2018 – последний «урожайный» год?
Эксперты «Метриум» подвели предварительные итоги 2018 года на рынке новостроек Москвы в ходе совместной пресс-конференции с партнерами из CBRE в «Кафе Пушкинъ».
Эксперты laquo;Метриумraquo; подвели предварительные итоги 2018 года на рынке новостроек Москвы в ходе совместной пресс-конференции с партнерами из CBRE в laquo;Кафе Пушкинъraquo;. По мнению экспертов, основным драйвером развития рынка стала ипотека, которая подняла покупательскую активность на новую рекордную высоту, остановила снижение цен и рост предложения нового жилья. Однако уже сейчас ясно, что ипотечный бум заканчивается, и с точки зрения продаж 2018-й может стать последним laquo;урожайнымraquo; годом в уходящем десятилетии. С анализом текущей ситуации на рынке столичных новостроек и прогнозом на будущий год выступила управляющий партнер laquo;Метриумraquo; Мария Литинецкая.nbsp;nbsp;nbsp; nbsp;
Ипотека ndash; perpetuum mobile?
Основным фактором развития рынка в 2018 году стал относительно дешевый ипотечный кредит. Средняя ставка по кредитам на первичные квартиры в Москве достигла 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю документированную историю рынка ипотеки (12,4%). Это привело к достижению новых рекордов по количеству сделок. За 9 месяцев 2018 года зарегистрировано больше ипотек (62,5 тыс.), чем за весь прошлый год (54,4 тыс.). На этом фоне спрос на новостройки вырос на 47% (до 54 тыс. договоров долевого участия), а на вторичные квартиры ndash; на 25% (до 105 тыс. договоров купли-продажи).
Однако если в конце 2017 года перспектива снижения ставок не вызывала сомнения, то осенью 2018 года после соответствующих решений Центробанка стало очевидно, что кредит вновь начинает дорожать. По мнению экспертов laquo;Метриумraquo;, такая тенденция создает главный риск для рынка новостроек в следующем году, так как сейчас больше половины всех сделок с новостройками (52% против 45% в 2017 году) проходят с привлечением займов.
laquo;Судя по всему, ипотека не станет laquo;вечным двигателемraquo; для рынка жилья, в этом главный риск и, не побоюсь этого слова, угроза, для отрасли в наступающем году, ndash; заявила Мария Литинецкая, управляющий партнер laquo;Метриумraquo; (участник партнерской сети CBRE). ndash; Повышение ставок крупнейшими банками может привести в перспективе к замедлению темпов прироста спроса, которые мы наблюдали последние три года, а затем и к снижению активности покупателей. Помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается. Именно поэтому нельзя исключать, что 2018 год станет последним laquo;урожайнымraquo; на сделки годом на рынке новостроек в уходящем десятилетииraquo;.
Квартир меньше, жилых комплексов ndash; больше
Сокращение предложения стало основным следствием роста спроса на новостройки в уходящем году. За девять месяцев на рынке уменьшилось число квартир на 15% и апартаментов ndash;на 14%. В абсолютном выражении эти сегменты сократились до 33 тыс. и 9,6 тыс. лотов соответственно.
Однако несмотря на уменьшение числа квартир, проектов жилых комплексов в продаже стало больше. За прошедшие 9 месяцев на рынке появились 42 комплекса с квартирами и 21 ndash; с апартаментами. В итоге их общее число, учитывая мультиформатные проекты, составило 327, что на 5,5% больше, чем в конце прошлого года. Впрочем, указывают эксперты laquo;Метриумraquo;, это не меняет сути процесса: квартир в продаже всё меньше, но число проектов ndash; растет.
laquo;Клиенты раскупают наиболее доступные квартиры и апартаменты, которые обычно представлены в проектах на ранней стадии строительства, ndash; заявила Мария Литинецкая. ndash; Таким образом, каждый новый ЖК laquo;на котлованеraquo; отвлекает часть потенциальных клиентов у комплексов на более зрелой стадии строительной готовности (а значит, с более высокими ценами). Именно поэтому квартир становится меньше ndash; их раскупают, но ассортимент проектов расширяется, а значит, сохраняется высокая конкуренция застройщиков. Впрочем, в следующем году прирост предложения вновь может обогнать темпы спроса. Застройщики ускорят выход на рынок проектов (до 1 июля), чтобы вести продажи в них по текущим, а не новым правилам с использованием эскроу-счетовraquo;.
Цены растут
При увеличении спроса и снижении предложения закономерно начали расти цены. В целом за девять месяцев 2018 года новостройки Москвы подорожали на 5%. Средняя стоимость квадратного метра квартир увеличилась на 4,5% и достигла 224 тыс. рублей. Апартаменты подорожали менее значительно ndash; на 0,2% до 276 тыс. рублей. В самом крупном сегменте рынка (массовом) цены выросли на 4,6%nbsp;nbsp; до 158 тыс. рублей.
Помимо мощного спроса, цены вверх подтолкнул ажиотаж, вызванный реформой закона о долевом строительстве. Дополнительный повод к повышению расценок дало ожидание роста себестоимости нового жилья из-за ужесточения требований к девелоперам. Кроме того, внесла свою лепту девальвация рубля и последовавший за ней инфляционный скачок.
laquo;Рост цен на новостройки нельзя назвать равномерным, ndash; отметила Мария Литинецкая. ndash; На рынке четко выделяются проекты-лидеры, laquo;середнякиraquo; и аутсайдеры. Для каждой из этих групп характерна своя ценовая динамика. Наиболее ликвидные жилые комплексы дорожают очень быстро. В уходящем году мы наблюдали, как в некоторых проектах цены повышались на 10-20% за несколько месяцев. Менее успешные объекты также росли в цене, но медленнее. Именно такие комплексы составляют сегодня основную массу предложения, поэтому средний рост цен относительно скромный, но важен сам факт положительной, а не отрицательной динамикиraquo;.
Новая Москва: рост с локальной спецификой
Для рынка новостроек Новой Москвы в 2018 году характерны те же процессы, что наблюдались в старых границах столицы. Основным стимулом роста спроса стала ипотека. Доля сделок с привлечением кредита возросла до 57% против 44% в 2017 году.
Общее число договоров долевого участия, заключенных на присоединенных территориях с января по сентябрь, выросло на 41% до 20 тыс. ДДУ. С начала 2018 года застройщики реализовали почти 1 млн кв. м жилья.
Общее число квартир в продаже сокращалось в первом полугодии, а в III квартале выросло, составив 9,3 тыс. Однако в сравнении с концом 2017 года объем предложения снизился на 17%. nbsp;
В отличие от laquo;старойraquo; Москвы, число представленных в продаже жилых комплексов здесь сократилось на 17% (до 30 проектов). В продажу поступило всего три новых ЖК, что было компенсировано увеличением числа корпусов в уже реализуемых проектах. Таковых стало на 65 единиц больше, чем в начале года. Опережающий рост предложения за счет новых корпусов, а не комплексов ndash; типичная ситуация для Новой Москвы.
Средняя цена квадратного метра первичного жилья в Новой Москве возросла на 7%, достигнув 106 тыс. рублей. Это свидетельствует о том, что новые корпуса поступают в продажу с более высокими ценами, чем их предшественники в том же комплексе.
laquo;Новая Москва в 2018 году оставалась одним из самых динамичных локальных рынков Московского региона, ndash; отметила Мария Литинецкая. ndash; Здесь заключается порядка 40% всех сделок Большой Москвы ndash; это весьма красноречиво свидетельствует о том, что покупатели нашли здесь laquo;золотуюraquo; середину с точки зрения цены, качества, площади и комфорта проживания. Полагаю, даже если нас ждет осложнение ситуации со спросом в 2019 году, Новую Москву негативные тенденции затронут в последнюю очередьraquo;.
2019 ndash; год испытаний
laquo;В следующем году ситуация на рынке новостроек качественно изменится, ndash;прогнозируют Мария Литинецкая. ndash; Влиять на рынок продолжат те же факторы, что и в уходящем году ndash; реформы и ипотека, но их роль вырастет, при этом добавится усложнение экономической обстановки.
Риск снижения спроса создает повышение ипотечных ставок. В следующем году базовые ставки банков могут достигнуть и превысить уровень 10% годовых. Это приведет к снижению темпов роста спроса или вовсе стагнации. Поддержать рынок может новая программа субсидирования ипотеки, которая сейчас разрабатывается Минстроем.
Реформа 214-ФЗ повлияет на объем предложения, а также на цены. Переход к новой системе финансирования строительства подтолкнул застройщиков к получению большего числа разрешений на строительство (21 млн кв.м) в 2018 году. Теперь необходимо успеть до 1 июля начать реализацию проектов, чтобы отсрочить переход на новые правила laquo;игрыraquo;. Это приведет к росту объема предложения.
Переход на эскроу-счета и проектное финансирование во второй половине 2019 года запустит новую волну санации застройщиков. Число laquo;игроковraquo; в отрасли уменьшится, а проекты с эскроу-счетами, скорее всего, будут дорогими.
Наконец, негативно повлияет на рынок новостроек ухудшение финансового положения населения из-за роста НДС, повышения цен на бензин, коммунальные услуги, нестабильности рубля. По всей совокупности факторов следующий 2019 год, скорее всего, уже не поставит новых рекордов по спросу. С высокой степенью вероятности отрасль ожидает laquo;посадкаraquo;, но будет она laquo;мягкойraquo; или laquo;жесткойraquo; спрогнозировать невозможноraquo;.
Полностью доклад компании Метриум можно скачать по ссылке.
nbsp;
О компании Метриум
laquo;Метриумraquo; ndash; риелторская и консалтинговая компания, чья деятельность сосредоточена на рынке жилой недвижимости Московского региона. Компания входит в тройку лидеров на первичном рынке жилья по объему продаж. Портфель laquo;Метриумraquo; насчитывает 125 проектов общей площадью 7,6 млн кв.м. (с учетом всех проектов в продаже, а также будущих законтрактованных проектов). Ежемесячно компания реализует в среднем 30 тыс. кв.м, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости региона.
В 2018 году компания laquo;Метриумraquo; стала laquo;Лучшим консультантомraquo; по версии международной премии European Property Awards. В 2018, 2017 и 2016 году признана laquo;Риелтором годаraquo; по версии престижной премии Urban Awards. В 2016 году ndash; Риелторомnbsp;№1 (лидер продаж)nbsp;по итогам голосования премии laquo;Рекорды рынка недвижимостиraquo;.
laquo;Метриумraquo; является партнером СBRE ndash; крупнейшей компании в мире, оказывающей услуги в сфере по консалтингу и управлению инвестициями в коммерческой недвижимости. Партнерство CBRE и laquo;Метриумraquo; позволяет предоставлять своим клиентам весь спектр услуг, охватывающих как коммерческую, так и жилую недвижимость, а также дает возможность клиентам компаний иметь доступ к лучшей комплексной экспертизе на рынке.
nbsp;