Россияне стали чаще закрывать ипотеку досрочно не своими накоплениями, а продажей купленного в кредит жилья. Что скрыто за этим — отчаяние, рациональность или смена модели поведения на рынке, — узнавал ForPost.Продать, чтобы не платитьВ России объём досрочно погашенных ипотек за счёт продажи жилья заёмщиками вырос в конце 2025 года вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. Всего за прошлый год таким образом были закрыты жилищные кредиты на 1,3 миллиарда рублей, написали "Известия" со ссылкой на Центральный банк РФ.При этом в IV квартале 2025 года объём ипотек, погашенных отступными — передачей залогового объекта банку, — достиг 757 миллионов рублей, хотя раньше такой показатель был минимальным. В итоге общая сумма жилищных кредитов, которые россияне погасили исключительно с потерей жилья, составила почти 1,2 миллиарда рублей.Между "кредитной кабалой" и "живыми деньгами"Наблюдаемый рост досрочного погашения ипотеки через продажу залоговых объектов отражает глубинные изменения в поведении заёмщиков, сказала в беседе с ForPost эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию Анна Зеленская.По её мнению, имеет веские основания гипотеза о том, что на волне подорожания квартир люди решили избавиться от ипотечного жилья, тем самым закрыв кредит и получив на руки деньги, которые можно потратить на другое жильё уже без зависимости от банков."В условиях текущих высоких процентных ставок по ипотеке стратегия выхода из кредитной кабалы выглядит максимально рациональной, — рассуждает Анна Зеленская. — Это позволяет человеку перейти в статус покупателя с живыми деньгами и приобрести объект меньшей площади или в другом районе уже без привлечения новых займов".На ситуацию повлиял комплекс причин: и длительный период высоких ставок по кредитам, и заметный рост стоимости жилья, и снижение уровня заработка заёмщиков, сказал ForPost кандидат юридических наук, доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов."Также имеет место переоценка собственных финансовых возможностей при оформлении кредита, которая приводит к потенциальным дефолтам и банкротствам, — считает он. — В таких случаях продажа квартиры и погашение долга являются единственной альтернативой, особенно если рост стоимости объекта позволяет учесть возможную скидку при продаже и другие расходы".Ещё 3-5 лет назад была распространена выдача ипотечных кредитов с маленьким первоначальным взносом (до 15%) или заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, напомнил наш собеседник. По его оценке, именно эти кредиты сейчас находятся в зоне риска, особенно учитывая высокие процентные ставки, по которым они выдавались.По мнению Исмаила Исмаилова, в группе риска и заёмщики, оформившие ипотеку по программе государственного субсидирования с низкими процентными ставками в первые годы действия кредита и заметным повышением в дальнейшем. Их кредитное бремя через 3-5 лет после оформления договора может стать неподъёмным, полагает он."Высокая стоимость проведения ремонта [в ипотечной квартире] также может отпугнуть заёмщика, который попробует уступить права на квартиру ещё до сдачи объекта в эксплуатацию, закрыв кредит, — сказал эксперт. — Если объект покупали при низких ставках или по льготной программе, то возможна даже продажа с неплохой прибылью".Кроме того, для заёмщиков, которые получали основной доход от предпринимательства, повышение налоговой нагрузки на бизнес и снижение доходов могли стать фактором принятия решения о досрочном выходе из кредита — до того, когда платежи по нему станут неподъёмными, добавил Исмаил Исмаилов.Не только бегство от долгов, но и фиксация прибылиСтарший преподаватель кафедры экономики и финансов Московского областного филиала РАНХиГС Александр Кудряшов связал рост продаж ипотечных квартир с изменением положения заёмщиков на фоне дорогой ипотеки и подорожавшего жилья.При этом нельзя говорить о продаже ипотечных квартир исключительно из-за проблем с обслуживанием долга, добавил он."По оценке ДОМ.РФ, цены на новостройки за 2025 год выросли на 10,2%, — приводит данные эксперт. — Для заёмщика, который вошёл в сделку раньше, это позволило реализовать квартиру по более высокой цене, погасить остаток кредита и сохранить часть средств для следующей покупки".Однако, по словам Александра Кудряшова, говорить об изменении всего ипотечного рынка пока рано. Он обратил внимание на статистику Банка России: задолженность по ипотеке достигла 21,7 трлн рублей на 1 января 2026 года, а прирост портфеля за год составил лишь 7,8%."Это говорит о замедлении рынка и более ответственном отношении заёмщиков к стоимости кредита", — считает наш собеседник.Не стоит забывать и про инвестиционный спрос прошлых лет, сказал ForPost соучредитель строительной компании Kronung Игнатий Найда. Многие покупали жильё "впрок", рассчитывая на рост стоимости или сдачу в аренду, и сейчас они просто фиксируют результат, пересматривая свои стратегии, заключил наш собеседник.Трансформация рынка жильяТренд, описанный экспертами, знаменует переход ипотеки из статуса безусловного социального блага в категорию управляемого финансового актива.Заёмщики всё чаще воспринимают кредитное жильё не как "семейное гнездо", а как ликвидный товар, от которого можно избавиться при изменении рыночной конъюнктуры или личных обстоятельств.Рынок вошёл в фазу, где рациональный расчёт и страх перед долговой ямой стали двигать поведением людей сильнее, чем традиционное стремление иметь свой угол.Цифры 2025 года — это, по сути, масштабный срез реальности, в которой ипотека перестала быть безрисковым решением жилищного вопроса.Алексей Лохвицкий
