Правила жизни: Как законно открыть в квартире магазин, салон или офис?
Какое помещение можно перевести в нежилое?
Все помещения подразделяются на жилые и нежилые. Помещение признается жилым и вносится в ЕГРП в таком качестве, если отвечает определенным требованиям (санитарным и техническим, изолированности и др.) и в соответствии с жилищным законодательством является пригодным для постоянного проживания. Понятие «жилое помещение» является обобщающим для таких понятий, как «жилой дом», «квартира», «часть квартиры» и др. Для использования помещения в иных целях требуется его перевод в нежилое (ч.3 ст. 288 ГК РФ, ст.22 ЖК РФ), что допускается при наличии условий для такого перевода и отсутствии препятствий для этого. В частности, квартира может быть переведена в нежилое помещение, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны быть жилыми.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если:
-доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
-переводимое помещение является частью жилого помещения;
-используется в качестве места постоянного проживания;
-право собственности на переводимое помещение имеет обременения;
-жилое помещение находится в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ).
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Порядок перевода помещения в нежилое определен в ст. 23 ЖК РФ. С указанной целью необходимо направить обращение в орган местного самоуправления, наименование которого указывается в соответствующем Административном регламенте (см. напр., Постановление Мэрии городского округа Тольятти от 16.10.2013 г. № 3190-п/1 «Об утверждении административных регламентов предоставления муниципальных услуг: «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения») по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через МФЦ.
К заявлению необходимо приложить следующие документы:
-подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение (не нужны, если право зарегистрировано в ЕГРП);
-план помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения) (вправе не представлять);
-поэтажный план дома (вправе не представлять);
-проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуются для перевода);
-согласия всех собственников общего имущества, если переоборудование влечет уменьшение общего имущества собственников жилого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).
При разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней со дня представления документов. Документ, отражающий положительное решение, является основанием для использования помещения в качестве нежилого или для проведения переустройства и (или) перепланировки, если это требуется для перевода. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии.
Использование жилых помещений в качестве нежилых — какие ограничения существуют?
Чем может помочь юрист?
-определит возможность перевода в нежилое помещение;
-поможет в оформлении перевода в нежилое помещение, сборе необходимых документов;-
-при отказе в переводе в нежилое помещение, определит обоснованность отказа;
-подготовит административный иск в суд, будет представлять интересы в суде.
С целью соблюдения требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" необходимо руководствоваться Сводом правил 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. В данном Своде правил (СП 54.13330.2011) среди прочего определены ограничения по использованию жилых помещений в качестве нежилых. В подвальном, цокольном первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. Не допускается размещать:
-магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;
-специализированные рыбные магазины;
-склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений (правило не распространяется на автостоянки);
-предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м);
-бани;
-предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м;
-все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
-прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену);
-автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м;
-общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
-производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста);
-диспансеры, лаборатории (в т.ч. зуботехнические), стационары, травмпункты и т.п. (п. 4.10 Свода правил);
-в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для пребывания детей, кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения (п. 4.11 СП).
На кровле МКД, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе - открытых нежилых этажах (первом и промежуточных), допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий.
Какие споры рассматриваются в судах?
При переводе помещения из жилого фонда в нежилой часто возникают спорные ситуации, связанные:
-с необходимостью получения согласия всех собственников дома, если перевод жилого помещения в нежилое влечет уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу N А39-5016/2012);
-с невозможностью перевода в нежилое жилого помещения, где есть незаконная перепланировка (без ее оформления во внесудебном или судебном порядке) (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.01.2014 N Ф03-6616/2013 по делу N А51-5014/2013);
-с отказом в переводе в нежилое помещение (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу N 33-37932/2015);
-с несогласием кого-либо из собственников дома на перевод в нежилое помещение, перепланировку в нем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу N 33-31883/2015).