Широкая стройка
В течение года «Строительная газета» регулярно публикует на своих страницах региональные обзоры текущего жилищного строительства. Из них можно почерпнуть сведения о том, какие крупные проекты реализуются в субъектах федерации, где предпочитают возводить многоквартирные дома и где высока доля индивидуального жилстроительства, какие компании являются лидерами региональных рынков и какие материалы чаще всего используются. Этот проект «СГ» реализует совместно с Институтом развития строительной отрасли (ИРСО). И по традиции в начале календарного года мы печатаем сводный обзор по Российской Федерации.
Итак, по состоянию на декабрь 2019 года в России силами 3077 застройщиков, представленных 4530 строительными компаниями, возводилось 14543 дома на 2634666 квартир совокупной площадью 130870821 кв. м. И треть этого рабочего «метража» (34%) — 44535691 кв. м — должна быть сдана в эксплуатацию в 2020 году.
Несмотря на то, что сегодня в России работает свыше трех тысяч девелоперских компаний, 40% рынка контролирует всего сотня застройщиков. На их счету свыше 56 млн из 130 млн строящихся «квадратов». А на долю десятки крупнейших компаний приходится 17,2 % всего «метража». Первое место в стране по объемам текущего строительства уверенно занимает «Группа ПИК», в портфеле которой сейчас свыше 7,2 млн кв. м (5,6% строящихся площадей). На второй строчке — «Группа ЛСР» с почти 4 млн кв. м (3%). Замыкает тройку стройхолдинг Setl Group (2,7 млн кв. м / 2,1%).
Что и где строится
Основной объем текущего индустриального жилищного строительства в стране приходится на многоквартирные дома (МКД) — 12 804 здания (88% всех объектов). А если взять количество и площадь квартир в них, то доля МКД будет еще выше — 97% и 96,7% соответственно (2 554 905 квартир и 126 597 806 «квадратов»). Оставшиеся 12% строящихся объектов — это 1518 блокированных домов (таунхаусов) и 221 дом с апартаментами (10,4% и 1,5% рынка). Их жилой фонд включает в себя в общей сложности 79 761 квартиру площадью 4 273 015 кв. м.
Новое жилье строится сейчас в 83 из 85 субъектов РФ. Однако почти половина (47,5 %) новых российских жилых площадей приходится на долю всего пяти регионов! Лидером является Москва, где сейчас ведется строительство 1017 домов на 319 179 квартир площадью 18 425 579 кв. м (14,1% всех строящихся «квадратов» в стране). Еще 10,9% всех площадей (14 240 841 кв. м в 1405 домах на 294 995 квартир) возводится по соседству — в Подмосковье. Таким образом, столичный регион (Москва плюс область) забирает четверть (25%) всего возводимого «метража».
Вторая, «северная» агломерация (Санкт-Петербург и Ленинградская область) строит 14,8 % новых площадей (11,3% и 3,5% соответственно). Так, в городе на Неве сегодня строится 14 791 218 кв. м в 854 домах на 337 393 квартиры, в Ленобласти — еще 4 608 287 кв. м в 693 объектах на 119 798 квартир.
Еще 7,7% площадей в «общероссийскую жилищную копилку» добавляет Краснодарский край, где строится 1148 домов, рассчитанных на 215 174 квартиры (10 030 044 кв. м).
Всего в России возводится 5 249 жилых комплексов. Самый крупный из них (на момент исследования) — петербургский ЖК «Цветной город» (застройщик «Группа ЛСР»), в него входит 60 домов на 22 990 квартир площадью 864 984 кв. м. «Тягаться» с ним по «метражу» может, пожалуй, только московский ЖК «Люблинский парк» от «Группы ПИК» — 804 450 «квадратов», однако по общему количеству строящихся домов он уступает лидеру (24 дома на 16 102 квартиры).
Но, хотя в Санкт-Петербурге и строится самый большой ЖК, средняя площадь квартиры там одна из самых маленьких в стране — 43,8 кв. м. Для сравнения: в среднем по РФ этот показатель равен 49,7 «квадратам». Меньше, чем в Петербурге, «средняя» квартира только в Коми (43,5 кв. м), Адыгее (39,3 кв. м), Калмыкии (38,6 кв. м) и в соседней Ленобласти (всего 39,3 «квадрата»).
А вот самые просторные «среднестатистические» квартиры строятся сейчас в северокавказских республиках: в Ингушетии (90,2 кв. м), Чечне (78,8 кв. м), Дагестане (70,8 кв. м), Кабардино-Балкарии (68,5), Северной Осетии (62,2 кв. м) и Карачаево-Черкессии (58 кв. м). Оказывается, даже в Москве средняя площадь квартир «скромнее» — 57,7 кв. м.
Из чего и какого «роста»
Не менее интересен и текущий анализ строящихся в стране домов с точки зрения применяемых при их возведении стройматериалов. В большом почете у российских застройщиков (при пересчете на площадь квартир) — «гибридные технологии» (монолит-кирпич). Таким образом в России возводится 49,1% всего текущего «метража» (64 507 121 «квадратов» в 5446 домах). Связка «монолит-кирпич» лидирует в 38 регионах, среди которых особенно выделяются 10, где доля монолитно-кирпичного домостроения превышает 50%: Удмуртия (83,4%), Тульская область (76,7%), Карачаево-Черкессия (73,1%), Бурятия (72,5%), Астраханская область (67,7%), Краснодарский край (67,4%), Омская область (63,9%), Санкт-Петербург (61,4%), Чечня (60,7%) и Дагестан (60,5%).
На втором месте по популярности — «чистый» кирпич, ставший «конструктивом» стен для 17,3% российских площадей (22 679 008 кв. м в 4526 объектах). Кирпич преобладает в 33 регионах. При этом в 14 из них кирпичное домостроение занимает более половины всего объема текущего строительства. Есть и пятерка «кирпичных» лидеров с долей в 2/3 и выше: Марий Эл (83,5%), Тамбовская область (78,6%), Ингушетия (76,9%), Амурская область (76,2%) и Мордовия (74,6%).
«Бронза» — у некогда очень востребованной «панели». Доля панельного домостроения по стране в целом составляет 14,4% всех площадей (18 823 534 кв. м в 1685 жилых зданиях). При этом в семи субъектах РФ «панель» уверенно занимает первое место, а в двух из них — Камчатский край и Челябинская область — ее доля даже превышает долю всех остальных стеновых материалов (100% и 55,8% соответственно). Блочное домостроение больше всего развито в трех регионах. В двух из них доля «блоков» превышает 50%. Это Еврейская автономная область (100%) и Ненецкий автономный округ (67,5%). В целом по стране блоки используется при строительстве 13 544 874 кв. м в 1981 доме.
«Монолит», применяемый при возведении в РФ 878 объектов площадью 11 547 086 «квадратов», имеет относительно высокую долю в трех регионах — в Тыве (50%), Крыму (35,4%) и Севастополе (33,4%).
Представлены (но очень слабо, естественно) в стране и экзотические для многоквартирных домов технологии — деревянное и каркасно-щитовое домостроение: 6690 и 1409 «квадратов» в 12 жилых строениях (доля меньше 0,1%).
Средняя высотность (из расчета на строящийся дом) текущего жилищного «производства» в стране составляет 12 этажей. 9-12-этажных домов сейчас в России строится больше всего — 3066 зданий (21,1% всех объектов). Однако если брать в расчет не количество домов, а выводить показатель средней этажности с учетом общей площади запроектированных в домах квартир, то картина будет выглядеть несколько иначе. На первое место выйдут 18-24-этажные здания (37 432 591 кв. м, или 28,6% всех жилых площадей). Таких домов строится 2559. На долю 1-3-этажных домов приходится 19,9% строящегося сейчас жилья (2894 дома), 4-8-этажных объектов строится 17,6% (2553 строения), 13-17-этажных домов — 14,6% (2129 жилых зданий).
Немало строится в России и высотных зданий (25 и более этажей) — 1342 дома (9,2% всех строящихся объектов). Самым высоким возводимым сейчас в стране домом считается 79-этажный дом с апартаментами Neva Towers в Москве (застройщик «Тауэрс»). Его ближайшие «преследователи» — 65-этажные Capital Towers и Will Towers от застройщиков Capital Group и «Минские холмы» соответственно. Оба эти проекта реализуются также в столице.
А вот самый «вместительный» (по общей площади расположенного в нем жилья) строящийся дом находится в Башкортостане. В уфимский «Остров Гранд» от застройщика «Первый Трест» поместилось сразу 152 306 «квадратов».
И самое главное — когда
Наибольший объем текущего жилищного строительства в РФ приходится на объекты, разрешение на возведение которых было выдано в 2018 году, — 5095 домов (35% всех ныне строящихся). Строительству 19,3% зданий (2800 строений) старт был дан в 2016 году. 17,7% домов (2574 объекта) начали возводить в 2017 году. При этом до сих пор в стране ведутся работы по возведению 3 440 жилых зданий, документация на которые была получена с апреля 2004-го по декабрь 2015-го (23,7% всех объектов). Их по праву можно считать долгостроями.
Разрешение на строительство в 2019 году получили 634 девелоперских проекта (4,4%). На долю «свежих» объектов приходится 4,3% всех строящихся площадей (5 599 256 «квадратов» в 109 909 квартирах).
Из 14543 домов, строившихся в стране на начало декабря, 5226 объектов совокупной площадью 44 535 691 кв. м (34% от всего заявленного на данный момент «метража») планируется ввести «в строй» в 2020 году. Сдача 25,1% площадей (32 898 404 кв. м в 3053 домах) может состояться в 2021 году. На 2022 год намечен ввод еще 13 416 769 кв. м (1063 дома, или 10,3% всех площадей). Согласно проектным декларациям застройщиков, 663 дома на 7 809 995 кв. м (6% площадей) встретят новоселов в 2022 году. Все остальные новостройки будут построены и заселены в 2024 году и позже.
Вместе с тем, анализ ситуации с переносом сроков сдачи объектов в эксплуатацию с прошлых периодов (в пересчете на совокупную площадь жилья) дает основания предполагать, что в эти планы еще могут быть внесены коррективы (и хорошо, если один раз). К примеру, 3 812 070 «квадратов», объявленных к сдаче в 2020 году, изначально должны были быть сданы в 2019-м. Еще 3 653 455 кв. м покупатели ждут сейчас с 2018 года. На три года, но уже с 2017-го на 2020-й, «переехал» ввод 3 305 635 кв. м. Подождать еще немного придется и тем, кому жилье в 2 200 618 кв. м первоначально обещали сдать в 2016-м. Им, можно сказать, все же повезло больше, чем обладателям 16 956 кв. м, которые отпразднуют новоселье в этом году с 11-летним опозданием (их ввод отложен аж с 2009 года).
К сожалению, «уточнение сроков ввода» или, проще говоря, «просрочка», — явление в России очень распространенное и повсеместное. Факты переноса сроков ввода объектов зафиксированы в подавляющем большинстве регионов. «Укладываются» в график лишь строители в республиках Коми и Алтай. А вот в «антилидерах» — застройщики из Тывы, Камчатского края и Еврейской автономной области, «опаздывающие» со сдачей жилья в среднем на 51 (!), 27 и 24 месяца соответственно. В целом же среднестатистическая просрочка по стране составляет 7,2 месяца.
Справочно:
С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО/inrso.ru) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Для этого специалисты ИРСО изучают муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Результаты этой большой аналитической работы и передаются «Стройгазете» на эксклюзивных условиях с 2017 года. С полной версией мониторингов ИРСО можно ознакомиться на портале «Единый реестр застройщиков» (erzrf.ru).