Квартира с подарком: как новый собственник может остаться без света, но с долгами
Покупка недвижимости — событие радостное, но сопряженное с множеством юридических тонкостей. В погоне за идеальной планировкой или удачной локацией новоиспеченные собственники часто упускают из виду финансовую «историю» квартиры.
Как пояснила для RuNews24.ru юрисконсульт ООО «Аргонавт Групп» Елена Сторожева, речь идет о задолженности по коммунальным платежам и услугам управляющей компании, которая может стать неприятным сюрпризом после завершения сделки.
Кто должен платить по старым долгам?
Нередко управляющие компании и ресурсоснабжающие организации пытаются переложить бремя прошлых неплатежей на нового владельца, требуя погасить долг в полном объеме. Однако закон в этом вопросе однозначен.
«Обязанность по оплате коммунальных услуг возникает у нового собственника с момента государственной регистрации права собственности, — комментирует Елена Сторожева. — Именно дата, указанная в выписке из ЕГРН, является точкой отсчета вашей финансовой ответственности за жилье. Все долги, накопившиеся до этого дня, — это исключительно проблема предыдущего владельца».
Чем рискует покупатель?
Приобретение квартиры с обременениями в виде долгов может повлечь за собой целый ряд проблем, которые выходят далеко за рамки простых уведомлений из ЖЭКа. Эксперт выделяет следующие основные риски:
Отказ со стороны Росреестра в регистрации перехода права собственности.
Претензии кредиторов, вплоть до обращения взыскания на залоговое имущество.
Арест имущества в рамках процедуры банкротства продавца.
Ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг (например, отключение электричества или перекрытие канализации) из-за накопившегося долга.
Проверка на чистоту: три шага до подписания договора
Чтобы избежать финансовых ловушек, юрист рекомендует провести комплексную проверку квартиры и ее владельца еще до сделки. Вот алгоритм действий:
Запрос выписки из ЕГРН. Попросите продавца предоставить актуальную выписку на объект недвижимости. Самостоятельно перепроверить информацию можно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости». Это покажет, есть ли на квартире обременения: залог, арест или запрет на регистрационные действия.
Проверка через ФССП. Следующий шаг — сайт Федеральной службы судебных приставов. В разделе «Банк данных исполнительных производств» по фамилии и данным продавца можно узнать, не возбуждены ли против него незакрытые исполнительные производства.
Поиск в реестре банкротов. Обязательно проверьте продавца на портале «Федресурс», чтобы убедиться, что он не включен в реестр банкротов. Наличие процедуры банкротства — один из самых высоких рисков для покупателя.
«Добросовестный продавец, как правило, сам заинтересован в прозрачности сделки и предоставляет справки от УК и поставщиков услуг об отсутствии долгов по лицевому счету», — добавляет эксперт.
Что делать, если долги все-таки есть?
Если проверка выявила задолженность, не стоит паниковать, но и закрывать на это глаза тоже нельзя. Алгоритм действий зависит от ситуации:
Переговоры с продавцом. Самый простой и надежный вариант — договориться, чтобы собственник погасил долги до подписания договора купли-продажи.
Опасный сигнал. Если у продавца имеются открытые исполнительные производства или он находится в стадии банкротства, риски для покупателя становятся критически высокими.
«В таких обстоятельствах я бы рекомендовала отказаться от сделки или как минимум обсудить ситуацию с профильным юристом», — предупреждает Елена Сторожева.
Если сделка уже состоялась. В случае, когда квартира уже куплена, а на прежнего владельца висят только коммунальные долги (без арестов и приставов), необходимо обратиться в управляющую компанию с требованием открыть новый лицевой счет на ваше имя.
После этой процедуры задолженность будет закреплена за старым собственником, и взыскивать ее придется уже самой УК или поставщикам услуг, а не вам.