Gut zu wissen: Bruchbude, aber lukrativ: Steuern sparen mit Denkmal-Immobilien

Die Steuer kann helfen: Vermittler denkmalgeschützter Immobilien locken Interessenten mit satten Abschreibungsmöglichkeiten. Doch die Rechnung hat einige Unbekannte.

Dass ihr Quartier im Hamburger Alstertal um 1980 herum als städtebaulicher Architektur-Wettbewerb entstanden war, wussten die rund 200 Eigner der dortigen Wohnimmobilien. Womit sie nie gerechnet hatten, teilte ihnen das Denkmalschutzamt der Freien und Hansestadt im September 2022 mit: Ihre Häuschen, teils in kleinen Reihen und Ketten gebaut, sind Baudenkmäler. Ab sofort. Wie aus dem Nichts.

Für manche Besitzer ein Schock: Sie fürchteten Wertverlust, ständiges Genehmigungsgerangel mit dem Amt und dessen Mitspracherecht für jede noch so kleine Reparatur. Außerdem keine Chance mehr für energetische Sanierung, etwa eine Solaranlage. Einzelne schimpften über "Enteignung" durch den übermotivierten Amtsschimmel.

Der Staat gewährt Denkmaleigentümern hohe Steuerabschreibung

Richtig ist: Denkmalgeschützte Immobilien können für Eigentümer anstrengend sein. Kaum erlässlich sind eine gute Arbeitsbeziehung mit dem Denkmalschutzamt und viele Detailinformationen, etwa zu staatlichen Finanzierungshilfen. Wie im Gegenzug fördert der Staat den Erhalt von Baudenkmälern und auch ihre Sanierung – deutlich mehr als bei herkömmlichen Wohnimmobilien. Rein steuerlich kann der Kauf von denkmalgeschütztem Wohneigentum sogar lukrativ sein. Aber der Reihe nach:

Dreh- und Angelpunkt ist die sogenannte Denkmal-AfA, die steuerliche "Abschreibung für Abnutzung" denkmalgeschützter Immobilien. Diese erlaubt, bestimmte Sanierungs- und Instandhaltungskosten bis zu einer Höhe von 90 Prozent von der Steuer abzusetzen. Über zehn Jahre hinweg. Rechenbeispiel: Kostet ein Denkmal-Sanierungsprojekt in Summe 100.000 Euro, kann der Eigner jedes Jahr neun Prozent davon, also 9000 Euro, steuerlich geltend machen. Über die Zeit also 90.000 Euro Minderung der Einkommensteuer. 

Noch ein wenig mehr fördert der Fiskus die Vermietung von Denkmälern. Hier beträgt die AfA für Sanierungs- und Instandhaltungskosten nach zwölf Jahren kumuliert 100 Prozent. Zusätzlich können Denkmal-Vermieter zwei bis 2,5 Prozent des Kaufpreises als Anschaffungsabschreibung über 40 beziehungsweise 50 Jahre lang steuerlich geltend machen, abhängig vom Baujahr vor oder nach 1925.

Was steuerlich gefördert wird – und was nicht

Doch Vorsicht. Ob vermietet oder selbst bewohnt: Die Denkmal-AfA gibt es nicht für jede Baumaßnahme. Es braucht immer und vorab (!) die Genehmigung und folgend die steuerliche Bescheinigung des Denkmalschutzamtes. Ein neues Dach und neue Fenster, denkmalgerecht in Ausführung und Materialien, dürften in der Regel genehmigt werden. Die Wiederherstellung eines Gartens oder einer Garage nicht ohne Weiteres.

Geworben wird für Denkmäler anders. Vorgerechnet wird gerne, dass der Fiskus 30 Prozent und mehr vom Kaufpreis bezahle. Und das geht so: Wer ein sanierungsbedürftiges Denkmal-Häuschen für 200.000 Euro erwerbe, bei dem im Kaufpreis bereits 100.000 Euro "Sanierungsanteil enthalten" seien, den koste die – böse gesagt – Bruchbude ja nur etwas über 100.000 Euro. Über zehn Jahre hinweg gerechnet. Und: abhängig vom persönlich zu versteuernden Einkommen, abhängig von den tatsächlich anfallenden Sanierungs- und Instandhaltungskosten über die Zeit und abhängig vom Plazet der Projektarbeiten durch das Denkmalschutzamt – rechnen mit einigen Unbekannten.

Diese Rechnung kann fallweise aufgehen, ja. Und es mag eine Möglichkeit sein, den Traum vom Eigenheim steuerlich begünstigt zu verwirklichen. Zumal die staatliche Förderbank KfW zinsvergünstigte Kredite für Denkmal-Sanierungen bereitstellt. Dazu braucht es jedoch eine motivierte und versierte Hausbank oder Sparkasse. Und in Sachen Steuern ist eine professionelle, individuelle Beratung dringend angeraten.

Lage und Substanz wichtiger als jeder Steuervorteil

Die Gemüter im Hamburger Alstertal haben sich beruhigt. Verhandlungen der Eigentümer mit der Stadt ergaben, dass lediglich die Straßenansichten, also die Fronterscheinung der Häuser, dem Denkmalschutz unterliegen. De facto ein sogenannter Ensemble-Schutz. Damit ist zwar zum Beispiel der Austausch einer Heizungsanlage im Inneren nicht mehr ohne weiteres Denkmal-AfA-gefördert, aber auch nicht mehr genehmigungspflichtig. Neue Fenster zur Straße unter Umständen aber schon. Zudem gewährt die Stadt generell eine ermäßigte Grundsteuer für Baudenkmäler. Von Wertminderung ist im gepflegten Quartier im Hamburger Nordosten nun keine Rede mehr.

Weit mehr als jeder Steuervorteil zählt laut Immobilienmaklern nämlich die Lage eines Objektes. Und sein Zustand vor Sanierung. Demzufolge sollte Denkmalschutz nie zum Kaufkriterium werden. Allenfalls ein steuerliches Zuckerl obendrauf.