На смену «чистым» инвесторам загородного рынка пришли «грязные»
Об этом рассказали участники круглого стола «Решим на берегу 2.0: новый этап развития ИЖС в России: тенденции, перспективы, риски», который проходил в коттеджном поселке «Павловы озера» 24 августа при участии спикеров ДОМ.РФ, ЦИАН, Самолет Дом и Экспертного Клуба «Загородный Девелопмент».
По словам Анны Березиной, руководителя направления «Загородная недвижимость» ЦИАН, «чистых» инвесторов на рынке загородной недвижимости за текущий год не прибавилось, но показателен рост «грязны» инвесторов, т.е. тех, кто приобретает загородный дом в том числе, как вложение. Так, по данным ЦИАН, доля «грязных» инвесторов в прошлом году составляла всего 6%, а уже с начала текущего года этот показатель достиг 8%. Доля «чистых» инвесторов в текущем году составила всего 1%. В прошлом году этот показатель равнялся 0.
Также, по данным ЦИАН, доля инвесторов существенно отличается по регионам. Например, если в московском регионе – 8%, то в Ростовской обл. – 9%, в Тюменской 10%, а в Краснодарском крае «грязных» инвесторов 12,5%.
Однако Валерий Лукинов, коммерческий директор КП «Павловы озера», учредитель Экспертного клуба «Загородный девелопмент», приводит другие данные. По его словам, доля инвесторов в КП бизнес-класса «Павловы озера», который реализуется в Истринском районе Подмосковья на территории 180 Га, в 2023 году увеличилась. «Сохранение ипотечных программ с господдержкой, рост стоимости земли позволяет инвесторам получить большую маржу, благодаря чему в текущем году мы фиксируем рост количества «чистых» инвесторов на 50%, причем их доля среди покупателей увеличилась с 15 до 30%. Такая ситуация возможна только в высоколиквидных поселках с хорошо развитой инфраструктурой. Если минимальная стоимость сотки в высокобюджетных поселках Подмосковья в 2022 году составляла 1,2 млн руб, то в текущем уже 1,5 млн руб., а максимальная стоимость фиксируется на уровне 3,5 млн. руб», - отмечает Валерий Лукинов и в качестве примера приводит показатели доходности коттеджа в КП «Павловы озера», общей площадью 240 кв. м:
- Цена реализации: 38 млн руб.
- Стоимость участка и строительство дома: 28 млн, 443 тыс. руб.
- Общая сумма выплат по ипотеке: 2 млн 832 тыс.руб.
- Чистый доход инвестора: 6 млн, 725 тыс. руб.
«Сегодня загородка показывает высокую доходность - 94,58% годовых при цене реализации лота 38 млн руб. за дом в 240 кв. м. В КП «Павловы озера» порядка 20% покупателей - инвесторы», - отмечает Валерий Лукинов и добавляет: «Такие показатели возможны лишь при реализации проекта в составе полноценного коттеджного поселка круглогодичного проживания, с развитой инфраструктурой, в том числе социальной, транспортной и пр».
Один из таких проектов – коттеджный поселок бизнес-класса «Павловы озера», расположенный на территории более 180 гектаров в Истринском районе в 14 км от МКАД по Новорижскому шоссе и в 15 минутах от станции МЦД Нахабино. Победитель Международного профессионального конкурса на Лучший проект 2023 (НОПРИЗ). В поселке реализуются 546 двухэтажных домов, общей площадью 111 тыс.кв.м, торгово-офисный центр (8 тыс.кв.м), дошкольное образовательное учреждение на 150 мест и средняя образовательная школа на 300 мест.
«На рынок ИЖС выходят системные девелоперы с высокими стандартами, реализуя загородные проекты с полноценной средой обитания, которые безусловно будут востребованы как инвесторами, так и потребителями. Такие стандарты необходимо применять ко всем реализуемым поселкам круглогодичного проживания, иначе уже через год мы увидим серьезное расслоение между поселками, которые не будут соответствовать заявленным параметрам, и тогда на рынке ИЖС пройдет волна банкротств», - подытожил Валерий Лукинов.