Premiar a quien alquila barato: ¿la solución que necesita la vivienda en España?
El aumento sostenido de los precios, la reducción de la oferta disponible y la creciente competencia entre inquilinos han configurado un mercado cada vez más difícil, especialmente en las grandes ciudades. Ante este escenario, las Administraciones públicas se enfrentan al reto de ampliar la oferta de vivienda sin depender únicamente de la construcción de nuevo parque público.
Así han surgido iniciativas como los incentivos fiscales dirigidos a propietarios privados. La lógica es clara, si una parte del parque residencial está en manos privadas, resulta razonable tratar de movilizarlo hacia el alquiler estable con precios moderados. Sin embargo, la gran incógnita es si estos incentivos son realmente capaces de modificar el comportamiento de los arrendadores cuando el alquiler turístico o la venta suelen percibirse como más rentables.
¿Cómo funcionan los beneficios fiscales?
En España, la política de vivienda se reparte entre distintos niveles de gobierno. Las comunidades autónomas tienen competencias exclusivas en la materia, pero los principales instrumentos fiscales, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), dependen de los ayuntamientos y del Estado.
Uno de los instrumentos más utilizados es la bonificación del IBI para viviendas que se incorporan a programas públicos de alquiler asequible. La normativa permite a los ayuntamientos reducir hasta un 95 % la cuota del impuesto, una medida que puede resultar atractiva sobre el papel. Sin embargo, su impacto varía enormemente.
En ciudades como Barcelona, la bonificación se acompaña de programas de mediación pública, seguros frente a impagos y apoyo administrativo, lo que ha facilitado la incorporación de un número relevante de viviendas privadas al alquiler social.
Más ambiciosas son las reducciones reforzadas en el IRPF introducidas por la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023. Por ejemplo, la posibilidad de aplicar una reducción del 90 % del rendimiento neto en nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas, siempre que se rebaje el precio respecto al contrato anterior. No obstante, su aplicación práctica también ha sido muy limitada.
Una solución a medias
El principal problema del IBI como incentivo aislado es que no aborda los miedos reales de muchos propietarios. El temor a los impagos, a los daños en la vivienda o a los largos procesos judiciales pesa más que el ahorro fiscal. Sin garantías adicionales, la bonificación resulta insuficiente para compensar el riesgo percibido. Tampoco se puede ignorarse el impacto en las finanzas municipales, en localidades pequeñas o medianas, renunciar a ingresos del IBI puede comprometer el equilibrio presupuestario.
En cuanto a las reducciones reforzadas en el IRPF el problema es que depende de la declaración de zonas tensionadas por parte de las comunidades autónomas, una decisión que muchas han rechazado. Como consecuencia, el incentivo ha quedado inoperante en gran parte del territorio.
A ello se suma la complejidad técnica del sistema. Los requisitos formales, la necesidad de acreditar la rebaja del alquiler y el riesgo de comprobaciones fiscales hacen que muchos propietarios opten por no acogerse a estas reducciones, incluso cuando podrían beneficiarse de ellas.
Casos de éxito: Barcelona y País Vasco
La experiencia de algunas comunidades demuestra que los incentivos fiscales solo funcionan cuando forman parte de una estrategia integral. El País Vasco es un ejemplo recurrente. Allí se combinan deducciones fiscales, garantías públicas de cobro y programas profesionalizados que reducen la incertidumbre para el propietario.
Cataluña, especialmente en Barcelona, también ha logrado resultados similares al coordinar fiscalidad, mediación y apoyo institucional.