Кто может получить освобождение от уплаты налога от продажи квартиры

Разбираемся, как убедиться в том, что в конкретном случае можно не платить налог с продажи недвижимости, а также через сколько лет после покупки можно продать квартиру без начисления налога.

Летом 2024 года президент России Владимир Путин подписал закон, который внес заметные изменения в Налоговый кодекс. С 2025 года доходы от продажи жилья облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по привычной ставке 13%.

Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости

Подоходный налог с продажи недвижимости оплачивают собственники жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Налог надо заплатить, если срок владения недвижимостью составляет менее 3 или 5 лет — в зависимости от вида имущества и ряда нюансов.

Собственник не платит налог при продаже недвижимости, если:

- истек минимальный срок владения (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств);

- минимальный срок владения не истек, но цена продажи ниже цены покупки (или идентична ей), но не менее 70% кадастровой стоимости (в этом случае подается нулевая декларация).

Минимальный срок владения - срок, установленный законодательно, по истечении которого у обладателя недвижимости не возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже имущества. То есть через это время можно продать купленную квартиру без налога. Минимальный срок составляет 3 года, если собственность получена в подарок от члена семьи и (или) от близкого родственника; унаследована; приобретена по договору ренты; досталась в результате приватизации; является единственным жильем.

Особенный случай — семьи с двумя и более детьми: им можно не ждать, когда пройдет минимальный срок владения имуществом. В 2021 году они получили освобождение от уплаты налога при продаже единственной жилой недвижимости, и длительность владения на это не влияет.

Не имеет значения и стоимость сделки: продали объект дороже, чем покупали, или дешевле, не важно. Статус семьи с детьми позволяет избежать налога при продаже недвижимости при соблюдении определенных условий.

Для всех остальных минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога с продажи недвижимого имущества составляет пять лет.

Начало отсчета — момент государственной регистрации права на жилье (по договору купли-продажи или договору дарения). Если речь о квартире, полученной по столичной программе реновации, то в срок владения ею засчитывается время, в течение которого в собственности была квартира в старом доме.

Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения «первой» части. А для договоров долевого участия — с момента оплаты договора целиком, неважно, собственными средствами или за счет ипотеки.

Если продается приватизированное жилье, то срок владения исчисляется с даты приватизации недвижимого имущества. При продаже унаследованной недвижимости отсчет срока владения будет вестись со дня смерти наследодателя. Если право собственности на недвижимое имущество было получено через суд, то началом отсчета будет момент вступления в силу решения суда.

Если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения.

Один из часто встречающихся вопросов — какой налог придется заплатить, если продавать квартиру, которая является единственной. Если на момент сделки это единственный жилой объект в собственности и продавец владеет им более 3 лет, платить налог не придется.

Кроме того, закон разрешает покупку новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой, по которой будут считать налог (если он возникнет), — она не повлияет на статус единственного жилья.

Один и тот же объект недвижимости, находящийся в совместной собственности мужа и жены, может быть единственным жильем для одного супруга и вторым, третьим и последующим — для другого. Соответственно, и порядок налогообложения в этом случае будет различаться.

Чтобы определить единственное жилье и применить или не применить минимальный трехлетний срок владения, налоговая будет учитывать: совместно нажитые объекты недвижимости — приобретенные во время брака (если один из супругов получил квартиру или дом в результате приватизации, в дар или в наследство, то такой объект будет считаться личным имуществом, а не совместным); объекты, оформленные в собственность, до вступления в брак.

У семейной пары в совместной собственности есть квартира, которую они купили 3 года назад. Для мужа это единственное жилье, а жена также владеет долей в частном доме, которая досталась ей по наследству от бабушки.

Если супруги решат продать квартиру до истечения 5-летнего срока владения, то мужу не потребуется подавать декларацию и уплачивать НДФЛ. А вот у жены такое обязательство возникнет, так как квартира не является ее единственным жильем. При этом налог будет считаться не со всей стоимости проданной квартиры, а с 1/2 от суммы по договору купли-продажи.

В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог

С 2021 года семьи, в которых есть дети, могут не беспокоиться о том, какой будет сумма налога с продажи недвижимости, если соблюден ряд критериев:

- в семье двое и более несовершеннолетних детей, для учащихся очно ограничение по возрасту — до 24 лет;

- продав жилье, семья в течение того же календарного года покупает другое (или до 30 апреля следующего года);

- площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем проданного;

кадастровая стоимость жилья, которое продается, не превышает 50 млн рублей.