Ипотечный брокер Ракута: запретительные меры от ЦБ могут замедлить рост ипотеки
Осенью в России начнут действовать новые ипотечные ограничения: Центробанк ужесточит требования по выдаче кредитов, что может сказаться не только на заемщике, но и на самих кредиторах. Какие изменения введет регулятор и ударят ли новые меры по рынку недвижимости — в материале «360».
Почему ЦБ повысит надбавки к коэффициентам риска
Банк России сообщил, что с 1 октября 2023 года повысит надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Цель — снизить риски для заемщиков и банков. По данным регулятора, прежние меры по ограничению рисков оказались недостаточными.
«С 1 мая 2023 года Банк России установил надбавки по кредитам на финансирование ДДУ (финансирование по договору долевого участия) с первоначальным взносом менее 30% и по кредитам на готовое жилье с первоначальным взносом менее 15%, однако их влияние на накопление рисков в ипотеке оказалось недостаточным», — уточнили в ЦБ.
Центробанк отметил рост задолженностей по ипотечному кредитованию, в результате чего «на 1 июля 2023 прирост ипотечного портфеля в годовом выражении составил 27%». Причина — расширение таких кредитов на более рискованные группы клиентов. Также это отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования.
В ЦБ подчеркнули, что не имеют возможности применять в ипотечном кредитовании макропруденциальные лимиты, с помощью которых можно напрямую ограничить долю наиболее рискованных кредитов.
Единственное адекватное решение, по данным регулятора, — макропруденциальные надбавки на «запретительном» уровне. Самые высокие надбавки установят в сегменте договоров долевого участия. Таким образом Центробанк учтет завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья.
Коэффициенты риска и резервирование средств
ЦБ ужесточает кредитную политику, а надбавки с большим коэффициентом риска означают, что банкам необходимо будет резервировать дополнительные средства, объяснил «360» ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Коэффициенты для расчета дополнительного капитала в ипотеке зависят от двух параметров: показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН) и размера первоначального взноса (ПВ). Наиболее закредитованной считается группа заемщиков с ПДН выше 80%.
Дополнительные средства распространяются на определенную группу — заемщики с низким первоначальным взносом, например 10-15%. В случае невыплаты банк может изъять конкретную сумму из зарезервированных средств и погасить долг, отметил Ракута.
Финансовым структурам нужны оборотные средства. Для банков ограничительные меры станут сигналом, что нужно изменять свои ипотечные продукты и устанавливать первоначальный взнос от 15-20%.
«Пока что речь идет о 15%, но вскоре будет поэтапное повышение. В дальнейшем планируют делать первоначальный взнос и планировать рынок к одному знаменателю — 20%. Однако ответственность решения [ипотечной ставки] будет лежать непосредственно на самом кредиторе», — уточнил брокер.
Все ли банки будут идти навстречу?
Если у банка есть финансовые возможности резервировать дополнительные средства под определенную категорию клиентов, то он будет это делать, добавил собеседник «360». Кредиторы осознают риски и имеют в виду возможную заморозку этих денежных средств.
Тем не менее ряд небольших банков откажутся от такой инициативы в силу невыгодности сделки. Уровень выдачи ипотек, по словам эксперта по недвижимости, пока стабилен и не сокращается. Разумеется, для банков это определенная финансовая нагрузка.
Особое внимание к ПДН
С учетом ужесточения требований к первоначальному взносу повышение ставки немного охладит рынок недвижимости. Но это может сыграть и в обратную сторону, когда потенциальный заемщик не будет готов брать кредит. В таком случае это может замедлить рост программы ипотеки в целом, предположил Ракута.
Обновленные требования предполагают в первую очередь более тщательную проверку кредитной истории клиента. Банки будут детально изучать финансовую нагрузку, чтобы избежать риска невыплаты.
По ипотеке на готовое жилье изначально надбавки затрагивали лишь кредиты с первым взносом менее 15%, но сейчас они распространятся на более широкий спектр требований. По кредитам с первоначальным взносом ниже 10% коэффициент увеличится до 4.
Надбавки не коснутся только кредитов с первоначальным взносом от 20%, одобренных для заемщиков с показателем долговой нагрузки ниже 50%.
Какой рынок затронут надбавки?
Изменения мер и повышение надбавок в первую очередь коснутся первичного рынка недвижимости, заявил ипотечный брокер. Однако застройщик вместе с кредитором сможет избежать видимых перемен за счет определенных договоренностей, чтобы «более выгодно преподнести заемщикам свой проект».
«Пока у нас еще есть программы с первоначальным взносом в 10%. Это исключительные ситуации с некоторыми банками», — подчеркнул Ракута.
На вторичном рынке, по словам собеседника «360», банки не так часто работали с низким первоначальным взносом, повышая ставку от 15% и выше.
Новые меры и требования уравнивают первичный и вторичный рынки недвижимости. ЦБ видит это решением того, чтобы застройщики не завышали стоимость на квартиры в новостройках.
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер, эксперт по недвижимости
Будет ли мера ЦБ полезной?
Эксперт усомнился, что решение ЦБ будет эффективным. Хотя давать прогнозы и предполагать возможное развитие событий достаточно трудно, ясно, что застройщики не слишком позитивно реагируют на все последние изменения: продажи стали не такими активными, а это их главный стимул.
Рынок трансформируется, появляются новые продукты, например траншевая ипотека — кредитная программа, в которой банк выдает сумму не сразу, а частями. Но, несмотря на изменения на первичном и вторичных рынках, первоначальный взнос с каждым годом становится все выше, подытожил ипотечный брокер.