensión es obligatoria para el casero y voluntaria para el arrendatario, que puede oponerse a cualquiera de las anualidades.
Durante ese periodo, el casero debe mantener las condiciones pactadas en el contrato original. Es decir, no puede modificar cláusulas ni subir la renta más allá de la actualización anual prevista en el propio contrato.
En las zonas tensionadas existe además la denominada prórroga extraordinaria obligatoria. Si el inquilino la solicita, el propietario debe conceder una ampliación anual que puede extenderse hasta un máximo de tres años adicionales, lo que alarga todavía más la duración efectiva del arrendamiento.
No renovación: plazos de preaviso
Si el propietario decide recuperar la vivienda al vencimiento del contrato, debe comunicarlo por escrito al inquilino con al menos cuatro meses de antelación. Si no respeta ese plazo, el contrato se prorrogará automáticamente por anualidades hasta un máximo de tres años más.
El inquilino, por su parte, puede evitar esa prórroga automática si manifiesta su voluntad de no renovar con un mes de antelación a la fecha de finalización de cualquiera de las anualidades.
Nuevo contrato: ¿cuánto puede subir el propietario la renta al inquilino?
Cuando el propietario opta por resolver el contrato y plantear uno nuevo, también debe avisar con cuatro meses de antelación para que el inquilino pueda decidir si acepta las nuevas condiciones.
"Si ambos deciden hacer un nuevo contrato, se deben pactar nuevas condiciones, por lo que el casero puede establecer la renta que considere oportuna, excepto si es una zona tensionada", explican desde Legálitas. En estas zonas se aplican límites vinculados al Índice de Referencia Estatal del alquiler.
La normativa distingue entre grandes tenedores —propietarios de cinco o más viviendas en zona tensionada— y pequeños propietarios:
- Grandes tenedores: deben fijar la renta conforme al índice estatal de referencia.
- Pequeños propietarios: si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, el precio se ajustará al índice estatal. No obstante, si ha estado arrendada, la nueva renta partirá de la del contrato anterior más la actualización correspondiente del índice aplicable.
Además, se permite un incremento máximo del 10% sobre la renta anterior si la vivienda ha sido rehabilitada o ha incorporado mejoras de eficiencia energética o accesibilidad en los dos últimos años, o si el nuevo contrato se firma por un periodo igual o superior a 10 años (o incluye prórroga voluntaria equivalente).
La ley obliga también a incluir en el contrato una cláusula donde conste el importe de la renta del último arrendamiento vigente.
¿Cómo se estipula la renta de un piso de alquiler actualmente?
Fuera de las zonas tensionadas, la renta es la que libremente acuerden las partes. El pago, con carácter general, es mensual y debe realizarse por medios electrónicos desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, salvo que alguna de las partes carezca de cuenta bancaria, en cuyo caso podrá abonarse en metálico en la vivienda arrendada.
¿Cada cuánto se puede subir el precio de la renta anualmente en los nuevos contratos?
En cuanto a la actualización anual, no es automática: debe estar recogida expresamente en el contrato. Además, existen límites cuantitativos:
- En contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, la actualización se rige por la variación del IPC publicado por el Instituto Nacional de Estadística.
- En contratos suscritos a partir de esa fecha, se aplica el Índice de Referencia de Arrendamiento de Vivienda publicado por el INE.
Duración mínima y resolución anticipada
El tiempo mínimo pactado para un arrendamiento de vivienda habitual es de seis meses. No obstante, si el contrato se firma por un periodo inferior a cinco años —o siete si el arrendador es persona jurídica—, se prorrogará obligatoriamente por anualidades hasta alcanzar ese mínimo legal.
El inquilino puede desistir del contrato una vez transcurridos los seis primeros meses, con un preaviso de un mes, aunque puede existir penalización si así se pactó. También puede comunicar su voluntad de no renovar con al menos dos meses de antelación al cumplimiento del quinto o séptimo año, según el caso.
El propietario, en cambio, debe respetar el plazo mínimo de cinco o siete años. Solo si es persona física podrá recuperar la vivienda para uso propio o familiar a partir del primer año de contrato, siempre que exista cláusula expresa y con un preaviso mínimo de dos meses.