Три разных рынка вместо одного: как жильё в России живёт по своим правилам
К концу 2025 года российский рынок недвижимости окончательно перестал вести себя как единая система. Это уже не «рынок жилья» в целом, а несколько параллельных реальностей, которые слабо похожи друг на друга. Формально все они завязаны на одни и те же макрофакторы — доходы домохозяйств, ставки, регулирование, ожидания населения. На практике новостройки, вторичный фонд и загородная недвижимость реагируют на них по‑разному и требуют отдельного анализа.
Сегмент новостроек всё сильнее зависит от точечных льготных программ. Фактически он живёт «под капельницей» господдержки. В 2024–2025 годах драйвером продаж выступали льготная и семейная ипотека, а также специальные субсидированные ставки от застройщиков. Без этих инструментов многие проекты показали бы куда более слабую динамику, чем отражается в официальной статистике.
Для девелоперов это означает, что продажи и ценообразование завязаны не столько на реальную платёжеспособность населения, сколько на параметры ипотечных программ и возможность «докрутить» ставку за счёт собственных скидок и маркетинговых акций. Плюс такой модели очевиден для отрасли: стройки не встают, формально спрос поддерживается, проекты добиваются до ввода.
Минус в том, что устойчивость этого спроса напрямую зависит от политических решений — продлят ли льготные программы, изменят ли условия, сократят ли лимиты. Любое ужесточение требований к льготной ипотеке автоматически бьёт по первичному рынку.
Вторичный рынок к концу 2025 года адаптировался к новым условиям через скидки и гибкость условий, а не через массовую остановку сделок. Характерным стал диапазон уценки 10–15% от первоначальных ожиданий продавцов. Это отражает простой факт: покупатель с деньгами или с одобренной ипотекой ожидает дисконт относительно ценового пика, а собственнику приходится мириться с этим, если он действительно хочет продать объект, а не просто «повесить объявление».
Для вторички это болезненно, но рабоче способ адаптации. Плюсом такого сценария является сохранение ликвидности: квартиры всё ещё продаются, пусть и дольше, и по более низким ценам. Минус — постепенное разочарование части продавцов и снижение готовности инвестировать в квартиру как в инструмент быстрой и гарантированной консервации средств. Там, где раньше доминировала логика «куплю — если что, всегда продам», всё чаще появляется понимание, что «если что» может означать долгие торги с дисконтом.
Наиболее тревожный сигнал исходит от загородного сегмента.
Именно его динамика, по оценке руководителя челябинского агентства недвижимости «Рио‑Люкс Премьер» Надежды Пискуновой, лучше всего отражает системные проблемы спроса. Она фиксирует снижение спроса и количества сделок по загородной недвижимости и связывает это напрямую с падением платёжеспособности населения: если семьи экономят даже на загородном варианте, традиционно воспринимавшемся как более доступный путь к «своему дому», значит, финансовые резервы в значительной степени исчерпаны.
По её словам, строительство в этом сегменте продолжается, но всё чаще в формате «для себя», а не на продажу, а объём коммерческого предложения сократился в разы по сравнению с прошлым годом. Уход сегмента в минус она трактует как признак кризиса доверия и сокращения долгосрочных инвестиций населения в жильё.
Эта оценка важна именно потому, что загородный рынок традиционно служил запасным выходом для тех, кто не мог или не хотел покупать городскую квартиру. Когда даже этот «запасной выход» перестаёт работать как инвестиционное направление, это означает, что домохозяйства либо не готовы брать на себя долгосрочные обязательства, либо не видят смысла вкладываться в актив, который в обозримом будущем не гарантирует сохранения стоимости.
В плюс загородке можно записать только одно: в формате строительства «для себя» она по‑прежнему позволяет отдельным семьям решать жилищный вопрос относительно недорого, распределяя расходы во времени. В минус — исчезновение её роли как массового инвестиционного товара и сокращение вторичного предложения.
Если собрать эти три линии вместе, получается довольно цельная картина. Первичный рынок зависит от льготной ипотеки и политических решений, вторичный подстраивается через дисконт и готовность продавцов уступать, загородный в значительной части уходит в тень «самостроя» и минимизирует свою привлекательность как объекта вложений. Общий вывод Надежды Пискуновой о том, что каждый сегмент живёт по своим законам, оказывается точным не только как метафора, но и как описание практической реальности. Институционально это всё ещё один рынок, но поведение участников в разных его частях слабо похоже друг на друга.
Плюсы этой ситуации для отдельных групп тоже есть.
Покупатель с живыми деньгами получает возможность торговаться на вторичке. Семья, подходящая под условия льготной или семейной ипотеки, может купить новостройку на более‑менее приемлемых условиях. Те, кто строит загородный дом «для себя», выигрывают от меньшей конкуренции за участки и услуги.
Минусы же выглядят более структурными. Рынок теряет предсказуемость как целое: индикаторы по новостройкам всё меньше говорят о реальной платёжеспособности населения, дисконты на вторичке подрывают веру в недвижимость как стабильный актив, а загородный минус сигнализирует о снижении горизонтa финансового планирования.
Понятный вывод состоит в том, что к концу 2025 года российский рынок недвижимости перестал быть единым барометром экономического самочувствия населения. Теперь это набор отдельных механизмов с разной степенью зависимости от государства, банков и настроений домохозяйств.
Для аналитиков, девелоперов и покупателей это означает одно: больше нельзя делать выводы о «рынке жилья» по одному‑двум показателям. Каждую из трёх реальностей — новостройки, вторичку и загородку — приходится оценивать отдельно, учитывая её собственные правила игры.