El embudo que estrangula el acceso a la vivienda en el principal mercado en dos cifras: Madrid necesita ya 218.000 casas y solo construye 18.000 al año

El del acceso a la vivienda es un problema de primera magnitud en España que tiene detrás infinidad de historias humanas de hijos que no se pueden emancipar o de familias que no pueden acceder a la vivienda que realmente necesitan por su tamaño o condiciones.

Pero el embudo que forman la amplísima y robusta demanda y la estrecha oferta y que desemboca en precios inaccesibles para cada vez más hogares de clase media también se puede resumir en números.

En el caso de Madrid, uno de los mercados inmobiliarios más importantes de España -si no el que más- se reduce a que la oferta que se pone en el mercado es 12 veces inferior a la necesidad que hay ahora mismo.

Según la patronal de promotores madrileña Asprima, la demanda no atendida en la Comunidad de Madrid se estima en más de 118.000 viviendas, a las que habría que sumar 100.000 unidades de demanda embalsada asociada a la presión residencial derivada de jóvenes ocupados que permanecen en el hogar familiar por falta de alternativas viables.

En consecuencia, la necesidad inmediata de vivienda en la región podría situarse en torno a 218.000 unidades, frente al ritmo de inicio de producción cercano a 18.000 viviendas al año, insuficiente para atender la nueva creación de hogares y reducir la presión sobre precios y accesibilidad.

El impacto directo de esta insuficiencia de oferta se refleja según Asprima en la evolución de precios y en la estructura del mercado. La escasez relativa de vivienda disponible, unida al incremento de costes de construcción (materiales y mano de obra), a la limitación de suelo finalista y a los plazos administrativos de transformación urbanística, ha presionado al alza los precios hasta elevarlos en el caso de la Comunidad de Madrid a los 4.585 euros el metro cuadrado. Al mismo tiempo, la vivienda nueva ha ido perdiendo peso en el conjunto del mercado transaccional: desde porcentajes superiores al 40% a principios de siglo hacia niveles significativamente inferiores en la actualidad.

Asprima estima que sólo para alcanzar una producción de 34.000 viviendas al año, cantidad que aún quedaría lejos de las 50.000 que considera necesarias para abastecer la demanda, en 2029 la Comunidad de Madrid necesitará movilizar una inversión en vivienda de 7.200 millones de euros, el 25% del total nacional, según recoge en su Proyecto Trinity, en el que Asprima focaliza su presencia en MIPIM, la feria internacional del sector inmobiliario que se está celebrando en Cannes.

Según este análisis, la región madrileña reúne un conjunto singular de condiciones que la convierten en el lugar más atractivo de toda Europa para invertir en vivienda: una demanda sostenida y en aumento; un crecimiento poblacional relevante, impulsado por flujos migratorios; un mercado laboral dinámico con renta per cápita alta; liderazgo nacional en PIB y en captación de inversión extranjera; una fiscalidad competitiva y elevada seguridad jurídica -que incluye la no aplicación de la Ley estatal de Vivienda, a diferencia de otros territorios-; y, de forma diferencial, una de las mayores reservas de suelo urbanizable de Europa con capacidad real para transformarse en vivienda -en especial asequible-.

La región tramita suelo que puede albergar 357.000 viviendas

Respecto a este último punto, las previsiones efectuadas por la herramienta LandCam, desarrollada por Atlas Real Estate Analytics en colaboración con Asprima, muestran que los distintos desarrollos actualmente en tramitación proporcionarán suelos para más de 369.000 viviendas, con una población estimada de más de un millón de personas y situados, en su mayoría, en el sur de la región.

Para los promotores madrileños, la clave para materializar esta oportunidad reside en acelerar y asegurar la puesta en carga del suelo, consolidar la modernización normativa y administrativa y alinear financiación e industrialización con el ritmo de producción requerido. Si estos hitos se consolidan, la Comunidad de Madrid comenzará a corregir su déficit estructural de vivienda, especialmente para los jóvenes, y se consolidará como principal polo europeo de atracción de capital para inversión de capital en la próxima década, según Asprima.