Доли, аренда и точки на карте: в Великом Новгороде прошла конференция на тему недвижимости и градостроительного потенциала
Текущий год местами озадачил многих новгородцев, задумавших купить или продать жильё, а также сдающих квадратные метры в аренду, – с начала 2025-го вступили в силу поправки в ряд законов, касающихся налогообложения при различных операциях с недвижимостью. Появились вопросы и у специалистов, работающих в данной сфере. Ответы на них прозвучали на конференции, которую на днях в Центре «Мой бизнес» организовали представители Гильдии риэлторов Великого Новгорода и Новгородской области, регионального управления федеральной налоговой службы и администрации областного центра. Также на встрече озвучили ключевые изменения Генплана города.
Случаи из практики
Главной целью конференции было всесторонне охватить те изменения в сфере недвижимости, которые могут коснуться самых разных категорий граждан. Организаторы встречи отмечают: есть важные моменты, которые следует учитывать и семьям с детьми, и тем, кто готовится получить наследство, и новгородцам, планирующим при сдаче жилья в аренду оформить режим самозанятости.
«Каждая ситуация, с которой сталкивается как специалист сферы недвижимости, так и обычный гражданин, имеет свои особенности. Вместе с коллегами мы сформировали 12 кейсов, – это ситуации реальных трудностей, с которыми столкнулись новгородцы при продаже, покупке, аренде или иных операциях с жильём и другой недвижимостью», – комментирует член правления ассоциации «Гильдия риэлторов Великого Новгорода и Новгородской области», руководитель агентства недвижимости в областном центре Татьяна АБАРИС.
Режим для сдающих
В числе важнейших действующих законодательных корректировок 2025-го – связанные с налогообложением. Их нужно учитывать при продаже или аренде квадратных метров, при выделении долей или применении материнского капитала.
Одна из участниц конференции, заместитель руководителя управления ФНС России по Новгородской области Юлия Чван, напомнила о проводимой в регионе декларационной кампании. До 30 апреля граждане, которые ранее продавали жильё, земельные участки, транспортные средства, обязаны предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Отдельно спикер остановилась на теме уплаты налога физлицами, сдающими жильё в аренду.
«Сегодня для физических лиц в числе вариантов уплаты налогов на доходы от сдачи недвижимости в аренду распространены НДФЛ и налог для самозанятых. Налог на доходы физических лиц уплачивается раз в год. Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля, а сам налог за предыдущий год оплатить до 15 июля», – уточнила Юлия ЧВАН.
Альтернативой для многих сегодня является самозанятость. Ставка по соответствующему налогу для выбравших этот режим составляет 4%. Однако в этом случае граждане могут сдавать в аренду только жилые «квадраты», – коммерческие объекты сюда не входят. Кроме того, совокупный доход самозанятого не должен превышать 2,4 миллиона рублей в год, иначе статус аннулируется, и владельцу придётся платить НДФЛ.
«Нередко собственники пытаются обойти закон и сдавать квартиру нелегально, без оформления договора найма. Но за уклонение от уплаты этого налога назначаются штрафы и пени. Уплатить сам налог тоже придётся», – разъяснила заместитель руководителя областного УФНС.
Если собственник не оплатил налог случайно, – например, забыл, – штраф составит 20% от неуплаченной суммы налога. За умышленное уклонение придётся заплатить уже сумму в размере 40%. Пени в обоих случаях никто не отменял.
На заметку одаряемым
Светлана КОФАЛЬ, начальник отдела камерального контроля налогов на доходы физических лиц и страховых взносов № 2, обратила внимание на нюансы, связанные с недвижимостью, полученной в дар:
«Недвижимое имущество, полученное по договору дарения от близких родственников, – к ним относятся дети, родители, супруги, бабушки с дедушками, – налогом не облагается. В остальных случаях та же квартира, подаренная, например, тётей, подлежит обязательному декларированию».
Есть тонкости и в уплате НДФЛ от продажи недвижимости, – с 2025 года его начисляют по-новому.
Отныне доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале, а не по единой ставке 13%. Соответствующие поправки в Налоговом кодексе закреплены с июля прошлого года федеральным законом № 176-ФЗ. Новшество актуально для тех, кто продаёт недвижимость, начиная с 2025 года.
В стандартном случае минимальный срок владения жилой недвижимостью для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет. Но если квартира подарена близким родственником, унаследована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является единственным жильём продавца, то срок этот сокращается до трёх лет.
«К доходам от продажи имущества или доли в нём, а также доходам в виде стоимости имущества, полученного в подарок, применяется ставка 13% в пределах 2,4 миллиона рублей и 15% от суммы, превышающей это значение», – сообщила Светлана Кофаль.
Она добавила, что при соблюдении ряда условий от НДФЛ освобождаются семьи с детьми, даже если минимальный срок владения жильём ещё не истёк.
Купили до брака
Среди рассмотренных случаев особенно много касалось жилья, купленного в ипотеку, имущества супругов и продажи долей. Один из кейсов описывал ситуацию с продажей квартиры, которая была куплена в ипотеку до брака по договору долевого участия. В браке родился ребёнок, ипотека погашена за счёт средств маткапитала. Доли по нему выделены жене и дочери, у всех это – единственное жильё. У мужа с момента оплаты по договору прошло более 3 лет, у жены и дочери – доли только по материнскому капиталу приравниваются к сроку владения квартирой супругом и отцом. Вопрос: нужно ли в 2025 году самим подавать какие-либо разъяснения в ФНС по поводу освобождения от налога на доход с продажи квартиры или дожидаться уведомления?
Специалист пояснила: доходы, полученные от продажи доли в объекте недвижимости, освобождаются от налогообложения, а право на объект собственности у жены и дочери в этом случае действует с момента приобретения данного имущества, а не с момента выделения доли. Этот нюанс действует как раз с 2025 года.
Дороги, зелень и детские сады
Заместитель председателя комитета по строительству и архитектуре администрации Великого Новгорода Александр Козлов рассказал о важных изменениях в части развития жилья, застройки и городской среды, связанных с новым Генеральным планом города. Напомним, этот документ будет принят во второй половине этого года.
«Один из принципов нового Генплана – многофункциональная застройка. В будущем не планируется появления районов по типу Ивушек в том варианте, когда кроме многоквартирных домов практически не предусматривается никакой инфраструктуры. В Генплане закладываются территории освоения, предполагающие не только жилые дома, но и общественные центры, а также школы и детсады», – отметил Александр КОЗЛОВ.
Значимое изменение – существенное ограничение этажности. Дома выше девяти этажей в областном центре строиться не будут. Всего на территории города и Новгородского района в течение 25 лет планируется построить 2,298 млн квадратных метров жилья.
Впервые в Генплане обозначена тема «зелёного каркаса» Великого Новгорода – определяется реальная потребность в озеленении конкретных районов города. Площадь насаждений планируется увеличить при сохранении тех объёмов, что существуют сегодня.
Ещё одно примечательное изменение – расчёт количества школ и садиков.
«Если раньше школы и детсады предполагались для конкретных участков, то теперь расчёт будет вестись по территориальной доступности. Кроме того, будет допускаться размещение небольших по количеству мест садиков на первых этажах многоквартирных домов. Такой подход актуален для тех территорий, где физически будет невозможно выделить место под строительство. Это важно, учитывая, что в Великом Новгороде есть пять территорий комплексного развития», – разъяснил представитель профильного комитета городской администрации.
В рамках Генплана будет утверждена и карта зон, определяющих параметры застройки. Помимо прочего, развитие улично-дорожной сети города в обозримом будущем обещает перемены на конкретных улицах. Так, проезжую часть Зелинского между улицами Кочетова и Коровникова планируется реконструировать, расширив полосность до трёх. Такие пожелания часто высказывали проживающие в этой части Западного района новгородцы. Кроме того, следует учитывать и строящийся ЖК «Веряжское раздолье». Ещё один вопрос на ближайшую перспективу – соединение улицы Псковской с проспектом Мира.
Подробнее различные аспекты Генплана в скором времени обсудят на встречах с представителями общественности. Участники конференции ответили на вопросы приглашённых. Встречи подобного формата планируется проводить и на другие темы, касающиеся жилья, застройки и городской среды.
Ксения Пугач
Фото Людмилы Степико