Семейная ипотека с февраля 2026: как изменится рынок льготного кредитования
С 1 февраля 2026 года программа льготной семейной ипотеки в России претерпит серьезные изменения. С этого момента начнет действовать принцип «одна семья - одна льготная ипотека», который призван сделать
поддержку более адресной. Это решение, официально утвержденное поправками, перекрывает возможности для инвестиционного использования льготного кредитования и ставит в центр внимания реальные потребности
семьи в жилье.
Основная цель грядущих изменений, которую отмечают независимые эксперты и представители государственных ведомств, - пресечь различные злоупотребления. Программа изначально создавалась для улучшения
жилищных условий, а не для инвестиций. Однако некоторые заемщики использовали лазейки в старых правилах, что искажало суть господдержки.
«С 1 февраля 2026 года в силу вступят новые правила, которые прикроют различные лазейки, – поясняет юрист Дмитрий Балашов. - И основным, на мой взгляд, является то, что с этого момента супруги будут
обязаны выступать созаемщиками по кредиту. Иными словами, данная мера законодательно закрепит финансовую общность семьи при решении жилищного вопроса».
Какие схемы станут невозможны по новым правилам
Перемены направлены на полное устранение популярных ранее схем. Распространенный метод оформления двух отдельных льготных ипотек на мужа и жену теперь станет невозможен. Значительно усложнится
привлечение так называемых «доноров».
Речь идет о родственниках или знакомых с детьми, которые становились формальными созаемщиками для получения льготы теми, кто не подходил под условия программы. Даже использование развода как
способа получить два кредита больше не сработает.
Если до февраля 2026 года, поясняет Балашов, один из супругов уже оформил семейную ипотеку, право семьи считается использованным.
«Это правило действует даже в случае, когда второй супруг не был созаемщиком. Исключение составит лишь ситуация с недостаточностью общего дохода для одобрения кредита - тогда привлечение третьих
лиц в качестве созаемщиков останется доступным», - пояснил эксперт.
По теме: «Семья растет - пора расширяться: как купить просторную квартиру с господдержкой».
Для пар, которые все же планировали получить две отдельные льготные ипотеки, сейчас открыто «окно возможностей». Им необходимо успеть подать заявки и получить одобрение банков до наступления указанной
даты. В противном случае они столкнутся с новыми ограничениями.
Основные условия программы до и после изменений
Несмотря на грядущие ужесточения, основные параметры льготного кредита пока остаются прежними:
Ставка по кредиту сохраняется на уровне 6% годовых.
Лимит суммы: 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях; 6 млн руб. в остальных регионах России.
Основные получатели: семьи с хотя бы одним ребенком до 6 лет или с ребенком-инвалидом. Для жителей малых городов (до 50 тыс. человек) и ряда регионов с низким объемом строительства правило строже -
необходимо наличие двух несовершеннолетних детей.
Сопутствующим изменением станет упрощение рефинансирования комбинированной, или «комбо», ипотеки. С 1 февраля 2026 года заемщики получат возможность рефинансировать только рыночную часть кредита.
Льготная часть, оформленная по ставке 6%, при этом сохранит свои первоначальные условия, что является дополнительной защитой для семей.
Дополнительные факторы, влияющие на рынок в 2026 году
Отдельно обсуждается, но еще не утверждена модель дифференцированной ставки. Ее суть - изменение процентной ставки в зависимости от количества детей в семье. Например, для семей с одним ребенком ставка
может вырасти, а для многодетных - снизиться. Запуск такой системы возможен в течение 2026 года, но точные сроки и параметры пока не определены.
По теме: «Останина предложила полностью гасить ипотеку многодетным семьям».
Кроме того, уже с 1 января 2026 года государство снизило размер компенсаций, которые выплачивает банкам за льготные ипотеки. Эксперты считают, что данный шаг приведет к ужесточению требований со стороны
уже самих финансовых организаций.
В частности, по мнению риэлтора Максима Шувилина, банки начнут более тщательно проверять доходы заемщиков и, возможно, повысят требования к минимальному первоначальному взносу.
«Банки, стремясь компенсировать уменьшившиеся выплаты из бюджета, могут ужесточить внутренние требования. Результатом может стать не только более детальная проверка доходов, но и увеличение минимального
первоначального взноса, а также продление сроков рассмотрения заявок», - пояснил Шувилин.
Но есть и положительные моменты, продолжает эксперт. В частности, параллельно государство продлевает и расширяет другие программы поддержки. Речь идет о льготной ипотеке для IT-специалистов и программе
погашения ипотеки для многодетных семей, где за третьего и последующего ребенка выделяется 450 тыс руб.
В целом, эксперты сходятся во мнении, что изменения - это прямой ответ на использование программы не по назначению. Когда льготные кредиты превращаются в инструмент инвестиций, это не только искажает
социальные цели, но и влияет на рост цен на недвижимость.
Ожидается, что новая модель сделает программу более адресной и справедливой. Ресурсы будут направлены именно тем, кто остро нуждается в улучшении жилищных условий, а не спекулянтам.
Это, в свою очередь, может оказать стабилизирующее влияние на ценовую динамику в отдельных сегментах. В банковской среде отмечают, что нововведение сделает программу семейной не только по названию, но
и по сути.
Грядущие реформы, поясняет Дмитрий Балашов, знаменуют собой смену парадигмы в государственной поддержке. Акцент смещается с поддержки отдельных заемщиков на поддержку семьи как единого целого. Внедрение
принципа «одна семья - один льготный кредит» направлено на восстановление первоначального социального смысла программы.
«Государство стремится исключить инвестиционные схемы и обеспечить целевое расходование бюджетных средств. В долгосрочной перспективе это должно помочь снизить инфляционное давление, которое льготное
кредитование оказывало на рынок недвижимости», - резюмирует собеседник портала Крылатское.ру.