Дорогой Севастополь, догоняющий Симферополь: как ведут себя цены на вторичное жильё в январе 2026 года
Январская статистика «Мир Квартир» по вторичному рынку показывает: Севастополь и Симферополь продолжают жить в одном регионе, но в разных ценовых вселенных.
Средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Севастополе составила 194 937 рублей, тогда как в Симферополе — 170 743 рубля. Разница почти в 24 тысячи рублей на метр делает Севастополь не просто дороже соседней столицы региона, но и выводит его в одну ценовую группу с Казанью, где «квадрат» стоит 199 085 рублей.
При этом темпы роста в январе у двух городов различаются: +1,3% к цене метра в Севастополе против +1,9% в Симферополе.
По общей цене квартиры картина похожа: в Севастополе средний лот стоит 9 511 089 рублей, в Симферополе — 8 877 950 рублей, с месячным приростом на 1,1% и 1,8% соответственно.
В статике Севастополь — очевидный лидер. Он пятый по дороговизне метра среди 70 крупнейших городов России, уступая только Москве, Сочи, Санкт‑Петербургу и Казани.
Симферополь занимает седьмую позицию, фактически закрепляясь в верхнем ценовом эшелоне, но с заметным отставанием от «морского» соседа.
Средняя квартира в Севастополе дороже симферопольской примерно на 633 тысячи рублей, а каждый метр — почти на 14% дороже.
Это структурное различие, которое отражает премию за статус «города у моря» и реальный дефицит качественного предложения в Севастополе на фоне более активной застройки и менее жёстких пространственных ограничений в Симферополе.
Динамика за январь, наоборот, говорит о том, что Симферополь сейчас растёт быстрее.
Плюс 1,9% к цене метра и плюс 1,8% к средней цене квартиры за один месяц — это заметно выше среднероссийских 2% по «квадрату» и 2,9% по лоту, если смотреть на год в целом, но в январском разрезе город попадает в группу умеренно растущих рынков.
Севастополь с его +1,3% по метру и +1,1% по квартире выглядит более спокойным: рост есть, но он ближе к нижней границе диапазона среди дорогих городов.
В одной таблице с ним оказываются Улан‑Удэ (+1,2% к метру, +1,8% к квартире) и Сочи (+1,2% к метру, +1,4% к квартире). Это сочетание высокой базы и умеренного темпа роста, типичное для рынков, где значительная часть потенциального спроса уже реализована, а покупатели чувствительны к очередному скачку цен.
Разница в поведении цен на квартиры и на метр косвенно указывает на особенности структуры спроса.
В среднем по России в январе «квадрат» на вторичке подорожал на 2%, а средняя цена квартиры — на 2,9%, что аналитики «Мир Квартир» связывают с повышенным спросом на небольшие по площади и более доступные по абсолютной цене объекты.
В Севастополе расхождение между ростом метра (1,3%) и квартиры (1,1%) минимально. Это может означать, что в январе активно продавались и покупались не только маленькие квартиры, но и лоты среднего и крупного метража, что сгладило рост средней цены объекта.
Симферополь, напротив, демонстрирует почти одинаковую динамику по метру и по квартире (+1,9% и +1,8%), что ближе к стандартному сценарию «ровного» рынка без явного перекоса в сторону малогабариток.
Важный вопрос — что стоит за этой разницей в поведении рынков. Севастополь последние годы жил в условиях устойчивого ценового ралли: новостройки в городе в 2025 году подорожали почти на 18%, а вторичный рынок, по данным других источников, тоже рос опережающими темпами.
Высокий стартовый уровень цен на «вторичке», который сейчас почти достиг 195 тысяч рублей за метр, сам по себе стал фактором торможения: дальнейший агрессивный рост чреват выпадением части платежеспособного спроса.
Симферополь, оставаясь дорогим по меркам России, всё же стоит заметно дешевле и потому сохраняет больший запас для ускорения, что и отражается в январской статистике.
С точки зрения покупателя, выбор между двумя рынками становится вопросом не только бюджета, но и стратегии.
Севастополь предлагает высокий порог входа, статус и, вероятно, более устойчивый спрос за счёт ограниченного предложения и специфики города — от военно‑морской базы до туризма.
Симферополь даёт шанс купить «почти столичный» объект Крыма с дисконтом порядка 600–700 тысяч рублей по отношению к среднему севастопольскому лоту, при этом демонстрируя более высокие текущие темпы роста.
Для инвестора это может выглядеть как сигнал: капитализация симферопольской «вторички» в ближайшей перспективе способна догонять и сокращать разрыв.
Для покупателя «для жизни» разница в цене всё чаще перевешивает символическую разницу в статусе города.
В итоговом сопоставлении Севастополь и Симферополь в январе 2026 года выглядят как два этапа одной траектории.
Севастополь — уже сформировавшийся дорогой рынок вторичного жилья с умеренным текущим ростом и высокой ценой входа.
Симферополь — догоняющий центр, который пока дешевле, но растёт быстрее и подтягивается к верхнему ценовому диапазону.
Если текущие тенденции сохранятся, разрыв в абсолютных ценах между двумя городами будет сокращаться, а полуостров в целом окончательно закрепится в верхней части ценовой иерархии российского «вторичного» рынка.
Для потенциальных покупателей это означает одно: временной лаг между «ещё относительно доступным» Симферополем и уже дорогим Севастополем сокращается быстрее, чем кажется при беглом взгляде на таблицу.
Материалы по теме:
«Новостройки за пять лет подорожали». Крым и Севастополь в списке значатся
Прирост цен на частные дома стал самым низким за 5 лет: какая ситуация в Крыму и Севастополе?