До 85% проектов требуют пересмотра технических решений на стадии рабочей документации
КТС ПРОЕКТ для портала Всеостройке.рф рассказали, как ошибки в проектной документации вынуждают девелоперов повторно оплачивать часть работ.
До 85% проектов, поступающих на разработку рабочей документации (РД), требуют пересмотра отдельных технических решений, принятых на предыдущей стадии. В большинстве случаев проектировщикам приходится сталкиваться с объемом корректировок, который может быть сопоставимым с полноценной разработкой проектной документации (ПД). Если строительство началось и документацию необходимо подготовить в сжатые сроки, стоимость разработки РД может увеличиваться на 30–50%. Такие оценки приводят специалисты архитектурно-инжиниринговой компании КТС ПРОЕКТ на основе анализа собственных проектов, которые зашли в компанию на стадии РД.
В частности, анализ портфеля КТС ПРОЕКТ показал, что в 47% случаев компания разработала рабочую документацию на основании проектной документации (ПД), подготовленной сторонними организациями. При этом непосредственная замена проектировщика из-за нарушения сроков произошла лишь в 14% случаев.
Основными причинами переработки ранее принятых решений специалисты называют:
недостаточную детализацию исходной документации;
ошибки в расчетах;
несогласованность архитектурных, конструктивных и инженерных разделов.
Проектная документация служит основой для прохождения экспертизы и получения разрешения на строительство. Однако положительное заключение экспертизы не гарантирует, что все технические решения проработаны до уровня, необходимого для выполнения строительно-монтажных работ.
Если недостатки выявляются на стадии РД, проектировщикам приходится не просто детализировать существующие решения, а повторно проверять расчеты, редактировать разделы и согласовывать изменения. При передаче проекта новой организации дополнительное время требуется на проверку исходных материалов. Даже наличие BIM-модели не всегда позволяет избежать повторной работы: модель, созданная на стадии ПД, может потребовать существенной доработки.
В результате девелопер несет дополнительные расходы на работы, которые частично уже были оплачены предыдущему подрядчику.
Как оптимизация проекта сэкономила 800 кубометров бетона, но увеличила расходы на проектирование
Так, при работе над высотным многофункциональным комплексом специалисты столкнулись с ситуацией, когда строительство уже велось, а документация была подготовлена только до нулевой отметки. Проектные решения пришлось пересматривать параллельно с возведением объекта, без остановки строительных работ.
В ходе проверки конструктивной схемы выяснилось, что отдельные элементы здания имеют избыточный запас несущей способности. После анализа нагрузок проектировщики скорректировали толщину вертикальных конструкций на верхних этажах. Это позволило сократить объем бетона более чем на 800 куб. м и высвободить дополнительную полезную площадь.
Корректировки затронули и инженерные системы. В одном из корпусов удалось оптимизировать размещение спринклерных установок без снижения уровня пожарной безопасности. Кроме того, специалисты пересмотрели трассировку инженерных сетей, чтобы сохранить проектную высоту помещений и исключить прохождение коммуникаций над парковочными местами. Все изменения согласовывались с заказчиком и вносились синхронно с графиком строительно-монтажных работ.
При этом необходимость вести проектирование параллельно со строительством и работать в сжатые сроки увеличила стоимость проектных работ для заказчика примерно на 30% по сравнению с расчетной стоимостью договора при стандартных условиях реализации проекта.
Почему исправление проектных решений может задержать строительство
Особенно ощутимыми последствия становятся, когда необходимость корректировок выявляется уже после начала строительства. Задержка с выпуском рабочих чертежей может повлиять на график строительно-монтажных работ, поэтому проектировщикам приходится увеличивать численность команды и параллельно вести разработку нескольких разделов.
По оценкам специалистов, при необходимости срочного выпуска рабочей документации стоимость ее разработки может увеличиваться на 30–50% по сравнению с работой в стандартном графике. Размер удорожания зависит от сложности объекта, объема корректировок и степени сокращения сроков.
«При выборе проектировщика заказчики нередко ориентируются прежде всего на стоимость договора. Однако важно учитывать не только первоначальные затраты, но и риски, которые могут возникнуть на следующих этапах реализации проекта. Недостаточная проработка решений способна привести к повторным расчетам, корректировке документации и дополнительным расходам. Особенно критично это для объектов, где строительство и проектирование идут параллельно: любая задержка с выпуском чертежей может отразиться на графике работ», — отмечает Евгения Траутваен, коммерческий директор КТС ПРОЕКТ.
Дополнительным фактором, влияющим на сроки и стоимость проектирования, становится организация согласования документации. Использование среды общих данных (СОД) позволяет централизовать передачу материалов и замечаний, однако не исключает задержек, если требования технического заказчика, генерального подрядчика и инвестора противоречат друг другу.
При выборе проектной организации девелоперам следует учитывать не только стоимость контракта, но и опыт подрядчика, качество координации разделов и способность соблюдать согласованный график. Ошибки, выявленные до начала строительства, как правило, проще устранить. Если же необходимость корректировок возникает уже в процессе реализации объекта, последствия могут затрагивать не только стоимость проектирования, но и сроки строительства и общий бюджет проекта.