Права дольщиков при обнаружении строительных дефектов: что нужно знать
При покупке квартиры в новостройке важно знать, что делать, если обнаружены строительные недостатки. Закон защищает права дольщиков, однако на практике не всегда просто добиться устранения дефектов или компенсации.
Адвокат Ольга Сулим разъясняет, в каких случаях застройщик обязан исправить недостатки за свой счёт, каков порядок действий дольщика, что говорит судебная практика и какие важные изменения вступили в силу с 2025 года в связи с введением моратория на взыскание компенсаций по рыночной стоимости.
При обнаружении строительных дефектов в приобретённой квартире важно понимать свои права и действия, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
Согласно Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов.
В случае, если объект построен с отступлениями от указанных требований, приведшими к ухудшению качества или непригодности для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Согласно статье 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик несёт ответственность за недостатки объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа, нарушения требований технических и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации или вследствие ненадлежащего ремонта, проведённого самим заказчиком или привлечёнными им третьими лицами.
Гарантийный срок составляет 5 лет для объекта недвижимости и 3 года для технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав.
В судебной практике встречаются случаи, когда дольщики требовали от застройщика компенсации за строительные дефекты. Например, в определении Верховного Суда РФ № 18-КГ17-222 от 30.01.2018 г. указано, что дольщик имеет право на взыскание с застройщика суммы расходов на устранение недостатков в квартире независимо от того, делают ли они квартиру непригодной для использования.
В случае существенности недостатков у дольщика также появляется право на отказ от договора. В другом случае, в определении ВС РФ № 31-КГ17-11 от 30.01.2018 г., суд отметил, что при согласовании в договоре материала перегородок застройщик не может в одностороннем порядке вносить незначительные архитектурные изменения в проект, несмотря на допускающее это положение договора.
При установлении факта отступления застройщика от условий договора, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания отсутствия ухудшения качества.
Однако следует учитывать, что с 1 января 2025 года вступил в силу мораторий на взыскание компенсаций за строительные дефекты по рыночной стоимости. Это означает, что компенсация может быть ограничена фактически понесёнными расходами на устранение недостатков или безвозмездным их устранением застройщиком. Важно отметить, что мораторий действует до 30 июня 2025 года, и в дальнейшем его продление или отмена зависит от решений законодательных органов.
При обнаружении строительных дефектов рекомендуется обратиться к юристу для получения квалифицированной консультации и определения оптимальной стратегии защиты своих прав.
Автор: Ольга Сулим