Alta procura por imóveis para o MotoGP pode esbarrar em proibições de locação por temporada em condomínios
A alta procura por imóveis durante grandes eventos, como o Moto GP, tem esbarrado em um tema jurídico delicado que é a possibilidade de locação por temporada em condomínios residenciais. Ao Jornal Opção, o advogado e professor de direito imobiliário, Lucas Marques, explica os limites legais e as implicações práticas dessa modalidade de contrato.
Segundo Lucas, a legislação que rege os condomínios está prevista principalmente na Lei 4.591/1964 e no Código Civil de 2002. Essas normas conferem autonomia aos condomínios para estabelecer regras internas, inclusive limitando o direito de propriedade.
“O direito de propriedade, garantido pela Constituição, pode sofrer restrições previstas na convenção condominial. O Superior Tribunal de Justiça entende que, havendo proibição expressa na convenção, é possível impedir a locação por temporada ou de curta duração”, afirma.
A distinção é importante, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991)prevê a locação por temporada com prazo máximo de 90 dias. Já a chamada “curta temporada”, inferior a esse limite, é considerada uma modalidade atípica. “O STJ diferencia essas situações e admite que o condomínio, por convenção, possa vedar ambas”, explica.
O advogado destaca que o condomínio pode proibir totalmente a locação por temporada, desde que respeitado o quórum qualificado de dois terços dos condôminos para alteração da convenção, conforme o artigo 1.351 do Código Civil. Caso um proprietário descumpra a regra, as penalidades dependerão do regimento interno. “As multas podem ser calculadas sobre o valor da taxa condominial vigente e agravadas em caso de reincidência”, diz.
Cláusulas essenciais no contrato
Para os proprietários que desejam alugar seus imóveis, Marques recomenda atenção às cláusulas contratuais. “É fundamental prever a obrigatoriedade de o locatário observar todas as normas internas do condomínio, sujeitando-se às penalidades. Como essas multas podem ser cobradas diretamente do locador, o contrato deve resguardar o direito de regresso contra o inquilino”, explica.
Ele acrescenta que é possível incluir multa contratual específica e até cláusula de resolução do contrato em caso de descumprimento grave, permitindo a retomada da posse do imóvel.
Vistoria e documentação
Outro ponto crucial é a vistoria documentada. “O ideal é que seja feita por avaliador ou corretor de imóveis, com relatório fotográfico e vídeos. Além disso, é prudente protocolar cópias da convenção e do regimento interno, evitando alegações de desconhecimento por parte do locatário”, recomenda.
Perturbação do sossego e responsabilidade
Com eventos como o Moto GP, é comum a preocupação com festas e perturbação do sossego. Marques lembra que o Código de Posturas Municipal, atualizado em 2023, deixou de prever limites objetivos de decibéis, conferindo maior subjetividade à fiscalização. “Se houver infração, o locatário será responsabilizado diretamente. Porém, no âmbito condominial, a responsabilidade pode recair sobre o proprietário, em razão da natureza ambulatória das obrigações condominiais”, explica.
Acionamento da polícia e direito de vizinhança
O especialista alerta que a relação entre condomínio, condômino e forças policiais deve ser avaliada com cautela. “É preciso verificar se se trata apenas de um conflito de vizinhança, caso em que o condomínio não pode atuar, ou se há perturbação ao sossego coletivo, hipótese em que o condomínio tem legitimidade para acionar a polícia ou agentes públicos”, afirma.
Nesse caso, o condomínio pode exigir que o proprietário também adote medidas para cessar o problema.
Marques ressalta que existe risco de o proprietário ser processado por vizinhos. “Se houver identificação de que o responsável é o locatário, a relação é pessoal e ele responderá. Mas, em âmbito condominial, o proprietário pode sim ser responsabilizado, dependendo da situação”, explica.
Obrigatoriedade de comunicação ao condomínio
Para o advogado, é obrigatório comunicar previamente a administração sobre a locação por temporada. “Isso impacta diretamente na organização do condomínio. É dever informar e apresentar documentos dos locatários, além do contrato, para permitir medidas de segurança e até ações judiciais, se necessário”, afirma.
Medidas de segurança
Entre as cautelas recomendadas, Marques cita a avaliação de antecedentes criminais, histórico judicial e crédito do locatário, além da análise de redes sociais. “Se a pessoa tem perfil festeiro, por exemplo, é preciso redobrar cuidados. Também é importante contratar advogado especializado para orientar sobre a contratação”, sugere.
Além disso, ele lembra que é necessário distinguir entre condomínios e associações de moradores, como Alphaville e Jardins. “As associações seguem estatuto social e regimento interno, enquanto os condomínios se submetem ao Código Civil e à Lei 4.591. Em prédios, as regras são praticamente as mesmas dos condomínios”, explica.
Avaliação final
Marques conclui que o Moto GP representa oportunidade econômica para Goiânia e região, mas exige responsabilidade. “É um momento importante para a economia local, mas as regras internas devem ser respeitadas. O dever de comunicação ao síndico ou presidente da associação é essencial para evitar problemas que possam demandar intervenção policial ou medidas judiciais”, afirma.
Ele alerta ainda para riscos comuns em locações de curta temporada, como furtos em mini-mercados dentro de condomínios. “Sem identificação dos locatários, turistas estrangeiros podem cometer furtos e a responsabilização se torna quase impossível. Isso gera prejuízos às empresas e pode ser prevenido com solicitação de documentos e informações fidedignas”, conclui.
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