Глава отделения МИЭЛЬ Леонид Львович: “Цены на новостройки могут ползти вниз”

Минстрой призвал застройщиков заморозить цены на жилье, обещая новые меры поддержки отрасли. Но добровольно на этот шаг никто не пойдет, считают опрошенные RTVI эксперты: цены на жилье и дальше будут расти вслед за инфляцией и ставкой.

<strong>Минстрой <a href="https://tass.ru/ekonomika/22926453?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fdzen.ru%2Fnews%2Fsearch">призвал</a> застройщиков заморозить цены на жилье, обещая новые меры поддержки отрасли. Но добровольно на этот шаг никто не пойдет, считают опрошенные RTVI эксперты: цены на жилье и дальше будут расти вслед за инфляцией и ставкой.</strong> <h2>Что происходит на рынке жилья</h2> На российском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация: впервые за долгое время новостройки стоят дороже вторичного жилья, рассказал RTVI Леонид Львович, руководитель МИЭЛЬ «В Новых Химках». <div class="intext-grey">

«Раньше, до 2020 года, вторичка была чуть дороже: жилье уже готово к использованию, и покупатели не сталкивались с рисками. Но льготные ипотечные программы сделали новостройки привлекательнее. Люди могли позволить себе более дорогие объекты, но с меньшими ежемесячными выплатами. Это вызвало ажиотаж на рынке новостроек», — пояснил он.

</div> С 2020 по 2024 год цены на жилье выросли почти вдвое, <a href="https://www.forbes.ru/finansy/523871-cb-zametil-snizenie-cen-na-novostrojki-posle-otmeny-massovoj-l-gotnoj-ipoteki">подсчитали</a> в Банке России. Сегодня, когда льготное кредитование практически сошло на нет, стоимость новостроек остается высокой, тогда как цены на вторичное жилье стабилизировались. По словам Львовича, застройщики удерживают цены, чтобы в случае кризиса предложить скидки, сохранив маржу.

Тем временем сам рынок уже переживает спад: продажи новостроек <a href="https://www.ng.ru/economics/2024-12-22/1_9161_housing.html">сократились</a> вдвое, а объемы строящегося жилья достигли рекорда. Министр строительства Ирек Файзуллин <a href="https://www.kommersant.ru/doc/7444281">отметил</a>, что в среднем по России распродано лишь 31% нового жилья, и предложил застройщикам заморозить цены, пообещав взамен государственную поддержку.

«Для того чтобы осуществить меры поддержки (они сейчас готовятся), я обращаюсь к коллегам-застройщикам: не меняйте цену в сторону повышения. Меры, которые сейчас готовятся и которые мы будем осуществлять, будут связаны с тем, что мы просим, чтобы вы цены заморозили»,— <a href="https://tass.ru/ekonomika/22926453?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop&utm_referrer=https%3A%2F%2Fdzen.ru%2Fnews%2Fsearch">сказал</a> он. <h2>Заморозка маловероятна</h2> Эксперты, опрошенные RTVI, считают, что застройщики вряд ли будут добровольно сдерживать рост цен на жилье. Иван Ефанов, аналитик «Цифра брокер», связывает падение продаж с отменой льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой, и считает, что заморозка цен не изменит ситуацию к лучшему.

“Это нерыночный инструмент, который в долгосрочной перспективе может навредить девелоперам. Цены на стройматериалы и операционные расходы замораживать никто не будет, что приведет к росту затрат, снижению маржинальности и сокращению предложения. Маловероятно, что подобные меры будут приняты даже на короткий срок”, — сказал он.

С этим соглашается Мария Богачкина, руководитель МИЭЛЬ «Пречистенка»: <div class="intext-grey">

“Пока на законодательном уровне не введут ценовой порог или другие ограничения, никто не станет сдерживать цены. Ситуация с продажами у застройщиков, начиная с массового сегмента до бизнес-класса, довольно плачевная”.

</div> Темпы роста инфляции тоже играют свою роль, добавляет Валерий Кочетков, директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

“Вслед за ключевой ставкой ЦБ дорожает проектное финансирование, еженедельно повышаются цены на горюче-смазочные материалы, все вокруг становится дороже. В таких условиях нет оснований ждать заморозку цен на недвижимость. Как регулировать такую заморозку? Кто-то из застройщиков прислушается и на какое-то время заморозит, а кто-то нет. В общем, считаю, что такой сценарий маловероятен”.

Леонид Львович, руководитель МИЭЛЬ «В Новых Химках», считает, что идея заморозки цен неэффективна еще и из-за разнородности рынка недвижимости.

“Стоимость квартир зависит от локации и характеристик объектов. Установить единый ценовой порог сложно, а процесс займет много времени. Декларация о заморозке цен может послужить началом диалога между застройщиками и государством, но вряд ли станет рабочим механизмом. В конечном итоге всем нужно продавать, это вопрос выживания для застройщиков”, — сказал он.

Дмитрий Осянин, к.э.н., доцент базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Г.В. Плеханова, предупреждает, что заморозка цен может привести к еще более серьезным последствиям для рынка:

«Заморозка цен может снизить доходы девелоперов и замедлить темпы строительства. Это, в свою очередь, может вызвать дефицит жилья, рост спроса и увеличение цен. Фиксированные цены на жилье способны повлиять и на макроэкономику. Увеличение спроса может спровоцировать рост инфляции и ключевой ставки, что лишь усложнит ситуацию на рынке недвижимости». <h2>Что будет с ценами дальше</h2> Говоря о поддержке застройщиков, Файзуллин отметил, что в первую очередь <a href="https://blog.domclick.ru/novosti/post/v-minstroe-prizvali-zastrojshikov-ne-podnimat-ceny-na-zhile/amp">рассматривается</a> добровольная заморозка цен на стройматериалы — но не более чем на процент.

Возможны и другие меры, но они должны быть адресными и учитывать интересы всех участников рынка, полагают опрошенные эксперты. В противном случае новые меры поддержки приведут к росту цен, как это уже было ранее с льготной ипотекой.

«Государство уже оказывало значительную помощь строительной отрасли, что привело к росту цен и ставок. Возможно, стоит сосредоточиться на снижении административных расходов или создании более гибких условий кредитования. Однако негативная информация о застройщиках может отпугнуть покупателей, которые всё чаще выбирают готовые объекты. Люди опасаются долгосрочных проектов со сроками завершения в 2027—2028 годах — это слишком большой горизонт планирования», — сказал Леонид Львович. <div class="intext-frame">

<a href="https://rtvi.com/stories/predvidenie-nadvigayushhihsya-problem-chto-proishodit-s-odnim-iz-krupnejshih-developerov-rossii/"><b>«Предвидение надвигающихся проблем»: что происходит с одним из крупнейших девелоперов России</b></a>

</div> Выходом из ситуации могли бы стать адресные программы ипотеки для граждан, которые не могут позволить себе жилье по рыночной цене, считает Саид Керимханов, аналитик ФГ «Финам». Главное — не повторять ошибок массовой льготной ипотеки, которая разогрела цены, соглашается он.

Цены на жилье будут определяться спросом со стороны покупателей — а сейчас с ним есть проблемы, считает Леонид Львович. <div class="intext-grey">

“Если спрос не вырастет, то цены на новостройки могут ползти вниз. Сегодня покупательская способность ограничена: высокие ставки по вкладам удерживают деньги на счетах, а ипотека остается недоступной для многих”.

</div> Сложности с ипотекой подталкивает застройщиков и банки к созданию схем для обхода ограничений. Однако они могут оказаться рискованными для покупателей. Банк России уже <a href="https://t.me/rtvinews/89451">выразил</a> обеспокоенность схемами с “субсидией от застройщика”. Такие инструменты увеличивают доступность жилья, но одновременно повышают его реальную стоимость для клиента, пояснила Мария Богачкина.

На развитие рынка недвижимости в 2025 году серьезно повлияет способность девелоперов поддерживать спрос. “После принятия ипотечного стандарта прежние «схемы» по большей части работать не будут, а новые придумывать придется. От того, получится у девелоперов или нет, будет зависеть многое”, — резюмировал Керимханов.