Saldo Imu 2025, scadenza del 16 dicembre: cosa cambia davvero, dove si paga di più e dove di meno

Saldo Imu 2025, scadenza del 16 dicembre: cosa cambia davvero, dove si paga di più e dove di meno

Il conto alla rovescia è iniziato. Il 16 dicembre torna l’appuntamento con il saldo Imu 2025, il versamento che chiude l’anno fiscale degli immobili e che, come sempre, porta con sé dubbi, verifiche dell’ultimo minuto e una lunga serie di eccezioni. Anche quest’anno restano in vigore le agevolazioni principali: l’esenzione per l’abitazione principale (tranne le categorie di lusso), la riduzione del 25% per chi affitta a canone concordato e l’esenzione per gli immobili occupati abusivamente, purché denunciati e dichiarati entro il 30 giugno 2026.

A dare un ulteriore elemento di certezza, almeno sul fronte giuridico, è arrivato il recente chiarimento della Cassazione. La Corte ha stabilito che il proprietario può chiedere il rimborso dell’Imu versata in periodi in cui l’immobile gli è stato sottratto contro la sua volontà: un principio che raddrizza una distorsione storica e che permette di recuperare quanto versato entro i limiti ordinari di prescrizione quinquennale.

Regole confermate, aliquote nuove

Le nuove regole non stravolgono il quadro, ma alcune precisazioni pesano. L’Imu è dimezzata per l’unica abitazione posseduta da cittadini italiani residenti all’estero e titolari di pensione internazionale, purché l’immobile resti inutilizzato. È confermata anche l’esenzione per i coniugi con due residenze diverse, secondo la decisione della Corte Costituzionale che ha stabilito l’irrilevanza della coabitazione ai fini dell’agevolazione.

La vera differenza rispetto all’acconto di giugno è che il saldo deve essere calcolato sulle aliquote 2025. Da quest’anno i Comuni sono obbligati a pubblicare i valori tramite il prospetto ministeriale, quindi niente più rincorse a regolamenti sparsi: è sufficiente consultare il sito comunale o il Dipartimento delle Finanze. Se non è cambiato nulla rispetto all’anno scorso, il saldo coinciderà con quanto già pagato a giugno.

Chi deve pagare e chi no

Resta l’esenzione totale per l’abitazione principale appartenente alle categorie A (escluse A1, A8 e A9). Ma i requisiti devono essere contemporanei: residenza anagrafica e dimora abituale. I comproprietari che non vivono nell’immobile non sono coperti e devono versare la loro quota.

L’Imu, invece, è sempre dovuta per seconde case, immobili di pregio, appartamenti sfitti, abitazioni a disposizione, uffici e locali commerciali, pertinenze non collegate alla prima casa. Gli immobili-merce delle imprese costruttrici continuano a godere dell’esenzione se rimangono invenduti e non locati per tutto l’anno.

Terreni agricoli: chi paga davvero

Sull’Imu agricola la regola generale resta: pagano i terreni, anche incolti. Sono esclusi solo quelli che si trovano in Comuni classificati montani o collinari dalla storica circolare del 1993 e quelli posseduti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali. Tutti gli altri — proprietari, usufruttuari e titolari di diritti reali — devono versare.

Le agevolazioni meno conosciute

L’elenco è lungo e spesso frammentario. C’è l’esenzione per la casa familiare assegnata al coniuge dopo separazione o divorzio, purché vi risieda stabilmente. Ci sono le agevolazioni per le cooperative a proprietà indivisa, gli alloggi Iacp, gli immobili destinati all’housing sociale. C’è la tutela per i membri delle Forze armate o della carriera prefettizia, che non devono dimorare nell’immobile per essere esonerati. E i Comuni possono decidere, a loro discrezione, di estendere l’esenzione agli anziani o ai disabili ricoverati in modo permanente.

Comodato gratuito: l’agevolazione più rigida

La riduzione del 50% si applica solo tra genitori e figli, e si ottiene solo se si incastrano in modo perfetto tutte le condizioni previste dalla Cassazione: residenza nello stesso Comune, contratto registrato, immobile del comodatario adibito a prima casa, e soprattutto divieto per il proprietario di possedere altri immobili abitativi in Italia, fatta eccezione per la sua abitazione principale. Una norma che, nei fatti, rende l’agevolazione meno diffusa di quanto sembri.

Come si calcola il saldo (davvero)

La formula non cambia: rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per il coefficiente (160 per abitazioni e pertinenze, 80 per uffici, 55 per negozi). Per i fabbricati inagibili o storici si dimezza la base imponibile, ma solo dopo aver ottenuto il riconoscimento formale del Comune. Per i terreni agricoli si parte dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

Come pagare

Il pagamento avviene tramite modello F24 o bollettino postale, con netta preferenza per l’F24, che permette l’uso di eventuali crediti fiscali. Nel modello bisogna indicare Comune, anno d’imposta, codici tributo e importo dovuto. È obbligatorio barrare la casella “saldo”. I titolari di partita Iva — o chi vuole compensare — devono pagare online; gli altri possono usare anche l’F24 cartaceo.

Una “lotteria fiscale” che pesa sempre di più

La Uil è drastica: l’Imu è diventata una vera e propria lotteria, costruita su valori catastali “obsoleti” e su un patchwork di aliquote che genera differenze enormi anche a parità di condizione economica. I numeri parlano da soli: a fronte di una media nazionale di 977 euro, Roma sfonda quota 3.499 euro, Milano 2.957, Venezia 2.335. All’estremo opposto Palermo si ferma a 391 euro.

Secondo la Uil, oltre 26 milioni di proprietari versano l’Imu, e quasi metà sono lavoratori dipendenti e pensionati. Il gettito complessivo? 19,4 miliardi l’anno. Una cifra che rende bene l’idea: la pressione fiscale immobiliare non è solo stabile, è profondamente squilibrata.

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