Кадастровая оценка и новая система налогообложения – объясняет глава минимущества Прибайкалья
В конце прошлой недели в правительстве Прибайкалья состоялась презентация результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. О том, какую роль обновленные данные сыграют для Иркутской области и как поспособствуют успешному переходу на новую систему налогообложения для торговых и административно-деловых центров, ИА «Альтаир» рассказал министр имущественных отношений региона Владислав Сухорученко (на фото).
– Мы столкнулись с тем, что предыдущая оценка, сделанная в 2011 году – и достаточно плохо, не соответствовала реальной рыночной обстановке, кадастровая стоимость была гораздо выше рыночной. Это привело к ряду судебных обжалований и, как следствие, к нестабильности всей системы – от бюджетов муниципальных образований до бюджетов предпринимателей, поскольку зачастую им приходилось выплачивать необоснованно завышенный налог. В этот раз нашей основной целью было получить кадастровую оценку адекватную реальной рыночной ситуации, – отметил министр.
По словам Владислава Сухорученко, исполнитель госконтракта по кадастровой оценке объектов недвижимости – ООО «Оценка и Консалтинг» – избрал удачную методику и всесторонне проанализировал большой объем информации. Им учитывались не только официальные данные Росреестра, но и информационные базы местных риелторских компаний, отчеты о рыночной стоимости объектов, данные таких открытых источников о продаже и покупке недвижимости как «Авито» и «Домофонд». Более того, фирма разделила область на ценовые зоны. Аналогичное деление было произведено отдельно для Иркутска, стоимость недвижимости в разных частях которого значительно разнится. По разным категориям объектов выделяется от 5 до 11 ценовых зон. Предыдущая же кадастровая оценка территориальные рыночные особенности не учитывала.
Всего в Прибайкалье, как было объявлено на презентации, обследовали свыше 1 млн 300 тыс. объектов, абсолютное большинство из них составили квартиры и дома – 860 тыс. и 400 тыс. соответственно. Больше всего недвижимого имущества среди муниципалитетов региона было оценено в Иркутске – 350 тыс. объектов, меньше всего в Катангском районе – чуть больше 2 тыс. Учтены были и объекты соцкультбыта, объекты инфраструктуры.
– Мы надеемся, что это приведет к снижению числа судебных разбирательств. Конечно, сложно оценить рыночные инстинкты предпринимателей, которые в любом случае будут стремиться к минимизации своих расходов, но поскольку результаты новой оценки являются объективными и обоснованными, то серьезных оснований к пересмотру, а тем более – к пересмотру в несколько раз, как это было раньше, теперь не останется, – пояснил Владислав Сухорученко. – Безусловно, оценка носит массовый характер и не всегда может учесть некоторые индивидуальные свойства объектов. Например, дом может быть построен не так давно, 20 лет назад, но в результате ненадлежащей эксплуатации он уже перешел в разряд ветхого и аварийного. Теоретически, правообладатель может стоимость оспорить, сказав: «Извините, этот объект столько не стоит, предыдущий владелец его угробил». Или обратная ситуация, когда в конкретное здание недавно были сделаны капитальные вложения, которые увеличили его стоимость. Но такие случаи будут не нормой, а отступлением от нее.
Кроме того, новая оценка является важным шагом к переходу на налогообложение, основанное на кадастровой стоимости недвижимого имущества. Соответствующие законы все субъекты России должны принять до 2020 года. В Прибайкалье это проект о внесении изменений в областной закон «О налоге на имущество организаций». Предлагается с 2017 года установить для юридических лиц ставку по налогу на имущество в размере 2 % для деловых и торговых центров площадью более 1 тыс. кв. м.
– Такая ставка вызывает у многих недовольство, но мы исходили из того, что переход на новый формат исчисления налога не должен привести к ухудшению бюджетной обеспеченности, – подчеркнул глава минимущества. – Изменения коснутся порядка тысячи объектов по всей области. За 40% из них сейчас платят налог по общей системе, для них все будет безболезненно, за вновь введенные объекты ставка даже снизится с 2,2% от остаточной стоимости до 2 % от кадастровой стоимости. В отношении остальных 60%, которые сейчас не платят данный налог, пользуясь льготами при применении упрощенной системы налогооблажения, данная льгота просто перестанет действовать. Это не является чем-то плохим по одной простой причине: это стремление к универсализации уплаты налогов на территории нашего региона, когда все будут находиться в равных рыночных условиях.
Владислав Сухорученко отметил, что переход к новой системе также позволит устранить лазейку в региональном законодательстве. Сейчас, некоторые большие бизнес- и торговые центры площадью в несколько десятков тысяч квадратных метров уклоняются от уплаты налогов, разделяя здания на несколько самостоятельных объектов права площадью меньше 1 тыс. кв. м.
Двухпроцентную ставку по налогу на имущество для деловых и торговых центров площадью более 750 кв. м в регионе планируется ввести с 2018 года, площадью более 500 кв. м – с 2019-го и площадью более 250 кв. м – с 2020-го. Налог на недвижимость с кадастровой стоимости для физических лиц в Иркутской области не будет вводиться до 2020 года.