¿Se podrá subir el alquiler en 2026? Hacienda prepara un recorte del IRPF para los caseros que aumenten la renta

Más de medio millón de contratos de alquiler van a vencer a lo largo de este año. Por ello, el Gobierno analiza introducir cambios en el IRPF con el objetivo de frenar las subidas del alquiler en el momento de renovación. La medida, aún en fase de estudio, consistiría en reducir los beneficios fiscales de los propietarios que incrementen la renta al firmar un nuevo contrato, y requeriría el aval del Congreso para su aprobación.

Esta propuesta va "en la línea de lo que siempre defiende el Gobierno: incentivar los comportamientos que redundan en el interés general y desincentivar los que no", tal y como explicó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.

La propuesta pasa por "modular a la baja" la reducción general del 50% en el IRPF de la que actualmente se benefician los arrendadores —personas físicas— por el alquiler de vivienda habitual. Este incentivo permite tributar únicamente por la mitad del rendimiento neto —es decir, los ingresos menos los gastos deducibles—. El cambio planteado implicaría que, si el propietario eleva el precio del alquiler al finalizar un contrato y formaliza uno nuevo, vería reducido ese beneficio fiscal sin que se reduzca a cero en ningún caso.

El foco no estaría en las actualizaciones anuales de la renta previstas en los contratos —habitualmente vinculadas al IPC u otros índices—, sino en el "salto" de precio entre contratos. Por el momento, no hay porcentajes definidos, aunque se baraja una escala progresiva: cuanto mayor sea la subida, menor sería la reducción aplicable en el impuesto, sin llegar a eliminarse por completo.

La medida ha abierto un intenso debate en el sector inmobiliario. Algunos expertos advierten de un posible efecto adverso: endurecer la fiscalidad podría desincentivar a pequeños propietarios, provocando que parte de la oferta abandone el alquiler tradicional. En un mercado ya tensionado, esto podría derivar en un aumento adicional de los precios.

¿Cómo funciona actualmente la fiscalidad del alquiler?

En la actualidad, la reducción en el IRPF sobre los ingresos por alquiler varía según la fecha del contrato y determinadas condiciones. De forma general, la reducción es del 60% para contratos firmados hasta el 26 de mayo de 2023. Desde esa fecha:

• 90% si el inmueble está en zona tensionada y se reduce el alquiler más de un 5%.
• 70% si se alquila por primera vez en zona tensionada a jóvenes de 18 a 35 años o para alquiler social.
• 60% si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente.
• 50% en el resto de casos.

Estas reducciones no se aplican al alquiler turístico y una incorrecta declaración puede suponer su pérdida en una eventual regularización.

Impacto para propietarios e inquilinos

Para los propietarios, la posible reforma introduce una nueva variable en la toma de decisiones: subir el alquiler al renovar el contrato podría tener un coste fiscal adicional. Por ello, será clave seguir la evolución de la medida durante su tramitación parlamentaria.

Para los inquilinos, conviene distinguir entre la actualización anual del alquiler —que seguiría intacta— y la subida al firmar un nuevo contrato, que es donde se centraría la reforma. En este contexto, se recomienda revisar cuidadosamente las condiciones de renovación, solicitar propuestas por escrito y prestar atención a las cláusulas de actualización.