Философия счастья: что общего между фермерскими рынками, «зеленой» ипотекой и баней в квартире
Эволюция ценностей застройщика
Открывая сессию, ее модератор директор Департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич обозначила рамки ответственности. Опираясь на поручение президента повысить качество городской среды на 30% к 2030 году, она предложила поговорить не о планах и отчетах, а о мотивации: что заставляет бизнес вкладываться в качество, где государство должно помочь, а где — просто не мешать.
Масштабы впечатляют: в комплексном развитии территорий сегодня находится порядка 139 млн квадратных метров, площадь вовлеченных территорий — 42,6 тыс. гектаров. «То есть мы влияем на то, как будут выглядеть наши города в ближайшие двадцать лет», — напомнила Мария Синичич. Механизм КРТ стал инструментом, который систематизирует отношения между властью и бизнесом, четко прописывая зоны ответственности. Социальная инфраструктура давно перестала быть обузой. «Сегодня для нас социальный объект — это такая же непосредственная часть работы, может быть, даже более важная, чем благоустройство или фасад», — констатировал генеральный директор ГК ФСК Дмитрий Трубников.
Однако он обозначил и проблему, вызывающую ожесточенные споры в профессиональном сообществе, — требования по парковкам. По его словам, сегодня это серьезное обременение, которое не решает реальных проблем: «Жители не хотят ими пользоваться, и, скажем честно, они не являются какимто архитектурным изыском, который украшает наш микрорайон. Высвобождающиеся средства логично направить на создание рекреационных зон. Потребность в них выходит на первое место, формируя новый запрос от граждан».
Обратная сторона роста
Приморский край — лидер стройки на Дальнем Востоке: 40% всего объема. «Дальневосточная ипотека» дала трехкратный рост с 2020 года, но количественный успех обернулся качественным провалом — на рынок пришли инвесторы, далекие от строительной культуры. «Строить начали те, кто вообще в этом не разбирается», — констатировала зампред правительства края Ольга Иванникова. Жилье штамповали, инфраструктуру игнорировали, и к 2024 году бюджетная стройка перестала поспевать за коммерческой. Дефицит соцобъектов и мощностей заблокировал новые проекты — продажи рухнули. «Наша задача — перейти от количества к качеству. Но это задача со звездочкой», — признала Ольга Иванникова.
Спасательным кругом стало КРТ, запущенное в 2024-м. Местные застройщики восприняли механизм болезненно: точечная застройка давала разрешение за месяцы, КРТ растягивает этап на годы. Но власть пошла на это сознательно: время «легкой» стройки прошло — сегодня не бизнес диктует, а власть определяет, что появится на территории.
Акцент — на запросах людей. Социология показала: горожане не против строек, они против точечного уплотнения. Им нужны сады, школы, спортплощадки. И фермерские рынки. «Никогда не думала, что это может быть предметом обсуждения, — отметила Ольга Иванникова, — а сейчас мы предусмотрели их в мастер-планах».
При этом власть берет на себя инженерную инфраструктуру до границ участков и готова выкупать социалку у застройщиков.
Завод как город
С Дальнего Востока дискуссия переместилась на Урал. Генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордвин представил амбициозный проект реновации территории легендарного завода «Уралмаш»: 350 гектаров в северной части Екатеринбурга — по сути, в центре города, поскольку мегаполис уже давно разросся.
В основе проекта — принцип исторической преемственности. 25 жилых кварталов размером примерно 170 на 170 метров спроектированы так, чтобы быть комфортными для пешеходов. На 10 гектарах разместится исторический кластер с музеями и общественными пространствами. Но главное — попытка преодолеть маятниковую миграцию, когда утром люди выезжают из спальных районов в центр, а вечером возвращаются обратно.
«На этой территории мы создаем 30 тысяч новых рабочих мест, — подчеркнул Евгений Мордвин. — Это даст возможность людям работать и жить в одном районе». Инфраструктура проекта поражает масштабом: пять бассейнов, двадцать ресторанов, пять медицинских центров, десятки кафе, торговые центры и офисы. Из 48 гектаров первого этапа только 25 отдано под жилье, остальное — дороги, социальные объекты и общественные пространства. При этом все социальные объекты, включая муниципальные школы и детские сады, проектируются и строятся в плотной связке с городом. «Активно принимая участие, мы вместе с городом будем формировать эти стандарты, — заверил Евгений Мордвин, — чтобы человек, попадая в район, шел удобными дорожками, сидел на качественных скамейках, а не просто видел кварталы-близнецы».
Перезагрузить депрессивную территорию
Тюменская Лесобаза — бывшая перевалочная база 30-40-х годов с деревянными бараками и устойчивой репутацией криминальной окраины. Когда в 2021 году власти предложили компании «ЭНКО» зайти туда с первым в городе проектом КРТ, условия казались катастрофическими: исследования показали, что более 60% горожан не готовы покупать там жилье ни при каких условиях, а остальные допускали это только благодаря репутации застройщика.
Выход нашелся в объединении усилий. Как рассказала гендиректор «ЭНКО» Елена Низамова, застройщики перешли от конкуренции к кооперации: «Собрали все уникальные преимущества каждого — парки, озера, социалку — и стали продвигать это вместе». Разработали новый визуальный код, сменили токсичное название, изменили повестку: вместо криминала — рассказы о будущем благоустройстве.
Главным плюсом стал открытый диалог с жителями и властями. На Тюменском градостроительном форуме провели сессию «Переосмысление Лесобазы». «Жители открыто задавали вопросы, мы честно делились проблемами, власть услышала — создали рабочие группы», — вспоминает Елена Низамова.
Результат превзошел ожидания. Выяснились системные проблемы: изношенные сети, отсутствие переходов, нехватка торговли. Власть заложила в новый генплан школы и сады, запустили автобусы, построили мост. Сегодня более 80% квартир первой очереди продано. «Не было бы диалога — многого бы не случилось», — резюмировала Елена Низамова.
Невидимая инфраструктура
Цифровая среда важна не меньше дворов и школ, но чаще всего выпадает из проектирования. Вице-президент по развитию продуктов и работе с малым и средним бизнесом ПАО «Ростелеком» Тимофей Абраменко напомнил: среда должна быть цельной не только физически, но и технически.
Пример из Петербурга — жители бизнес-класса не знали, что домофоном можно вызвать лифт: системы не интегрировали на старте. «Все на хорошем уровне, но настройки не прописали», — констатировал Тимофей Абраменко, призывая закладывать такие решения заранее.
Малому бизнесу — кофейням, ресторанам — нужна цифровая инфраструктура: интернет, аналитика для понимания аудитории. «В небольших городах это диковинка — объясняем через экономику: это и про комфорт, и про рост выручки», — говорит Тимофей Абраменко. Решением может стать «цифровой архитектор» — специалист, увязывающий все цифровые решения в единую экосистему на этапе проектирования.
Стимулы для качества
Рынок фиксирует устойчивый тренд на рост сделок по механизму КРТ: 30% новых проектов, одобренных «Банком ДОМ.РФ» в прошлом году, пришлось именно на комплексное развитие. Всего в портфеле банка 97 таких проектов с общим объемом финансирования порядка двух триллионов рублей. Как отметил вице-президент — директор «Банка ДОМ.РФ» Александр Чобан, механизм оказался выгоден всем сторонам: «Застройщики получают понятные правила игры, власть — качественный продукт, мы тратим меньше времени на анализ, потому что все прозрачно».
Банк готов поддерживать девелоперов не только понятными условиями, но и конкретными преференциями. При формировании земельного участка не требуются сторонние залоги, предоставляются средства на покупку земли и подготовку документации. Однако главный стимул для создания качественной среды — «зеленые» сертификаты. «Вы получите этот сертификат, защитите проект, мы дадим вам льготную, чуть сниженную ставку по проекту, а возможно, дадим и «зеленую» ипотеку», — описал механизм Александр Чобан.
Льготные условия предусмотрены и для проектов, связанных с объектами культурного наследия: порядка 10% от общего объема кредита можно получить по сниженной ставке. Таким образом финансовый сектор не просто сопровождает стройку, но и создает экономические стимулы для тех, кто готов вкладываться в качество.
Малые города: новый фронт работ
Развитие малых городов требует нестандартных решений — это подтверждает опыт работы в Комсомольске-на-Амуре. Проанализировав продажи, компания UNIKEY обнаружила неожиданную закономерность: порядка 20% покупателей в хабаровских проектах — жители Комсомольска. При этом в самом городе-заводе последние пять лет шла лишь точечная застройка — не более 12 тыс. квадратных метров в год, и качество оставляло желать лучшего. Возникла идея выступить с инициативой КРТ.
Как говорит управляющий партнер компании Айгуль Юсупова, «если мы хотим, чтобы наш жилой проект состоялся, особенно когда речь идет о таких сложных регионах, очевидный вывод — сделать так, чтобы территория, на которой мы строим, стала успешной». Компания начала с благоустройства центральной городской площади: сцена для мероприятий, детская площадка, зона отдыха недалеко от набережной. Работы завершили в конце прошлого года, и только после этого, в 2026-м, стартует строительство самого жилого комплекса на 60 тыс. квадратных метров.
«Такая стратегия более чем обоснована: мы не только помогаем городу, выстраиваем лояльные отношения с властями и жителями, но и повышаем привлекательность конкретной локации», — уверена Айгуль Юсупова. Современных застройщиков она предлагает называть «средоводами» — теми, кто формирует среду, в которой будет рождаться жизнь. Качество этой среды, убеждена девелопер, с каждым годом будет только повышаться.
Нестандартные решения
Пожалуй, самый нестандартный подход к развитию территорий демонстрируют калининградские проекты. В их основе — тотальная забота о жителе, которую руководитель проекта «Русская Европа» Виктор Иванюк формулирует предельно конкретно: «Счастье — это когда ты живешь в жилом комплексе, где экономишь на передвижениях по городу ровно столько денег, чтобы купить ребенку квартиру».
В проекте нет стандартных решений. Вместо вечно грязной резины на детских площадках — качественный искусственный газон. Школы и детские сады строятся и отделываются за счет застройщика и передаются городу «под ключ». В одной из поликлиник вся отделка и мебель — инвестиции девелопера, оборудование закупило правительство. В жилых комплексах бани есть в 80% квартир. На каждом подъезде — эксплуатируемая кровля, где можно гулять. Квартиры оснащены рекуператорами и увлажнителями воздуха, позволяющими вообще не открывать окна. «У меня в квартире целый год окна не открывались — и спится нормально», — поделился личным опытом Виктор Иванюк.
Особое внимание — инфраструктуре для малого бизнеса. В одном из жилых комплексов сделали отдельный подъезд с отделкой под апартаменты и продали его инвесторам за два месяца. «Гостиниц не хватает, а туристы с чемоданами мешают жителям. А тут — отдельный вход, отдельное ЖКХ, и всем хорошо», — объясняет логику руководитель «Русской Европы».
Нестандартный подход дает результаты — в Ярославле на новых проектах компании уже на стадии предпродаж забронировано более 200 квартир. Цену определяют не девелоперы, а рынок: практикуются аукционные продажи, где цену назначают сами покупатели и риэлторы. «Мы цену не назначаем и никогда ее не понижаем. Никаких скидок не даем», — подчеркнул Виктор Иванюк.
От диалога к действию
Главные темы сессии: добрая воля застройщика, совместные стандарты, безопасность, цифровые сервисы и место для малого бизнеса уже на стадии проектирования. Девелоперы подтвердили готовность к социальному участию, прозвучали конкретные предложения — например, изменить законодательство о банковских залогах для снижения ставок под качественные проекты. В обиход вошли понятия «цифровой архитектор» и «средовод». Но главное не в терминах. Власть, бизнес и банки впервые заговорили на одном языке. Формула лучших городов рождается в диалоге. Судя по тону, этот диалог состоялся.