Primo-accédant : un T3 pour moins de 200.000 € dans le Puy-de-Dôme, c'est possible !

Les acquéreurs, surtout ceux qui ne sont pas encore propriétaires, ont perdu du pouvoir d’achat. Mais en revoyant quelques critères du bien immobilier et sa localisation, ils peuvent de nouveau trouver leur bonheur dans le Puy-de-Dôme.

Bonne nouvelle pour les primo-accédants en quête d’un bien à acheter dans le Puy-de-Dôme et à Clermont-Ferrand : les prix commencent à s’adapter à la réalité du marché. Depuis plusieurs mois, les professionnels constataient un blocage du marché avec un nombre de transactions en forte baisse. Les chiffres de la Fnaim le confirment avec 2.394 ventes enregistrées à Clermont-Ferrand sur un an en décembre 2023, soit environ 20 % de moins qu’à la même période un an auparavant.

Au niveau départemental, on est à 10.060 ventes sur un an. Il y en avait plus de 11.500 en 2022. Désormais, pour vendre s’ils y sont contraints, les vendeurs n’ont d’autre choix que de s’adapter à la conjoncture. Ainsi, toujours pour la Fnaim, le prix moyen à Clermont se situait, en décembre 2023, à 2.320 €/m2, en baisse de 3,8 % sur un an. Au niveau départemental, la tendance est la même avec un prix moyen de 1.822 €/m2, en retrait de 1 % sur un an. Cette tendance a toutes les chances de se poursuivre et même de s’accentuer, redonnant un peu de pouvoir d’achat aux acquéreurs.

Notons toutefois que cette baisse des tarifs ne s’applique pas de façon uniforme. Les biens qui affichent un mauvais DPE (F ou G) peuvent subir une décote de l’ordre de 15 à 20 %. Les produits les plus qualitatifs et les mieux situés, eux, ne bougent pas beaucoup.

Pour boucler leur financement, les primo-accédants ont donc tendance, actuellement, à élargir leurs recherches. Ceux qui visaient le centre-ville se rabattent sur la première couronne et ceux qui espéraient la première couronne regardent du côté de la seconde ou même du secteur rural. A titre de comparaison, une maison de 95 m2, joliment rénovée et décorée, sur un petit terrain de 100 m2, à proximité du centre-ville de Clermont-Ferrand était récemment proposée à 300.000 €.

Le même type de bien à une vingtaine de kilomètres s’affichait à moins de 200.000 €. Une enveloppe nettement plus finançable pour un couple de primo-accédants actifs.

L’autre option, c’est donc d’opter pour un bien à rénover ou, si on n’envisage pas de le mettre en location dans les années à venir, un bien avec un mauvais DPE. Par exemple, une demeure historique entièrement redécorée mais affichant un DPE G, située à une vingtaine de kilomètres de Clermont, était mise en vente en début d’année à moins de 180.000 €. De même, le prix d’un appartement en centre-ville peut tomber sous la barre des 2.000 €/m2 s’il est classé en F ou en G. Témoin ce trois pièces de 62 m2, dans le quartier Montlosier, DPE F, proposé sous la barre des 120.000 €.

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Comment les primo-accédants se comportent-ils dans le contexte actuel ?Globalement bien sûr, ils ont plus de difficultés à financer leur projet. Leur capacité d’achat a diminué d’au moins 20 % avec la montée des taux d’intérêt et l’emprunt sans apport est désormais impossible. Ils sont donc moins nombreux sur le marché et, pour faire aboutir leur projet, ils sont souvent obligés de faire des concessions.

Quels types de concessions ?Cela peut passer par une réduction de la surface mais ce n’est pas toujours possible car un projet correspond à une situation familiale. Un jeune couple avec deux enfants qui veut acheter sa première maison ne va pas renoncer à la troisième chambre. En général, les primo-accédants acceptent plutôt des concessions sur la localisation. Ils peuvent s’éloigner un peu, se rabattre sur la deuxième couronne alors qu’ils envisageaient la première ou s’installer dans un secteur un peu moins coté.

Quel est le budget à prévoir pour un premier achat à Clermont-Ferrand ?Cela dépend du type de bien, mais en moyenne, pour un appartement, le prix tourne autour de 2.200 €/m2. Donc, pour un trois pièces de 70 m2, il faut compter au moins 150.000 €. Une maison en première couronne, c’est un peu plus cher, mais pas tant que ça, finalement.

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