Стройка на грани рентабельности
Текущий год застройщики в Екатеринбурге встретили в состоянии неопределенности. Прошедший год не был провальным в сравнении с предыдущим с точки зрения продаж. Но есть вопросы с рентабельностью проектов, которые уже не окупаются лимитами семейной ипотеки. Она, как признают сами девелоперы, остается основным драйвером продаж. Какой-либо дальнейшей стратегии развития застройщики уже не озвучивают, а живут в основном надеждами, что 2027 год будет лучше.
Перспективы первичного рынка жилья в Екатеринбурге обсуждались сегодня в рамках круглого стола «Девелопмент новой волны», организованного изданием «Коммерсантъ-Урал». Как следует из выступления замглавы Минстроя России Руслана Гарифуллина, по вводу жилья в эксплуатацию планы по-прежнему перевыполняются.
«В 2025 году при плане в 3 млн кв. м мы ввели 3,15 млн кв. м. Из них 50% на 50% — это многоквартирные дома и ИЖС. В других регионах бывает перекос то в одну, то в другую сторону. Традиционно мы в топ-10 среди регионов. Прошлые показатели позволили нам быть в топ-5. На 2026 год у нас те же планы — 3 млн квадратов», — сказал замглавы ведомства.
Р. Гарифуллин считает, что текущий план по итогам 2026 года будет также перевыполнен. У застройщиков, по его словам, есть возможности строить на опережение. Например, они могут включиться в проекты, которые реализуются за счет инфраструктурных кредитов. Но если с объемами строительства ситуация ровная, то результаты продаж жилья впечатляющих цифр уже не дают, как в эпоху льготной ипотеки.
По итогам 2025 года в Екатеринбурге было продано 1,2 млн квадратных метров (кв. м) жилья на стадии строительства (по договорам долевого участия, ДДУ), уточнил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Вместе с тем он добавил, что рентабельность девелоперов падает, поскольку они не могут сильно повышать цены. Этому препятствует высокая конкуренция на рынке и растущая доля нераспроданных квартир.
«Ситуация не такая красивая по цифрам. Если ежегодно продавалось 6% квартир до отмены льготной ипотеки 1 июня 2024 года, то теперь — 3,6% квартир», — уточнил М. Хорьков.
Однако, по его мнению, провала продаж в текущем году ожидать не следует. Не исключено, что переход к дифференцированным ставкам по льготной ипотеке приведет к новому всплеску ажиотажного спроса, как это было в конце прошлого года. Коммерческий директор компании «СТРОЙТЭК» Татьяна Гузеева уточнила, что всплеск продаж после длительного спада, возможно, произойдет в третьем квартале 2026 года.
Глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер в свою очередь также признал падение рентабельности бизнеса. По его словам, для сохранения прибыли застройщики вероятно будут сокращать метраж квартир.
«Средний наш чек и метраж падают. И падает метраж по двум причинам: рост издержек и люди не могут себе позволить квартиру, которую готов предложить застройщик. Поэтому застройщик строит такой метраж, который может позволить себе покупатель», — сказал Владимир Городенкер.
По его словам, существующий лимит семейной ипотеки в размере 6 млн руб. позволяет купить квартиру, неподходящую по метражу для создания полноценной семьи.
«Однако семейная ипотека остается драйвером продаж. Рыночная ипотека в общей доле составляет копейки», — заключил глава ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер.
Впрочем, ряд девелоперов с такой оценкой не согласились. Коммерческий директор «УГМК-Застройщика» Евгения Хохлова. По ее словам, некоторые сегменты на рынке в целом обходятся без семейной ипотеки с ее ограниченным лимитом. Представитель еще одного застройщика не согласилась с тезисом, что рыночная ипотека не способствует продажам. В рамках круглого стола отмечалось, что в отдельных районах города удалось добиться паритета к семейной ипотеке 50 на 50. Впрочем, общая статистика говорит, что в доле продаж преобладает все-таки семейная ипотека.
Девелоперы, однако, единодушны в одном: без дальнейшего снижения ключевой ставки динамика продаж останется «рваной». Но до приемлемого для покупателя уровня ставки опустятся не раньше 2027 года. Надеждой на последующее ослабление денежно-кредитной политики Банка России, судя по заявлениям на круглом столе, и будут жить застройщики весь текущий год.