В ГК «КОРТРОС» рассказали о влиянии требований города на экономику проектов
Значение операционной эффективности и анализа каждого проекта для баланса себестоимости строительства и цены предложения отметил в выступлении на Российской строительной неделе главный коммерческий директор группы компаний «КОРТРОС» Дмитрий Железнов.
Эксперт принял участие в специальной сессии Газпромбанка «Рынок недвижимости: баланс ставок и предложения». По его наблюдению, эволюция девелоперского продукта, а также ценовая политика в текущих реалиях стали более зависимы от стратегии города. Сегодня задаваемый вектор развития — увеличение объемов, которые закладываются на благоустройство и социальные объекты, повышение качества жилья при более низкой плотности застройки и большем среднем метраже.
«В процессе согласования проектов с городом у девелоперов появился дополнительный критерий по технико-экономическим показателям, связанный с максимальным количеством квартир, — уточнил Дмитрий Железнов. — Исходя из актуализированных требований, девелоперы сокращают число лотов и увеличивают метраж квартир. Новый запрос к жилой среде оказывает прямое влияние на экономику проектов. Удорожание себестоимости происходит не только по причине роста расходной части на материалы и работы подрядчиков, но и за счет базового удорожания архитектурных решений».
В своем выступлении эксперт отметил, что, согласно данным аналитиков bnMAP, в январе средняя цена в Москве составила 596 тыс. рублей в бизнес-классе и 618 тыс. рублей в среднем по экспозиции в городе на первичном рынке жилой недвижимости. По прогнозу Дмитрия, на горизонте 2026-2027 годов за счет вымывания остатков комфорт-класса и увеличения доли в экспозиции премиальных проектов цена может вырасти и до 800 тыс. рублей.
Вопрос экономики проекта выходит на первый план и в поддержании спроса. Так, при общем снижении по рынку доли квартир с готовой отделкой интерес покупателей к этому формату остается высоким в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса.
«В горизонте двух лет мы планируем выводить в региональных проектах 10-20% квартир с предчистовой отделкой, сохраняя остальной объем экспозиции с готовым ремонтом, — рассказывает о стратегии формирования структуры предложения Дмитрий Железнов. — В московском портфеле квартиры “в бетоне” занимают около 50% текущего строительства, 30% — с предчистовой отделкой, 20% — с готовой».
Одну из чувствительных точек в реализации продукта с готовой отделкой девелопер видит в отлаженном процессе передачи-приемки квартир, взаимодействии с покупателем и оперативном устранении замечаний. По словам Дмитрия Железнова, этот этап влияет в моменте на удовлетворенность клиента, в перспективе — на репутацию компании.
«Девелоперу важно учитывать весь жизненный цикл продукта. Поэтому в финансовой модели жилых комплексов “КОРТРОС” 2–3% бюджета заложено на этап передачи квартир. Комплексный подход позволяет удерживать баланс между качеством проекта и его экономикой», — резюмировал представитель ГК «КОРТРОС».