Todos los días cientos de mexicanos se desplazan de madrugada desde su hogar hasta su lugar de trabajo. En promedio, las personas gastan 71 minutos en el transporte público para llegar a laborar, según la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (Cepal), no son pocos quienes pasan hasta cuatro horas diarias entre traslados y conexiones en transportes diferentes. Si no se tiene acceso a una viviendacerca de los centros laborales, la movilidad es compleja y más en las ciudades en donde se enfrentan bloqueos, manifestaciones o cambios de clima.Éste es el caso de Mariana Figueroa quien durante 35 años ha dejado parte de su vida en trayectos, así como una parte relevante de su ingreso de 13 mil pesos al mes. Ella paga las tarifas de chimecos, cable buses, peseros o metros, y a eso hay que sumar, por la lejanía, comer fuera, llevar a sus hijos a escuelas que queden en el camino, y hasta tener que pagar por ir al baño. Peso a peso se desgarra su bolsillo y aleja el sueño de un techo propio, que le permitiría subir un primer peldaño en la escalera de la movilidad económica.La vivienda de interés social ha sido un pendiente por décadas. En aras de solucionarlo, se extendieron hasta el borde de la vista los horizontes de las manchas urbanas, edificaron ciudades dormitorio, crearon hábitats en zonas de alto riesgo. Décadas de fracasos y experimentación también han acumulado aprendizajes. Con la convicción de ir por una nueva ruta, el gobierno federal lanzó el programa Vivienda para el Bienestar, que construirá 1.8 millones de casas en el actual sexenio que se compren por hasta 630 mil pesos. Este año, la meta es de 345 mil 817 acciones de vivienda, lleva 90 por ciento de avance, según el Infonavit.Para lograr la meta debe trabajar de la mano de las empresas en el sector inmobiliario en todos los estados del país. Hay ocho estados más complejos por una menor disponibilidad de terrenos y costos más altos, es en ellos en los que el binomio empresas-gobierno está ajustando las métricas y encontrando nuevas fórmulas.La vivienda, una ecuación complicadaHasta el año pasado en el país había 8.38 millones de hogares, según la Encuesta de ingreso gasto de los hogares, que levanta el Inegi. Pero el número de viviendas que se necesitan para satisfacer la demanda es de casi 6 millones de unidades de interés social, según la Asociación Mexicana Promotores Inmobiliarios (AMPI). Parte del problema es que 40 por ciento de esa demanda está en entidades con problemas de implementación, explica Karim Oviedo, presidente de la asociación.Según las cifras de la AMPI serían hasta 2.4 millones de viviendas las que están en riesgo de no reunir todas las condiciones del programa, y por ende en las que la nueva fórmula es más urgente.“El programa de Vivienda para el Bienestar es una estrategia que hace sentido en muchos estados del país, pero en Ciudad de México y otras entidades, como el Estado de México y Nuevo León, está costando mucho trabajo (aplicarlo)”, comentó Carlos Eduardo Ramírez Capó, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).El líder de casi un millar de empresas que significan 80 por ciento de la construcción de vivienda en Méxicoexplicó que para que la edificación sea viable se conjuntan tres variables: 1. Costo del suelo a precio económicoPor ejemplo en la Ciudad de México, tendría que estar por debajo de 50 mil pesos por metro cuadrado, pero en la zona conurbada el valor de mercado está arriba de 51 mil.2. Acceso a infraestructura básica: energía, agua, alumbrado, servicios.De no contar con ellos habría que instalarlos, por ejemplo drenaje o alumbrado, lo que aumentaría el costo, tiempo y no siempre las zonas cuentan con las condiciones o regulación para permitir su instalación.3. Una densidad mínima de 150 viviendas por cada hectárea. Esto permite que se use eficientemente el terreno, aunque hay zonas que tienen restricciones de altura o de concentración por temas de seguridad (estar cerca de un aeropuerto, por ejemplo) o funcionalidad de la infraestructura, entre otras razones. De ahí que según Ramírez Capó, las entidades donde se han encontrado complicaciones para implementar la estrategia gubernamental son: Ciudad de México, Estado de México, Nuevo León, Jalisco, Querétaro, Guanajuato, Baja California y Baja California Sur.“En estos ocho estados el costo del suelo es muy caro o no se cuenta con infraestructura para poner sistemas de agua o tener acceso a la energía eléctrica”, especificó. Además, en estas entidades solo se tiene una densidad de 80 viviendas por hectárea, cuando la cifra adecuada son 150", agregó.Un análisis de Grupo Financiero Banorte muestra que en noviembre del año pasado, el precio nacional de vivienda alcanzó un promedio de 31 mil 397 pesos por metro cuadrado, mientras que en lasocho entidades con problemas para implementar el programa de Viviendas para el Bienestar el precio de cada metro de superficie se estima en:En el más reciente reporte de AMPI revela que en el área metropolitana de la Ciudad de México, la zona Oriente es la de precios más accesibles, como en las alcaldías Iztapalapa, Tláhuac o Xochimilco, y los municipios mexiquenses de Chalco, Chicoloapan, La Paz, Texcoco, Ixtapaluca, Nezahualcóyotl o Tlalmanalco, que al tercer trimestre de 2025 tenían un precio promedio de 19 mil 582 pesos por metro cuadrado.La zona más cara es el poniente, en las alcaldías Álvaro Obregón, Cuajimalpa o Miguel Hidalgo, y los municipios mexiquenses de Atizapán, Huixquilucan, Naucalpan y Jilotzingo, con 73 mil 627 pesos por metro cuadrado.En cuanto a Nuevo León, el reporte de la consultora inmobiliaria Tinsa, señala que el precio promedio por metro cuadrado puede ir desde 13 mil 245 pesos en Juárez, García, Carmen y Apodaca, hasta 129 mil 307 pesos en San Pedro Garza García, Monterrey y Santa Catarina.El compromiso del sector inmobiliarioHasta el 13 de diciembre pasado el Infonavit entregó 308 mil viviendas y esperaba terminar ese año con 315 mil. El instituto ya tiene contratos con 11 empresas para desarrollar 21 proyectos de vivienda en Tabasco, Quintana Roo, Tamaulipas, Yucatán, Nuevo León, Sinaloa, Sonora, Chiapas, Zacatecas, Oaxaca, Guanajuato y Coahuila. Usualmente un desarrollo inmobiliario nuevo obtiene márgenes de ganancias de 15 a 30 por ciento o más del valor del proyecto. En parte porque con esa utilidad asegura que puede mantener la continuidad de su negocio y afrontar las alzas de costo de terreno, mano de obra e insumos que afrontará en sus siguientes proyectos. Los precios de la vivienda han crecido 50 por ciento entre 2020 y 2024, muy por encima de la inflación general que fue de 30.2 por ciento, según datos de la gubernamental Sociedad Hipotecaria Federal (SHF). Gran parte de ese incremento se debe al alza de los insumos como materiales de construcción, como la varilla, que se encareció hasta 120 por ciento, algo que también se nota en acero, cemento, vidrio y otros materiales. Esto también ha causado una menor oferta: Pese a que la demanda de nuevas viviendas es de alrededor de 450 mil unidades anuales, su construcción se ha caído 57 por ciento desde 2015, cuando se edificaban 315 mil unidades al año. En 2024 se construyeron solo 128 mil 147 casas, según el Registro Único de Vivienda (RUV). Producción reciente en número de unidades:2024: 128,1472023: 138,4732022: 135,607 Las constructoras que participen en el programa deben tener experiencia en la edificación de casas de interés social, pues de lo contrario pueden incurrir en errores, afirma AMPI. Aquellas que están participando en el programa “sacrificarán las utilidades que obtendrán” por la venta de estas casas, advirtió Jorge Solano, director corporativo comercial de Sadasi, una desarrolladora que ha construido 430 mil viviendas de interés social desde su fundación en 1975, hace 50 años.En el caso de Sadasi, están participando con dos desarrollos habitacionales de aproximadamente 5 mil viviendas. Sus utilidades serán de 9 o 10 por ciento, antes de impuestos, por lo que una vez que se pagan los gravámenes la cifra será aún menor. Para obtener una vivienda de un precio máximo de 630 mil pesos que fijó el gobierno federal, el precio del terreno no debe pasar de 50 mil pesos y tener una extensión que pueda soportar un mínimo de 150 casas por hectárea para obtener rentabilidad, estima la AMPI.Sólo para gestionar trámites y permisos las empresas deben desembolsar poco más de 31 mil pesos; además, el costo total de la mano de obra tendría que ser de aproximado de 252 mil pesos; mientras que los materiales de construcción no deben pasar de 220 mil pesos.Otro factor es el tiempo. Las empresas enfrentan una elevada carga de trámites y permisos que pueden tardar hasta 180 días.Sergio Leal, presidente del consejo de administración de Grupo Vinte, dijo a MILENIO que uno de los principales retos es tener acceso a energía eléctrica. “Es un aspecto que se debe abordar para buscar soluciones y avanzar de mejor manera”, comentó.Si estas condiciones se dan de forma ideal las empresas lograrán cuando más 12 por ciento de ganancia (unos 77 mil pesos), explica Karim Oviedo. La AMPI solicitó a los gobiernos municipales y estatales acelerar la autorización de permisos para viviendas del Bienestar y de paso a las de nivel medio o alto.“Tenemos que cambiar ese chip de que la construcción se hace solo negocio. Con mayor acceso a vivienda vamos a hacer un mejor país”, indicó el presidente de la AMPI, Karim Oviedo.La estrategiaEl programa de vivienda para el Bienestar, impulsado por la presidenta Claudia Sheinbaum, busca otorgar a las familias mexicanas la posibilidad de comprar una casa a precios asequibles, como máximo 630 mil pesos.La meta del programa es construir 1.8 millones de unidades, liderado por el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) que cambió su perfil de banco hipotecario a constructor, por lo que está a cargo de edificar 1.2 millones, 500 mil estarán a cargo de la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) y las restantes 100 mil serán de Fovissste.El programa, que fue uno de los 100 compromisos de la presidenta Claudia Sheinbaum, se anunció en octubre de 2024 con una meta inicial de construir un millón de viviendas, dar un millón de escrituras y un millón de apoyos y créditos para el mejoramiento de vivienda. Unas semanas después, el sector privado de la vivienda se comprometió a construir un millón más de casas o departamentos de interés social. Meses después el instituto creció la meta a 1.2 y luego a 1.7 hasta llegar a 1.8 millones de unidades actualmente. ¿A qué se debió? El propio Infonavit explicó que, derivado del incremento en el salario mínimo, sus recursos crecieron de forma exponencial, por lo que actualmente cuentan con 900 mil millones de pesos, “cuando en los gobiernos priistas se destinaba solo 150 mil millones de pesos”, afirmó en su momento el director general del Infonavit, Octavio Romero Oropeza.De hecho, entre las fórmulas que usaron gobiernos anteriores, Felipe Calderón (2006-2012) promulgó el Pacto Nacional por la Vivienda para Vivir Mejor se buscó remodelar 800 mil casas y dar un millón de créditos anuales con el programa Esta es tu casa, dirigido a personas con ingresos menores a cuatro salarios mínimos, a las que se daba un subsidio de hasta 60 mil pesos, no reembolsables, para complementar el financiamiento bancario.El priista Enrique Peña Nieto (2012-2018) creó el programa para apoyar a mujeres jefas de familia a adquirir una vivienda, que buscaba comprar una casa propia con pagos semanales de menos de 500 pesos. A través de esta iniciativa las personas podían adquirir una vivienda con un subsidio por parte de la Conavi y pagar mensualidades bajas. Se daban dos tipos de créditos: uno para autoconstrucción hasta de 120 mil pesos, a pagarse en siete años. El otro, a personas sin un terreno, para acceder a una casa nueva de 190 mil pesos, que debía liquidarse en 10 años, con pagos de 500 a 600 pesos.El programa actual no opta por los subsidios, sino por la construcción directa de las viviendas, con el Infonavit como líder de este nuevo intento. “Infonavit es el gran motor del sector inmobiliario en México, más de 60 por ciento de las transacciones se mueven alrededor de su esfera”, por eso la importancia del programa de Bienestar para la Vivienda”, comentó el director general de la plataforma Propiedades.com, Juan David Vargas, en entrevista con MILENIO.Vargas afirmó que la estrategia de construcción de vivienda popular “ha generado una elevada expectativa, sobre todo en aquellos usuarios que quieren buscar una vivienda en el estrato de precios económicos”, explicó.¿Por qué es más cara la vivienda en algunos estados?El principal problema con ocho entidades “es la fórmula mágica: si hay más demanda que oferta, el producto es más caro”, explicó el socio director de la consultora de vivienda Softec, Gene Towle.“No es que en estos lugares su suelo sea más caro en comparación con otros estados, sino que simplemente ellos no tienen oferta de suelos baratos”, advirtió Towle. “El precio de los terrenos depende de qué les puedas hacer encima y depende de qué tanta demanda tenga”.Un ejemplo es Yucatán, ―que no se encuentra entre los estados con más retos― cuya oferta de terrenos va desde niveles económicos para viviendas de 500 mil pesos hasta 5 millones. “En Mérida hay suficientes terrenos para todos los segmentos, de todos los precios”, indicó.Otra de las razones por las que la vivienda en estas entidades es más cara se debe a que son regiones donde hay mayor oferta laboral y condiciones de vida. El portal de empleo OCC Mundial confirma que la Ciudad de México concentró a mediados del año pasado unas 77 mil 363 ofertas de empleo, que significaron 31 por ciento del total de las vacantes del país; mientras que el Edomex tenía otro 11 por ciento (unas 8 mil 436 ofertas).No sólo eso, también tenían mejores rangos salariales al primer semestre de 2025: en la capital 42 por ciento percibió más de 20 mil pesos mensuales y sólo 16 por ciento ganó menos de 10 mil pesos; en el territorio vecino, tres de cada 10 mexiquenses percibieron más de 20 mil pesos y sólo dos de cada diez recibió menos de 10 mil pesos.El escenario del ingreso es aún más claro entre profesionales ocupados en esas entidades. Según el Observatorio Laboral con cifras al primer trimestre de 2025.Towle, consultor independiente considerado uno de los mayores expertos en vivienda del país, detalló que este escenario de poca oferta de suelos económicos es el resultado de una mala planeación y, por consecuencia, no se han realizado las inversiones necesarias en infraestructura. “La tierra sobra, pero no está habilitada, para que el suelo sirva, tú (empresa) le tienes que poner infraestructura, le tienes que poner transporte”, mencionó.Por una nueva fórmula mágicaPara Towle, tanto el gobierno federal como los estatales tienen una labor importante para generar terrenos e impulsar más el Programa de Vivienda para el Bienestar. “Para hacer vivienda social el desarrollador tiene que poner prácticamente toda la infraestructura, y para que eso funcione tienes que hacer proyectos grandes”, comentó Towle.Sadasi es un ejemplo de cómo aplicar esta nueva fórmula mágica. Para lograr sus costos, echó mano de la reserva de tierra que le había sido difícil comercializar. “Son terrenos que ya teníamos y estamos trabajando de manera paralela con el Infonavit y la Conavi, para ofrecerles prototipos en las condiciones que requieran, aun cuando se sacrifiquen utilidades en bien de desplazar estos terrenos”, detalló Solano. Grupo Vinte –multipremiado por el Banco Mundial y la ONU por el impacto social positivo de sus desarrollos– también está aplicando la nueva fórmula. Hará complejos habitacionales con unidades de diferentes precios, donde ofertará las de 630 mil pesos y venderá otras de mayores precios.“De esta forma, la utilidad que obtenemos de las casas con mayor precio se compensa con las de menores ganancias”, explicó Leal. Para Solano, la apuesta es vender en mayor volumen, es decir, ir por poca ganancia unitaria, que se compensará por la venta de mayor número de viviendas. “Este esquema no solo lo aplica Sadasi, sino otras empresas del sector que están en el programa", comentó. Con estas fórmulas, las desarrolladoras y el gobierno buscan cumplir con el objetivo del programa.¿Quieres una vivienda del Bienestar?Para solicitar el acceso a este programa, se deben reunir una serie de requisitos como no tener vivienda propia, percibir un máximo dos salarios mínimos. El trámite se inicia en el portal web del Infonavit para crear una cuenta.Para ello hay que contar con documentos como la credencial para votar del INE, la Clave Única del Registro de Población o CURP, acta de nacimiento, comprobantes de domicilio e ingresos. A partir de ahí, el instituto verificará la pertinencia de los candidatos. El Infonavit pedirá a los candidatos viables acudir a realizar un registro presencial en módulos de la Conavi; además se recibirá una visita en domiciliaria para verificar la situación habitacional y tras evaluar el expediente y cumplir todos los requisitos, solo es cuestión de encontrar la disponibilidad de la vivienda y tramitar el monto del crédito y determinar cómo serán los pagos.Vivienda para el Bienestar está enfocado en personas con ingresos de hasta dos salarios mínimos (16 mil 728 pesos en 2025). Según el Inegi, en octubre pasado del total de la población ocupada (casi 60.9 millones), 34.4 por ciento (20.95 millones) ganaron dos salarios mínimos o menos y trabajaron 48 horas o más a la semana, que es lo que el Inegi llama condiciones críticas de ocupación. “Por primera vez en la historia del país, se está creando una estrategia para otorgar casas a la gente de escasos recursos. Se busca apoyar a esta población”, afirmó en su momento el director general del Infonavit, Octavio Romero Oropeza.MRA
