Вторичка остывает: девять городов России снижают цены на квартиры
В январе 2026 года медианная цена квадратного метра на вторичном рынке в 36 крупных городах России выросла на 0,6% до 139 тыс. рублей, но под этой средней цифрой зреет разлом: девять городов отметили снижение, еще 11 — стагнацию в пределах 0,4%.
Исследование «Алиса AI» на данных «Поиска Яндекса» рисует картину постновогодней паузы, где ипотека под 20,5% и аренда (+1,9%) перетягивают спрос к доступным вариантам, заставляя продавцов корректировать ожидания после перегрева 2025-го.
Лидеры падения: Воронеж и Рязань обвал на 5%
Воронеж лидирует в коррекции — минус 5,9% до 118 тыс. руб./кв. м, где избыток предложения и сезонное затишье ударили по ликвидным лотам. Рязань следует с падением на 5% (118 тыс.), Барнаул теряет 2% (135 тыс.), Краснодар — 1,9% (128 тыс.), Ярославль — 1,6% (103 тыс.). Челябинск (–0,9%, 107 тыс.), Балашиха (–0,8%, 171 тыс.), Нижний Новгород (–0,6%, 161 тыс.), Хабаровск (–0,5%, 132 тыс.) подтверждают тренд: рынок остывает, продавцы снижают ценники на 3–6% для быстрой сделки.
Статичные оазисы: Новосибирск и Уфа держат паузу
Новосибирск слегка просел (–0,4%, 135 тыс.), Новокузнецк (–0,1%, 88 тыс.), Уфа (0%, 131 тыс.), Владивосток (0%, 186 тыс.), Омск (0%, 113 тыс.), Кемерово (+0,1%, 111 тыс.), Ульяновск (+0,2%, 94 тыс.), Тюмень (+0,2%, 137 тыс.), Красноярск (+0,2%, 134 тыс.), Волгоград (+0,3%, 103 тыс.), Тольятти (+0,4%, 101 тыс.) — баланс, где ожидание снижения ставки ЦБ (13,5–14,5% среднегодовая) замораживает торги.
Севастополь: противоположный ветер перегрева
Севастополь выделяется на фоне: +1,3% до 194,9 тыс. руб./кв. м (средняя квартира свыше 9,5 млн руб.), Симферополь +1,9% (170,7 тыс.).
Туризм, флот, дефицит новостроек под госпрограммой (19+ млрд руб. на КОС, марину, дороги) и аренда (25–30 тыс. «однушка») выгоднее платежей по ипотеке (50 тысяч/месяц) держат цены устойчиво. Коррекция минимальна — рынок ждет +5–7% к лету, пока Москва (+34% в 2025-м) консолидирует лидерство.
Прогнозов сейчас много, но в основных оценках по Севастополю на 2026 год сходятся в одном: падения цен никто не ждёт, базовый сценарий — умеренный рост с разной скоростью для новостроек и вторички.
По вторичному рынку к началу 2026 года уже зафиксирован уровень около 182 тыс. рублей за квадратный метр, то есть плюс примерно 8% к концу 2024 года. Большинство профильных обзоров и аналитических материалов прогнозируют на 2026 год дальнейший рост цен на вторичное жильё в коридоре 8–12% за год, с более активным движением во второй половине года на фоне возможного смягчения кредитной политики и оживления спроса. Ожидается, что сильнее всего подтянутся востребованные районы с готовой инфраструктурой и ограниченным предложением.
На первичном рынке к началу 2026 года медианная цена квадратного метра в новостройках Севастополя уже вышла примерно на 280 тыс. рублей, что заметно выше среднероссийского уровня. Эксперты говорят о сохранении «дорогого» первичного рынка с небольшим, но положительным приростом цен: в среднем 5–10% за 2026 год, прежде всего в качественных проектах и локациях возле моря и в центре.
При этом ожидается, что спрос будет оставаться избирательным: покупатели жёстче смотрят на качество строительства, инфраструктуру и репутацию застройщика, и слабые проекты могут стоять на месте даже при общем росте средних цен.
Параллельно прогнозируется рост стоимости индивидуального жилищного строительства и загородных домов: для ИЖС в Севастополе называют диапазон подорожания порядка 10–20% в 2026 году из‑за удорожания материалов, дефицита рабочих рук и логистики на полуостров. Это опосредованно поддерживает и квартирный рынок: часть спроса, не дотягивающего до строительства дома, остаётся в сегменте городских квартир, в том числе в «компромиссных» локациях и форматах.
Плюсы такого сценария очевидны для собственников и девелоперов: активы в недвижимости в Севастополе, судя по прогнозам, сохраняют и наращивают стоимость, особенно в качественных сегментах.
Минусы столь же понятны для покупателей: вход на рынок не становится дешевле, а в условиях высоких ставок и растущей себестоимости выбор «разумных» по цене вариантов сужается.
Рост цен на жильё в Севастополе в 2026 году объясняется не одним, а сразу несколькими устойчивыми факторами, которые работают одновременно и подпирают рынок сверху.
Первый крупный блок — предложение.
Севастополь остаётся городом с ограниченным запасом земли под застройку, сложным рельефом и градостроительными ограничениями. Ещё несколько лет назад городские власти прямо объясняли высокие цены дефицитом участков и необходимостью завозить значительную часть стройматериалов с материка, что увеличивает себестоимость строительства. К 2026 году эта картина принципиально не изменилась: свободные площадки в пределах городской черты редки и часто проблемны, а новые проекты требуют либо сложной подготовки территории, либо выхода в более периферийные зоны. Это объективно делает каждый новый квадратный метр дороже и не позволяет резко нарастить объём ввода.
Второй фактор — устойчивый спрос, который держится даже на фоне высокой ключевой ставки и подорожания ипотеки.
По оценкам экспертов, значимую часть покупателей составляют военнослужащие, сотрудники силовых структур, федеральных ведомств и переезжающие из других регионов, прежде всего из центральной России. Для этой части аудитории город остаётся привлекательным как место службы, жизни и инвестиций: мягкий климат, статус города федерального значения, постоянное присутствие военно-морской базы и федеральных структур. В результате на первичном рынке значительная доля спроса продолжает приходиться на семейную ипотеку и другие льготные программы, а на вторичке — на покупателей с уже накопленным капиталом, для которых рост ставки менее критичен.
Третий блок — изменение структуры спроса внутри самого рынка.
На первичке в 2026 году, по оценкам аналитиков, главными бенефициарами становятся студии и однокомнатные квартиры, особенно в Нахимовском районе и других востребованных локациях. Ужесточение условий семейной ипотеки и рост цен за квадратный метр вынуждают семьи и инвесторов уходить в меньшие форматы: важнее «зайти в город» и зафиксировать объект, чем сразу брать большую площадь. Это создаёт повышенный спрос на маленькие лоты и тянет вверх среднюю цену квадрата в наиболее ликвидных проектах.
Четвёртый фактор — инфляция и рост издержек собственников.
По оценкам портала «Неагент», за три года — с начала 2023-го по январь 2026‑го — стоимость аренды почти всех типов жилья в Севастополе выросла в среднем на 40–45%, и среди причин называются устойчивый спрос, ограниченное предложение и общая инфляция. Повышение коммунальных тарифов, налогов и расходов на обслуживание недвижимости переносится в цены аренды, а затем закрепляется и в ценах продажи, поскольку многие собственники ориентируются именно на потенциальную доходность сдачи в аренду.
Наконец, пятый слой — общая макроэкономика и геополитика. Эксперты, анализирующие рынок Крыма и Севастополя, подчёркивают, что регион «выпадает» из общероссийских тенденций: рынок остаётся узким, чувствительным к логистике и политике, но именно это создаёт особую логику ценообразования.
Высокие ставки по ипотеке и стагнация в большинстве регионов России здесь сочетаются с устойчивым специфическим спросом, невысокой конкуренцией между застройщиками и ожиданиями, что «город дешевле уже не будет». Это подпитывает установку «лучше купить сейчас, пока не дороже», особенно в качественных локациях.
Вывод: на 2026 год базовый прогноз по Севастополю — продолжение роста цен на квартиры без обвала спроса, но и без прежнего ажиотажа.
Новостройки, по оценкам, прибавят в среднем до 10% за год, вторичка — до 10–12%, с выраженной дифференциацией по районам и качеству объектов. Для покупателя это год, когда решать «брать или ждать» придётся уже не с оглядкой на возможную скидку, а с учётом того, что базовый тренд по стоимости жилья в городе остаётся восходящим.