Jonathan Cardenas, agente inmobiliario: "Cómo pagar una hipoteca en la mitad de tiempo y ahorrar miles de euros"

El pago de la hipoteca es uno de los gastos más latosos para un propietario de vivienda, especialmente cuando toca escoger la fórmula de pago de la misma.

Es por esto que muchas veces, los prestatarios suelen aceptar las condiciones establecidas por las entidades financieras, siendo esta una cifra fija a pagar en un largo periodo de tiempo.

No obstante, el agente inmobiliario Jonathan Cardenas afirma que existe una manera de reducir el plazo y ahorrar intereses.

¿Cómo puedo hacer para que la hipoteca me salga más barata?

Una de las estrategias financieras más efectivas para gestionar una hipoteca consiste en realizar amortizaciones anticipadas (pagar dinero extra por adelantado) para reducir la deuda principal y disminuir de forma directa en el pago de intereses a largo plazo.

Recogiendo el ejemplo del experto en marketing digital inmobiliario, Jonathan Cárdenas, imaginemos que tenemos una hipoteca de 600 euros pagada a 30 años y queremos reducirla a 15 años.

“Si Divides entre seis la cifra de hipoteca a pagar, en este caso 600 euros, y la cantidad resultante (100 euros), coge y haz un pago cada 15 días. Hay que decirle al banco que lo utilice de amortización de capital y verás reducir tu hipoteca de 30 a 15 años, ahorrando 15 años de intereses” explica el agente.

Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente (el dinero que debes), al amortizar capital, la base sobre la que se calculan los intereses es menor, lo que te permite pagar menos intereses en cada cuota futura.

Tipos de amortizaciones

Existen dos tipos de amortizaciones que un sujeto puede realizar a la hora de hipotecar una vivienda.

1. Amortización total

Se paga todo el capital restante para cancelar la deuda definitivamente.

2. Amortización parcial

La amortización parcial permite reducir la cuota mensual para mayor liquidez o acortar el plazo para ahorrar intereses.

Cuando la cuota disminuye, se mantiene el plazo final de la hipoteca, pero se paga menos cada mes, lo que aumenta la liquidez mensual.

Al reducir el plazo en cambio, se mantienen las cuotas iguales, pero la hipoteca finaliza antes. Esta la opción que permite un mayor ahorro de intereses totales.

¿Cómo se calcula la cuota?

Pese a que existen muchos sistemas de amortización, en España se tiende a regir por el sistema francés.

Este proceso implica que las cuotas sean constantes, pero de distinta composición, ya que al principio se pagan más intereses y menos capital, invirtiéndose esta relación con el tiempo.

Factores a tener en cuenta antes de amortizar una hipoteca

Pesa que a primeras el método resulte atractivo, es aconsejable que evalúes muy bien si tienes un fondo de emergencia suficiente y la rentabilidad de tu hipoteca frente a otras opciones de inversión.

Si la tasa de interés es alta, la amortización suele ser ventajosa; si es muy baja, puede ser mejor mantener las condiciones de pago.

1. Pérdida de liquidez

La principal desventaja es que destinas ahorros acumulados a reducir la deuda, quedándote con menos dinero disponible.

2. Comisiones bancarias

Es importante tener en cuenta que aunque han bajado, algunas entidades financieras cobran comisiones por amortización anticipada (especialmente en préstamos a tipo fijo o si está reflejado en el contrato).

Muchas de estas comisiones dependen del banco con el que hayas hipotecado, pero es habitual pagar alrededor de un 2% por cada euro que amortices de manera anticipada.

No obstante, esto suele darse solamente en casos en los que los tipos de interés, normalmente medido en base al IRS (Interes Rate Swap) esté más bajos que el interés acordado (en caso de tener un tipo fijo) ya que el banco estaría en una posición de pérdida en ese momento.

3. Deducciones fiscales

Si tienes una hipoteca anterior al 1 de enero de 2013 y desgravas por vivienda, amortizar una gran cantidad de golpe puede hacer que no aproveches el máximo de la deducción en años futuros.

Hacienda permite desgravar el 15% de las cantidades invertidas en la compra o rehabilitación de la vivienda habitual durante el año fiscal, lo cual incluye la amortización anticipada. Sin embargo, al realizar el cálculo da como resultado ese máximo de 1.356 € de ahorro fiscal directo por declaración por lo que puede compensar un mayor plazo.

4. Protecciones contra el Euríbor

Si tu hipoteca es de tipo variable, amortizar te protege ante subidas del Euríbor.

Por ejemplo, en 2023, cuando el Euríbor superó el 4%, muchos hogares optaron por amortizar parcialmente para contener la subida de cuotas.

¿Cúando y cómo compensa realizar desamortizaciones anticipadas?

Como ya hemos mencionado realizar amortizaciones anticipadas de una hipoteca compensa generalmente cuando se busca reducir el coste total de los intereses a largo plazo y se dan unas condiciones determinadas.

Cuándo conviene amortizar una hipoteca

El mejor momento para amortizar una hipoteca es al principio del préstamo, cuando la mayor parte de la cuota son intereses, para ahorrar más dinero en el total, especialmente si los tipos de interés (como el Euríbor) están altos, o si se tiene un ingreso extra o un fondo de emergencia disponible.

Además, si la hipoteca permite desgravar y no has llegado al límite fiscal, una amortización parcial a final de año puede ayudarte a aprovechar al máximo la deducción.

Cúando no es tan recomendable

Por el contrario, si te encuentras en los últimos años la mayor parte de la cuota ya es capital, por lo que el ahorro de intereses es menor, y no tiene tanto impacto.

Además, para amortizar una hipoteca conviene tener y mantener un colchón de seguridad para imprevistos, por lo que si no te ves capaz descapitalizarse por completo no es prudente.

Si tu tipo de interés es bajo quizá podrías obtener una rentabilidad mayor invirtiendo ese dinero.

Cómo amortizar una hipoteca

Lo primero antes de amortizar es comprobar qué comisiones por amortización anticipada aplica tu banco (varían si es tipo fijo o variable).

Una vez hayas determinado esto, calcula el ahorro. Para esto puedes utilizar simuladores, como el del Banco de España, para comparar el ahorro entre reducir cuota o plazo.

Una vez hayas decidido que te sale rentable, contacta con tu entidad bancaria para formalizar el pago.

Comisiones habituales según el marco legal

Ten en cuenta que este 2026, la situación tiende a volver a la normalidad normativa previa a las subidas de tipos de interés, por lo que se aplicarán de nuevo los límites máximos establecidos por la ley vigente (Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario).

En hipotecas variables la comisión suele ser del 0% tras los primeros 5 años, o limitada a un máximo del 0,25% (durante los primeros 3 años) o 0,15% (durante los primeros 5 años) del capital amortizado.

En cambio, en los préstamos inmobiliarios de caracter fijo, las comisiones tienden a ser mayores, generalmente hasta un 2% durante los primeros 10 años y 1,5% posteriormente, si así se pactó en el contrato.