«Метриум»: Есть куда расти – районы ЦАО с дефицитом первичного элитного жилья
В центре Москвы сосредоточено 90,3% от общего числа элитных проектов на первичном рынке столицы. Дорогие новостройки, реконструированные и отреставрированные здания есть во всех без исключения районах ЦАО. На проекты, реализуемые в историческом центре, в 2022 году пришлось 77,8% сделок по ДДУ на элитном рынке столицы. Тем не менее в некоторых локациях предложение не соответствует потенциальному спросу. Эксперты компании «Метриум» нашли три района ЦАО с дефицитом первичного элитного жилья.
Мещанский район
Из-за обилия парков и бульваров Мещанский район нередко называют «зеленым центром» Москвы. В частности, здесь находится ботанический сад МГУ – Аптекарский огород, где в оранжереях и под открытым небом можно круглогодично любоваться тысячами видов растений. Также Мещанский район отличается сложившейся качественной инфраструктурой, включая культурно-досуговую: театр-студию Табакова («Табакерку»), театр Российской армии, музей Серебряного века и др.
Особенно яркими характеристиками выделяется Кузнецкий Мост – наиболее статусная улица Мещанского района. Она находится в центре культурной жизни столицы, в пешей доступности от Кремля, государственного академического Большого театра и драматического Малого театра, ЦУМа и парка «Зарядье». Также Кузнецкий Мост известен историческими зданиями с выдающейся архитектурой. Например, здесь расположен клубный дом Kuznetsky Most 12 by Lalique, который представляет собой проект бережной реконструкции знаменитого пассажа Попова, богато украшенного лепниной в духе ренессанса и барокко.
Несмотря на наличие очевидных достоинств, Мещанский район входит в число наименее застраиваемых в ЦАО. Это в первую очередь связано с дефицитом земельных участков. Сейчас девелоперы реализуют здесь всего 25 лотов в двух элитных проектах: клубном доме Kuznetsky Most 12 by Lalique и «Городской усадьбе в Орлово-Давыдовском».
Kuznetsky Most 12 by Lalique – проект реставрации исторического пассажа Попова от компании KR Properties, который создается в коллаборации со всемирно известным модным домом Lalique. На первых двух этажах клубного дома разместится торговая галерея с ресторанами. В проекте представлены апартаменты от студий до пентхаусов. Недавно девелопер вывел на рынок студии, что делает проект более доступным для инвесторов, ищущих надежные активы для сохранения и приумножения средств. Квадратный метр жилья здесь стоит в среднем 1,7 млн рублей.
«Самой престижной локацией Мещанского района является Кузнецкий Мост, – говорит Николай Гладышев, руководитель отдела продаж жилой недвижимости KR Properties. – Наш клубный дом Kuznetsky Most 12 by Lalique – единственный проект, который реализуется сегодня в столь привлекательном месте, что, несомненно, повышает его инвестиционную ценность. Также нельзя не отметить, что это настоящая трофейная недвижимость. Клубный дом Kuznetsky Most 12 by Lalique представляет собой филигранное произведение архитектурного и дизайнерского искусства, имеющее историческую ценность, поэтому апартаменты в нем со временем будут только дорожать».
«Городская усадьба в Орлово-Давыдовском» – делюкс-проект от девелопера «Sminex-ИНТЕКО». Это дебют формата индивидуальной (семейной) резиденции, рассчитанной на одного покупателя, на первичном рынке Москвы. До «Sminex-ИНТЕКО» ни один застройщик не воплощал подобные проекты. Городская усадьба включает четыре отреставрированных особняка общей площадью 4440 кв. м, которые соединены подземной галереей, ландшафтный парк площадью 2 га и паркинг на 26 автомобилей. Ее стоимость – 6 млрд рублей.
Басманный район
В Басманном районе сконцентрировано множество памятников архитектуры. При этом большинство улиц здесь тихие, без оживленного пешеходного и автомобильного трафика. Именно богатая история и камерность – ключевые преимущества данной локации. К тому же, в Басманном районе немало значимых учреждений культуры, например театр «Современник», драмтеатр имени Гоголя, центр современного искусства «Винзавод».
Главный минус Басманного района – недостаток зеленых зон. Здесь находятся набережная реки Яузы, сад культуры и отдыха имени Баумана, Чистопрудный и Покровский бульвар, парк «Горка». Но их не хватает для полноценного поглощения автомобильных выхлопных газов.
Как правило, Басманный район делят на три зоны: от центра до Садового кольца, от Садового до Третьего транспортного кольца и за пределами ТТК. Самой зеленой, благоустроенной и престижной является территория в границах Садового кольца.
Разнородность Басманного района и экологические проблемы привели к его недооценке элитными застройщиками. Сейчас здесь реализуется лишь 33 лота в двух высокобюджетных проектах: клубном доме «Абрикосов» и ЖК «Чистые пруды» (оба находятся в Потаповском переулке). Однако в ближайшие годы ситуация, возможно, изменится, ведь власти намерены активно заниматься озеленением Басманного района.
Дом «Абрикосов» – проект клубного формата от компании MR Group. В основе строения лежат каменные палаты XVII-XVIII вв., которые впоследствии были выкуплены семьей фабрикантов-кондитеров Абрикосовых. В ходе восстановительных работ реконструирован фасад дом и воссоздан подлинный интерьер квартиры Абрикосовых. Квартиры в доме сдаются без отделки, но для каждой дизайнеры придумали индивидуальное решение. Средняя цена квадратного метра в доме «Абрикосов» – 1,4 млн рублей.
Жилой комплекс «Чистые пруды» от компании «Sminex-ИНТЕКО» также представляет собой проект реконструкции. Это реконструированный особняк 1915 года постройки. Эксклюзивно для резидентов в здании откроются фитнес-зал, общественная гостиная с камином и детская комната. Квадратный метр в «Чистых прудах» стоит в среднем 2,4 млн рублей.
Красносельский район
Элитные застройщики избегают Красносельский район по целому ряду причин. Главным образом компании смущают Комсомольская «площадь трех вокзалов», генерирующая огромный пассажиропоток, и невыведенные производства: швейная фабрика «Большевичка», «Мостекстильпром», московский молочный комбинат № 1, кондитерский концерн «Бабаевский» и др.
В то же время у Красносельского района много плюсов. Например, его соседство с «Сокольниками» и «Лосиным островом» положительно влияет на экологическую обстановку. При этом здесь есть несколько собственных зеленых зон: небольшой отрезок Сретенского бульвара, Лермонтовский, Сухаревский и Грохольский (Живарев) скверы.
В Красносельском районе представлено множество музеев, театров, концертных залов, например, театр Et Cetera, камерный театр «Диалог», Московский дом национальностей, музей наивного искусства. Кроме того, на территории Красносельского района находятся две сталинские высотки, которые украшают панораму для жителей видовых квартир.
Тем не менее на первичном рынке Красносельского района экспонируется всего 4 лота в проекте Turgenev. Жилой комплекс Turgenev строится девелопером «НеоСтрой» между Сретенкой и Тургеневской площадью. Это восьмиэтажный клубный дом в стиле современного минимализма. Инфраструктура проекта включает ресторан, кинотеатр, энотеку, фитнес-зал и закрытый сад. Все квартиры сдаются с чистовой отделкой. Средняя цена квадратного метра в ЖК Turgenev равна 1,5 млн рублей.
«В ряде престижных локаций наблюдается дефицит элитных проектов из-за отсутствия участков под строительство, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум». – Такая ситуация сложилась, например, в районе Кузнецкого Моста, а также Большой и Малой Никитских улиц. Жилье в этих локациях гарантированно будет пользоваться спросом, поэтому впоследствии его почти наверняка можно выгодно перепродать.
Также стоит отметить, что статус всех районов ЦАО постепенно выравнивается. До сих пор большинство элитных проектов сосредоточено в основном на Якиманке, в Пресненском районе и Хамовниках. Но сегодня в этих локациях практически сложилась ситуация затоваривания. Поэтому девелоперы планируют переориентироваться на другие привлекательные территории, например Красносельский район. Покупателям и инвесторам нужно иметь в виду, что в престижных районах с небольшим числом элитных проектов накопился высокий отложенный спрос. Поэтому, как только здесь открываются продажи, наиболее ликвидные квартиры и апартаменты очень быстро раскупаются».