Несмотря на пандемию коронавируса, рост цен на недвижимость в Ульяновской области побил прошлогодние рекорды. По данным риелторов, с начала года квартиры в новостройках подорожали на 8-10%, на вторичном рынке - на 5%, при этом спрос на «вторичку» вырос на 40%. Опрошенные 73online.ru эксперты уверены, что до конца года цены продолжат расти. По прогнозам, стоимость новостроек увеличится от 15 до 27%, «вторичка» подорожает на 7-8%. Риелторская компания «Этажи Ульяновск»: сейчас средняя стоимость «квадрата» на первичном рынке – 56 тысяч рублей. Это на 1% больше, чем месяц назад. На «вторичке» средний квадратный метр стоит 43 тысячи рублей – прирост на 1,1% за месяц. Спрос на «вторичку» подстегивают ограниченный объем предложений на первичном рынке недвижимости и ряд других факторов. - Рост цен на квартиры в отдельных домах не был бы настолько высоким, если бы в Ульяновске было больше территорий с отлично развитой социальной инфраструктурой: общественными пространствами, поликлиниками, современными школами, удобными магазинами. В конце концов, в Москве же удалось этого добиться. Там люди поняли, что необязательно переезжать в центр, чтобы жить в комфортных условиях, - рассуждает руководитель агентства недвижимости Domatoot Светлана Пономарева. Рост цен на квартиры в новостройках, по словам экспертов, подогревает то, что часть застройщиков ушла с рынка после перехода на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов в рамках федерального закона №214. Как отметил управляющий риелторской компании «Этажи Ульяновск» Алексей Гурьев, стоимость квартир в новостройках растет два года после вступления в силу изменений законодательства. «Снижение количества выданных разрешений на строительство, объемов жилья на рынке привело к удорожанию квадратного метра. К концу года цена 1 м2 новостроек может увеличиться более чем на 15%», - прогнозирует г-н Гурьев. - Себестоимость строительства после введения новой схемы финансирования с эскроу-счетами выросла, - констатировал один из заметных участников регионального девелоперского рынка предприниматель Анатолий Еленкин. - Теперь дольщик несет деньги не строительной компании, а банку на эскроу-счет. Кредитная организация выдает их застройщику под проценты, то есть девелоперам приходится отбивать эти дополнительные затраты. Гендиректор группы «МН» Владислав Перфильев подтвердил, что необходимость пользоваться услугами банков приводит к удорожанию строительства. «Это не только проценты, но и страховки, и дополнительные комиссии, которые вынужден оплачивать застройщик», - сообщил г-н Перфильев. Несмотря на рост цен, связанные с пандемией ограничения и падение реальных доходов населения, спрос на недвижимость в 2020 году растет. По мнению экспертов, главная причина этого – программа льготной ипотеки по ставке в 6,5% годовых. Ее в России запустили весной этого года по поручению президента Владимира Путина как антикризисную меру поддержки строительного рынка. Срок действия программы установлен до 1 ноября 2020 года, но глава Минстроя РФ Владимир Якушев уже заявил, что льготная ипотека может быть продлена и на 2021 год. - Программа поддерживает продажи, - подчеркнул Владислав Перфильев. - Покупая квартиру на любом этапе строительства, люди сейчас спрашивают про ипотеку под 6,5%. Про нее слышали все. Такой низкой ставки не было никогда. Еще немного и она приблизится к европейским ставкам, которые подстегивают людей не арендовать жилье, а покупать, потому что это выгоднее. Без программы льготной ипотеки цена на квартиры в новостройках, возможно, так сильно не росла бы. Парадоксально, но вызванный пандемией и падением курса рубля экономический кризис помог увеличить спрос на квартиры. Из-за ослабления рубля банки снизили процентные ставки по вкладам. Вложения в недвижимость теперь могут стать выгоднее хранения денег на депозите. «В этому году на рынок вернулись инвесторы – люди снова увидели ценность инвестиций в жилье. Например, если человек купил квартиру в конце прошлого года, то, продав ее через год, он получит порядка 15% прибыли. Для сравнения: банковская ставка по вкладу может быть всего 6%», - отметил Владислав Перфильев. По словам гендиректора группы «МН», квартиры сейчас продаются без проблем. Исключение составляют только «квадраты» в старых домах с достаточно высокой степенью износа. На такое жилье, по мнению Владислава Перфильева, цена почти не будет расти. - Кроме того, сказывается отложенный спрос, сформировавшийся за время связанных с пандемией ограничений, - считает Анатолий Еленкин. - Некоторые отложили покупку квартиры с весны на более позднее время. Те, кто планировал поехать в отпуск, но не смог, теперь вкладывают деньги в недвижимость или ремонт. Продажи мебели тоже выросли. К тому же, ходят слухи о грядущем падении курса рубля, что побуждает людей покупать жилье сейчас, даже на заемные средства, потому что поздней осенью квартиры станут еще дороже. Переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов, ослабление рубля и льготная ипотека – факторы федеральные: они действуют во всех регионах России. В среднем по стране цены на недвижимость в 2020 году тоже непривычно быстро росли. Как сообщили в риелторской компании «Этажи Ульяновск», в стране новостройки с начала 2020-го поднялись в цене примерно на 8%, и по итогам года рост цен прогнозируется на уровне 12-15%. В Ульяновской области есть и свои, местные факторы, которые сказываются на повышении цен на недвижимость. В регионе, по мнению Владислава Перфильева, рост стоимости квартир в новостройках до конца года достигнет 15%. По оценке Светланы Пономаревой, цена на «квадраты» на первичном рынке может повыситься до 27% в зависимости от сегмента. - Ульяновские застройщики сталкиваются с некорректным поведением банков, - рассказал Анатолий Еленкин. - Знаю о ситуации, когда девелопер понял, что темпы строительства позволяют ему сдать дом на квартал раньше, а банк запросил у компании полмиллиона рублей за изменение графика финансирования. Эти дополнительные затраты застройщику придется либо записать в расходы, либо «перевесить» на покупателей. Кроме того, часто банки тянут с оформлением документов, заставляя девелоперов пройти семь кругов ада, чтобы получить финансирование на строительство. В результате от открытия эскроу-счета до выделения денег застройщику в среднем проходит 4-5 месяцев. На этот срок девелоперу приходится искать другие кредитные средства, что увеличивает расходы. - Для развития строительства в Ульяновской области надо обуздать ЖКХ, - добавляет Светлана Пономарева. – Например, когда в Ульяновскую область заходила кировская ГК «Железно», девелопер рассчитывал строить дома с центральным отоплением. Риелторы же дали застройщику прогноз, что такие квартиры будут плохо продаваться. Представители девелопера немало удивились, ведь в других регионах ситуация иная. Но в Ульяновске слишком высокая плата за центральное отопление для жителей. Стоимость автономного и центрального отопления может отличаться раза в два, на 3-3,5 тыс. рублей в месяц. Для средней семьи, которая к тому же платит ипотеку, это существенные деньги. Именно поэтому в Ульяновске квартиры с автономным газовым отоплением стоят в среднем на миллион дороже жилья с центральным отоплением. При этом количество предложений ограничено: их строительство возможно не везде, да и застройщикам выгоднее возводить жилье с центральным отоплением, потому что себестоимость таких квартир ниже. Большинство экспертов считает, что спрос на недвижимость тоже продолжит расти. В правительстве России заявили не только о возможности продления льготной ипотеки под 6,5%, но и о разработке других программ поддержки строительного рынка. Специальную ипотеку хотят создать для детей-сирот. В Минсельхозе России заявили об увеличении финансирования программы льготной сельской ипотеки по средней ставке в 2,7% годовых. Ожидания участников рынка подогревают и программы городской застройки в регионах, которые сейчас обсуждаются в Госдуме и правительстве России. Новый механизм комплексного развития территорий в российских городах в августе разработало Минэкономразвития России. По данным федеральных СМИ, он подразумевает, что жилищное строительство должно быть полностью обеспечено общественным транспортом, инфраструктурой и социальными объектами. Доля жилой застройки не может превышать 80%, высота домов – 9 этажей, на остальной территории должны быть парки, скверы и другие общественные пространства. При этом городские власти в рамках программ реновации смогут сносить не отдельные дома, а целые кварталы при условии, что половину их территории занимает аварийное жилье. Законопроект о соответствующих поправках в Градостроительный кодекс уже внесен в Госдуму. Предполагается, что программы реновации будут финансировать из областных бюджетов. Екатерина Старцева
