Парадокс нашего рынка? Квартиры в новостройках не продаются, но при этом цены на строящееся жильё и не думают снижать
В крупных российских городах наблюдается тревожная тенденция: количество населенных пунктов с миллионным населением, испытывающих трудности со сбытом жилья, удвоилось по сравнению с предыдущим годом, достигнув отметки в десять. А именно, к концу 2025 года аналитики портала «Движение.ру», проведя исследование рынка на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства, выделили следующие города, которым грозит перенасыщение рынка недвижимости: Красноярск, Краснодар, Омск, Уфа, Воронеж, Челябинск, Самара, Новосибирск, Пермь и Волгоград.
«По состоянию на декабрь этого года в России нераспроданными остаются 81,7 млн кв. м строящегося жилья при общем объеме строительства 120,8 млн кв. м — это 68% от всего объема», — говорится в исследовании.
И эти данные имеют подтверждение. О росте нераспроданного жилья говорится и в данных последнего квартального доклада ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья в третьем квартале 2025 года». Согласно документу, за III квартал невостребованная площадь во всех заявленных проектах со счетами эскроу выросла на 1,9 млн кв. м, до 81 млн кв. м. При этом доля проданного жилья составляет 32% в строящемся жилье и 74% в завершенных объектах.
Как пишут «Известия», застройщики возводят столько жилья, что объемы превышают спрос. Это чревато сложностями с пополнением эскроу-счетов, что, в свою очередь, может увеличить расходы на обслуживание проектного финансирования.
Казалось бы, есть повод для тревоги и пересмотра ценовой политики застройщиков, ибо как всем понятно, именно цены являются тем самым «заградительным фактором», который оставляет столь много жилья без покупателя-будущего его владельца. Но у нас почему-то сделали акцент не на этом, а на том, что застройщики де строят слишком много. Как будто собственное жильё не имеет всего лишь незначительная часть россиян и вполне можно было бы строить и меньше.
Но что интересно, Минстрой это, как видно из высказываний представителей ведомства, не сильно беспокоит. К примеру, «Известия» приводят слова замминистра строительства и ЖКХ РФ Никиты Стасишина:
«Средняя распроданность жилья в России с учетом ввода 2026 года составляет порядка 60% с небольшим. Это действительно меньше, чем год-два назад, но тому есть объективные причины замедления темпов строительства. Безусловно, мы видим небольшие риски. Однако если изучить динамику в отчетах ЦБ и Института развития „Дом.РФ“, в октябре и ноябре объем прироста денежных средств на эскроу начал увеличиваться, темпы продаж растут. Мы пока очень сдержанно относимся к прогнозам, потому что видим в структуре цены квадратного метра, сколько стоит проектное финансирование и обслуживание кредитов. Считаем, что там точно есть над чем работать».
А что сами застройщики? По их мнению, «тенденция с растущей долей непроданного жилья является ожидаемой на фоне высокой ключевой ставки и удорожания рыночной ипотеки».
И что думаете, они хотят для исправления ситуации снижать цены? Ага, счас. Разбежались. Вместо корректировки своей ценовой политики они активно внедряют инструмент рассрочки. А цены? Как предрекают эксперты, цены на новостройку будут только расти. Вообще, в удивительное время мы живём. Несмотря на рост объемов непроданного жилья, ожидаем дальнейшего роста цен на него.
А как же «законы рынка», о которых нам с упоением говорили при ликвидации СССР и его общественного строя под названием «социализм»? Дескать, когда рынок наполняется предложением, цены начинают снижаться и предлагаемый товар становится всё более доступным по цене. А когда предложение перевешивает спрос, цены вообще падают... Здорово же нас надули! Все мы и давно видим, что всё происходит до наоборот. Что в магазинах, что на рынке строительства жилых домов. И да — спрос ведь рождает предложение? А вот со спросом сегодня, мягко говоря, не блестяще. И дело не только в высокой процентной ставке ЦБ. И не только в кабальной (даже «льготной») ипотеке. Дело в том, что у нас, еще с 90-х восприняли сменивший социализм капиталистический формат не как работу в условиях саморегулирования рынка, а как зелёный свет на обогащение вопреки всему и всем. А законы рынка — «побоку».
Так, думается, и застройщики. Вместо того чтобы прийти к адекватному уровню цен, они их увеличивают, несмотря на то, что гигантское количество жилья остаётся без покупателей и пустует. Ну да, ишь чего захотели — цены снижать! А как же тогда шикарная жизнь владельцев строительных компаний? Очередной внедорожник или очередная яхта, шикарные апартаменты или «скромный дворец», недвижка элитная «за бугром», побережья теплых морей... Если цены снижать, то этого ведь можно не увидеть? Не это ли не даёт ценам на строящееся жильё стать адекватными и более-менее доступными?