Купил квартиру в Казахстане: в каких случаях вас попросят объяснить, откуда деньги

После изменений в системе декларирования у казахстанцев появилось много вопросов. Нужно ли объяснять налоговой деньги на дорогую квартиру? Обязан ли человек подавать декларацию после продажи жилья? И что будет, если происхождение средств подтвердить не получится. Tengrinews.kz объясняет, как работают правила сейчас.
Почему декларации требуют не со всех
Система всеобщего декларирования в Казахстане вводилась поэтапно. Сначала декларации начали сдавать государственные служащие, затем — сотрудники квазигосударственного сектора и руководители бизнеса.
Четвертый этап должен был распространить эту обязанность на всех совершеннолетних граждан страны. Однако позже правила по поручению Президента пересмотрели: обязательную ежегодную декларацию для большинства физлиц отменили.
Теперь обычные граждане, которые не ведут бизнес и не относятся к специальным категориям, в большинстве случаев не обязаны ежегодно подавать декларацию.
Справка. Декларация о доходах и имуществе — это отчет, который человек подает в налоговые органы. Помимо прочих, используется форма 270.00. В ней указывается информация о доходах, имуществе и некоторых финансовых операциях за год. Такие данные позволяют налоговым органам сопоставлять доходы гражданина с его расходами. Например, в декларации могут отражаться крупные покупки, доходы, с которых налог не удерживался автоматически, а также имущество или счета за границей.
Когда декларацию все-таки придется подать
Несмотря на отмену четвертого этапа декларирования, обязанность сдавать декларацию у некоторых граждан сохраняется.
Согласно статье 417 Налогового кодекса, декларацию подают, например, те, кто имеет активы за рубежом, получает доходы, требующие самостоятельного налогообложения, владеет цифровыми активами или совершает крупные покупки.
Одна из наиболее распространенных ситуаций — покупка дорогого имущества.
Когда покупка квартиры попадает под декларацию
В законодательстве установлен порог — 20 тысяч месячных расчетных показателей.
Для ориентира: в 2026 году один МРП составляет 4 325 тенге. Соответственно, 20 тысяч МРП — это 86,5 миллиона тенге.
Таким образом, если квартира стоит, например, 90 миллионов тенге, декларацию подать придется.
Важно учитывать, что декларация всегда подается по итогам предыдущего года. Поэтому при заполнении декларации за 2025 год используется размер МРП, действовавший в тот период. В 2025 году МРП составлял 3 932 тенге, соответственно порог 20 000 МРП составлял 78 640 000 тенге.
Справка: Если квартиру продали дороже, чем купили, разница в любом случае считается доходом. Когда жилье находилось в собственности менее двух лет, с этой прибыли нужно заплатить 10 процентов индивидуального подоходного налога (ИПН).
Что указывается в декларации
При заполнении декларации человек указывает не только сам факт покупки имущества, но и способ его приобретения.
Например, необходимо отметить, что квартира куплена за счет ипотеки, займа, наследства или собственных накоплений.
По сути это объяснение того, за счет каких средств была совершена покупка.
Как налоговая проверяет такие покупки
После подачи декларации данные могут пройти камеральный контроль. Это анализ информации без выездной проверки.
Налоговые органы сопоставляют официальные доходы человека, стоимость приобретенного имущества и финансовые операции.
Если расходы значительно превышают доходы, налоговая может направить уведомление с просьбой дать пояснения.
Такие проверки проводятся прежде всего для выявления скрытых доходов от предпринимательской деятельности.
Что будет, если объяснить деньги не получится
В Комитете государственных доходов поясняют: сама по себе покупка квартиры не влечет автоматических штрафов. Ответственность наступает, если нарушены правила подачи декларации.
Например, если человек должен был подать декларацию, но не сделал этого вовремя, применяется статья 272 Кодекса об административных правонарушениях.
В первый раз это предупреждение. Если нарушение повторится в течение года — штраф 15 МРП (в 2026 году это 64 875 тенге).
Если в декларации указаны неполные или недостоверные сведения, санкции мягче:

первое нарушение — предупреждение;
повторное — штраф 3 МРП (12 975 тенге).

Отдельная ситуация — если налоговая решит, что деньги на покупку квартиры являются незадекларированным доходом.
Тогда может быть начислен индивидуальный подоходный налог (ИПН) по ставке 10 процентов.
Например, если квартира стоит 90 миллионов тенге и налоговая признает эту сумму доходом, налог может составить около 9 миллионов тенге.
При этом на практике чаще бывает, что часть средств человек может подтвердить — например, за счет накоплений, продажи другого имущества или кредита. В таком случае налог начисляется не на всю стоимость квартиры, а только на ту часть суммы, происхождение которой объяснить не удалось.
Нужно ли сдавать декларацию при продаже квартиры
Если обычный гражданин продает квартиру в Казахстане, сама по себе такая сделка не обязывает подавать декларацию.
Продажа недвижимости считается отчуждением имущества, поэтому форма 270.00 в таком случае не требуется.
Исключения возможны, если имущество находится за пределами Казахстана или если продавец является государственным служащим.
Если квартира сдается в аренду
Здесь ситуация другая, потому что появляется регулярный доход.
Если человек не зарегистрирован как предприниматель и получает деньги за аренду, он должен подать декларацию формы 270.00 и уплатить 10 процентов индивидуального подоходного налога с полученного дохода.
Например, если квартира сдается за 200 тысяч тенге в месяц, годовой доход составит 2,4 миллиона тенге. Налог в этом случае будет около 240 тысяч тенге.
Многие арендодатели выбирают другой вариант — оформить статус самозанятого.
В таком режиме налог на доход равен нулю, а уплачиваются только социальные платежи — примерно 4 процента от дохода.
Например, при аренде за 250 тысяч тенге в месяц годовой доход составит около 3 миллионов тенге, а платежи — примерно 120 тысяч тенге в год.