Пять лет роста, один год стабилизации: вторичный рынок Севастополя в 2025 году

Несмотря на внешнюю нестабильность и высокий уровень предложения, вторичный рынок жилья Севастополя в 2025 году продемонстрировал устойчивость. Как отмечают эксперты, основной движущей силой рынка остаётся спрос — в том числе со стороны покупателей, ориентированных не столько на постоянное проживание, сколько на инвестиционные или «туристические» цели. При этом, несмотря на обилие предложений, наблюдается постепенное удорожание объектов.

На сколько подорожала вторичка за год?

Согласно доступным данным, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Севастополя в декабре 2024 года составляла 168 852 рубля, а к декабрю 2025 года — 182 200 рублей. Это означает, что за год цены выросли на 7,9%. При этом рост происходил без резких скачков или ажиотажа: изменения были постепенными и, по мнению аналитиков, в значительной мере обусловлены структурной трансформацией предложения.

Так, за первые месяцы года с рынка ушли наиболее бюджетные объекты — их быстро выкупили покупатели, ориентированные на выгодную сделку. Оставшийся пул лотов оказался дороже в среднем на 10%, что создало у участников рынка иллюзию резкого роста цен, хотя реальное удорожание оказалось умеренным.

Динамика цен по типам квартир

- Однокомнатные квартиры: с 6,5 млн руб. до 7,3 млн руб. (+12,3%).

- Двухкомнатные квартиры: с 8,2 млн руб. до 9,4 млн руб. (+14,6%).

- Трёхкомнатные квартиры: с 10,2 млн руб. до 11,2 млн руб. (+9,8%).

Несмотря на то, что стоимость «квадрата» выросла менее чем на 8%, цены на готовые квартиры в абсолютном выражении увеличились несколько сильнее. Эксперты объясняют это тем, что в ценовом диапазоне выше среднего представлены объекты с ремонтом, мебелью, видовыми характеристиками (например, окна на море) — факторами, повышающими ликвидность и воспринимаемую ценность жилья.

Долгосрочная перспектива: взгляд из прошлого

Для контекста стоит вспомнить, что ещё в 2020 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Севастополя была на уровне 93 870 рублей.

Однокомнатную квартиру можно было приобрести за 4,3 млн руб., двухкомнатную — за 5,9 млн руб., трёхкомнатную — за 6,8 млн руб. За пять лет (2020–2025) цена «квадрата» выросла почти вдвое (+94,1%), что свидетельствует о продолжительном, но неравномерном удорожании жилья.

Смена лидеров: как изменилась география цен

Пять лет назад Ленинский район Севастополя считался безусловным лидером по дороговизне жилья: в 2020 году квадратный метр там стоил 88 184 рубля. Однако к декабрю 2025 года, несмотря на то что цены в этом районе почти удвоились (до 184 038 руб.), пальму первенства перехватил Гагаринский район — 194 041 руб. за кв. м. Эксперты связывают этот переход с усилением спроса на жильё в прибрежной зоне, где сочетаются транспортная доступность, туристическая привлекательность и готовая социальная инфраструктура.

Прогнозы и выводы

Эксперты отмечают, что рынок Севастополя вступает в фазу зрелости: он больше не демонстрирует бурного роста, характерного для периода 2020–2023 гг., но и не падает под давлением избыточного предложения. Скорее, наблюдается баланс между спросом и предложением, а цены корректируются в соответствии с качеством объектов и их локацией.

На 2026 год прогнозируется умеренная динамика цен — в пределах инфляционных ожиданий (5–8% годовых). Рост будет концентрироваться в сегментах с высокой ликвидностью: центр города, прибрежные районы и объекты с готовой инфраструктурой. При этом массовый спрос, вероятно, останется чувствительным к ипотечным ставкам и общей макроэкономической обстановке.

Таким образом, несмотря на внешние вызовы, вторичный рынок Севастополя в 2025 году сохранил стабильность, продемонстрировав умеренное, но устойчивое удорожание. Как отмечают аналитики, это — признак не кризиса, а перехода к более зрелой и структурированной модели функционирования.

Материалы по теме:

Севастополь на распутье: первичка уходит в небеса, а вторичка остаётся на земле

Квартиры, которые не поют: почему в Севастополе вторичка молчит, но дорожает?

Конкуренция «вторички» с новостройками: в ноябре 2025 года в Севастополе дороже, чем в Симферополе