Верховный суд помогает жителям в борьбе с жилищным рейдерством

Значимость данного судебного акта состоит в том, что содержащиеся в нем разъяснения помогут и уполномоченным государственным органам, и рядовым жителям эффективно бороться с целым блоком злоупотреблений в области жилищно-коммунального хозяйства.

Речь в первую очередь идет о таких нарушениях закона, которые связаны с практикой неправомерного захвата или перехвата управления многоквартирными домами, когда недобросовестные управляющие компании стремятся вопреки реальной воле собственников получить контроль над домом и вместе с таким контролем — доступ к финансовым ресурсам в виде платы, собираемой с жильцов-собственников помещений (квартир).

Для этого такие участники рынка не брезгуют составлением либо абсолютно поддельных протоколов общего собрания собственников помещений дома (которые якобы добровольно проголосовали за передачу дома в управление «захватчику»), либо таких протоколов, которые содержат значительную долю поддельных подписей, «нарисованных» для того, чтобы набрать необходимый по законодательству кворум. Затем такой протокол передается в уполномоченный государственный орган, который на основании отраженного в протоколе решения подтверждает право «захватчика» на управление домом, внося соответствующую запись в специальный государственный реестр.

Длительное время возможность эффективно противостоять таким злоупотреблениям фактически блокировалась позицией, основанной на прежней судебной практике. Согласно этой практике, за государственным органом, в который поступает такой сомнительный протокол, отрицалось право отклонять его только своим собственным решением, поскольку прерогатива оценки решения собственников, оформленного таким протоколом, признавалась только за судом. Иными словами, сам государственный орган не мог счесть такое решение недействительным — он должен был обратиться в суд за получением соответствующего решения.

Однако правовая позиция, сформулированная Верховным судом Российской Федерации в комментируемом Определении, однозначно подтверждает право уполномоченного государственного органа самостоятельно проверять и оценивать такие фейковые протоколы и отклонять их без предварительного обращения в суд. Эта позиция была сформулирована применительно к типичной фабуле такого рода «рейдерских захватов».

На управление многоквартирным домом в г. Колпино (Ленинградская область) претендовали две конкурирующие управляющие компании: ООО «ГК Д.О.М. Колпино» и ООО «Самолет УК». Каждая из этих управляющих компаний представила в жилищную инспекцию «свой» протокол общего собрания собственников, на котором было принято решение о выборе соответствующей управляющей компании (ООО «ГК Д.О.М. Колпино» — протокол от 29.11.2021 года, ООО «Самолет УК» — протокол от 5.11.2021 года).

В ходе рассмотрения протоколов в жилищную инспекцию поступило множество обращений от собственников помещений и квартир спорного дома о том, что они в действительности не принимали участие в том голосовании, результаты которого оформлены протоколом от 29.11.2021 года (голосование за ООО «ГК Д.О.М. Колпино»). Фактически это могло означать, что подписи этих собственников, поставленные в бюллетенях голосования, могли быть сфальсифицированы («нарисованы»).

Жилищная инспекция, приняв во внимание возражения обратившихся собственников, отклонила протокол от 29.11.2021 года, принятый в пользу ООО «ГК Д.О.М Колпино», со ссылкой на ничтожность такого решения, поскольку без учета «нарисованных» голосов оно было принято в отсутствие необходимого по закону кворума, что делает такое решение ничтожным — то есть недействительным независимо от наличия или отсутствия решения суда, который установил бы эти нарушения.

Иными словами, жилищная инспекция совершенно правильно опиралась на действующие положения Гражданского кодекса Российской Федерации, который четко различает две категории спорных решений: ничтожные (недействительные в силу прямого указания закона, без необходимости констатации такой недействительности судом) и оспоримые (для подтверждения недействительности которых требуется судебная проверка, до исхода которой такие решения считаются действительными). Соответственно, жилищная инспекция самостоятельно, без обращения в суд сочла отсутствие кворума правомерным основанием недействительности (ничтожности) спорного решения.

Управляющая компания ООО «ГК Д.О.М Колпино», избранная протоколом от 29.11.2021 года, оспорила невыгодное для себя решение жилищной инспекции в суде, но суды первой и апелляционной инстанции встали на сторону государственного органа, подтвердив, что по действующему праву сама инспекция может проверять спорное решение на предмет признаков недействительности, установленных законом, а значит, в случае отсутствия кворума сделать вывод о недействительности (ничтожности) такого решения без обращения в суд.

Однако третья — кассационная — инстанция, явно руководствуясь прежней практикой, воспроизвела правовую позицию, согласно которой жилищная инспекция не наделена правом самостоятельно оценивать решения собственников, отраженные в поступивших к ней протоколах, на предмет недействительности. По мнению кассационного суда, жилищная инспекция должна была обратиться в суд с соответствующим заявлением и только после того, как суд признал бы спорное решение недействительным, инспекция получала право отклонять фейковый протокол.

Верховный суд в своем Определении окончательно аннулировал такую позицию и подтвердил, что при поступлении на рассмотрение государственного органа (жилищной инспекции) документов, нарушающих установленные нормативные требования, в том числе решений общих собраний собственников, принятых с нарушением кворума, государственный орган вправе самостоятельно, в пределах своей компетенции оценить такие документы без предварительного обращения в суд и принять соответствующее решение (отклонить протокол).

Такая позиция Верховного суда особенно важна тем, что она фактически стимулирует собственников, подписи которых в ходе оформления передаваемого в жилищную инспекцию протокола могли быть сфальсифицированы, проявлять активность и эффективно бороться с «жилищными рейдерами» путем обращения в жилищную инспекцию с заявлениями о неучастии в якобы проведенных собраниях по выбору управляющей компании.