La Ley de Propiedad Horizontal lo ratifica: si hay un piso turístico, la comunidad puede subirle las cuotas un 20%
En el contexto del mercado residencial español, el fenómeno del alquiler turístico sigue generando debates y tensiones, tanto en las grandes ciudades como en zonas costeras con fuerte afluencia de viajeros. Según el Instituto Nacional de Estadística, en noviembre de 2025 el número de viviendas turísticas descendió un 12,4 % respecto al mismo mes del año anterior, situándose en 329 .764 pisos vacacionales registrados en el país. Esta reducción apunta a una corrección del mercado tras años de crecimiento acelerado, en los que el alquiler de corta estancia se había consolidado como una inversión rentable para muchos propietarios.
Asimismo, la proporción de viviendas turísticas respecto al total del parque residencial también muestra una tendencia a la baja, lo que indica que su presencia relativa está retrocediendo tras varios ejercicios de expansión. En noviembre de 2025 representaban el 1,24 % de todas las viviendas, frente al 1,43 % registrado en mayo del mismo año y al 1,41 % de noviembre de 2024, lo que evidencia que, aunque siguen siendo una parte significativa del mercado inmobiliario, su peso está reduciéndose de forma sostenida. Este ajuste en los números se explica tanto por la regulación como por cambios en la demanda turística y en las prioridades de inversión de los propietarios.
Con el objetivo de establecer un mayor control y una regulación más estricta sobre el uso de los inmuebles en régimen de alquiler turístico, el Gobierno impulsó en la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que introdujo modificaciones sustanciales en la Ley de Propiedad Horizontal. Entre los cambios más relevantes se encuentra el reforzamiento de las competencias de las comunidades de propietarios para decidir sobre la presencia y el trato de los pisos turísticos en sus edificios, obligando a los propietarios que deseen destinar su vivienda a este uso a obtener la autorización expresa de la junta.
La comunidad puede prohibir la actividad turística
Además de la posibilidad de permitir, limitar o incluso prohibir la actividad turística en el edificio, la normativa contempla que las comunidades puedan establecer un incremento en las cuotas de gastos comunes para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas a turistas, como forma de compensar los efectos de esta actividad sobre los servicios compartidos. Esta medida se apoya en la idea de que los pisos turísticos generan un mayor desgaste en ascensores, portales, zonas comunes y otros elementos de uso comunitario, así como un flujo constante de personas que puede afectar la convivencia y el mantenimiento.
¿Cómo funciona la subida de cuota del 20%?
Para que esta subida de cuota sea válida, la junta de propietarios debe reunirse con el punto en el orden del día que haga referencia al incremento de cuota para viviendas de uso turístico y aprobarlo mediante mayoría cualificada de tres quintas partes del total de propietarios y cuotas de participación. El porcentaje de incremento no puede ser superior al 20 % respecto a la cuota ordinaria que ese propietario pagaría sin el uso turístico, garantizando así que la medida no se convierta en una sanción desproporcionada.
Un mayor control de los alquileres turísticos
La finalidad de estas modificaciones es dotar de herramientas jurídicas a las comunidades para equilibrar los intereses de propietarios residentes y los de quienes explotan una vivienda como alojamiento vacacional, promoviendo la convivencia y evitando que los costes derivados de la actividad turística recaigan de forma injusta sobre todos los vecinos. Así, quien convierta su piso en un negocio turístico deberá asumir una parte mayor del mantenimiento del inmueble en reconocimiento del impacto específico que genera, algo que puede ejercer también como desincentivo a la proliferación excesiva de este tipo de alquileres en edificios residenciales.