Эксперт Эль-Хашем: в 2026 году квартира почти никогда не покупается "с нуля"

Сейчас покупка квартиры почти никогда не выглядит как "накопил — взял ипотеку — купил". Чаще это комбинация нескольких способов. Об этом "Газете.Ru" рассказал Айман Эль-Хашем, сооснователь и генеральный директор компании "22/11 Девелопмент".

По его словам, есть три главных барьера.

Первый — первоначальный взнос. В регионах нужно 1,5–2 млн рублей, в крупных городах — 3–5 млн. Для семьи с доходом 100–150 тыс. рублей в месяц это почти недостижимая сумма.

Второй — показатель долговой нагрузки (ПДН). Банк оценивает, какую долю дохода будут занимать все кредитные платежи. Важна не только сумма накоплений, но и "тяжесть" кредитного профиля.

Третий — ежемесячный платеж. По данным на 1 марта 2026 года, средний платеж по ипотеке в России достиг 38,8 тыс. рублей. Для семьи с доходом 100–150 тыс. рублей это 25–40% ежемесячного дохода без учета других расходов.

Эксперт рассказал, что сейчас квартиры покупают, комбинируя разные способы.

Первый — дополнительный источник: помощь родителей, материнский капитал и льготная ипотека. Например, семья в Екатеринбурге с доходом 130–150 тыс. рублей: 700 тыс. — маткапитал, около 1 млн дают родители, еще 300–500 тыс. — собственные накопления. Сумма 2–2,2 млн позволяет взять льготную ипотеку на квартиру за 5–6 млн.

Второй — улучшение через уже имеющийся капитал: старая квартира, доля в наследстве, дача, гараж. Семья продает жилье за 3,5–4 млн рублей, берет еще 1,5–2 млн в кредит и покупает более современное жилье.

Третий — копить 5–7 лет. Из дохода 150–200 тыс. рублей откладывать 30–50 тыс. в месяц. За это время накапливается 1,5–2,5 млн, затем ипотека и покупка — 4–6 млн в регионах или 7–10 млн в крупных городах.

Рассрочка от застройщика редко заменяет ипотеку: требуется 30–50% первоначального взноса, а остаток нужно выплатить за 1–4 года. Это слишком высокая нагрузка.

Медианная цена квадратного метра на первичном рынке — 187,8 тыс. рублей, на вторичном — 123,6 тыс. рублей. Для семей с ограниченным бюджетом вторичка часто становится основным вариантом: в нее можно быстрее заехать, район и инфраструктура уже сформированы, часть квартир продается с ремонтом и мебелью.

"В 2026 году квартира почти никогда не покупается "с нуля". Деньги собираются как конструктор: семейная помощь, старое жилье, материнский капитал, накопления, ипотека и компромисс по объекту. Покупают те, у кого есть несколько источников капитала, чистый кредитный профиль, приемлемый ежемесячный платеж и готовность пересмотреть ожидания", — резюмирует эксперт.