Ley de Vivienda: tres años después, la vida sigue igual... o peor
Según el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, en 2025, sólo el 14,5% de los jóvenes de 16 a 29 años se emancipan. Se trata del peor dato desde que se realiza el estudio, que añade, además, que los que deciden hacerlo en solitario deben destinar el 98,7% de su sueldo a pagar el alquiler. Ambos datos bastan para ilustrar el desolador panorama al que se enfrentan los jóvenes españoles para acceder a una vivienda y valdrían casi por si solos para concluir que la Ley de Vivienda que ahora cumple tres años no ha servido para cumplir uno de sus grandes objetivos que era facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes.
Las estadísticas, tozudas, respaldan que los precios tanto de la vivienda como del alquiler han subido con fuerza desde la aprobación de la norma. «Ha sido el periodo en que más han subido. No se puede decir que sea la causa del encarecimiento, pero es así», dice Santiago Calvo, doctor en Economía y profesor de la Universidad de las Hespérides.
Las primeras que corroboran esta subida son las oficiales, las del propio Ministerio de Vivienda y las del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según ambas fuentes, el precio de compraventa de la vivienda aumentó entre un 25% y un 30% entre mayo de 2023 y mayo de 2026, con una fuerte aceleración durante 2025.
La estadística notarial también recoge un incremento del 14% entre 2023 y 2025, aunque las proyecciones apuntan a que podría alcanzar el 25% en mayo de este año, en línea con el INE y Vivienda.
Otras no oficiales pero muy empleadas para tomar la temperatura al mercado, las de los portales inmobiliarios, arrojan subidas mayores al recoger el precio de salida de las ventas. Ambas calculan un avance superior al 40% en estos tres años.
La accesibilidad, que mide el porcentaje necesario del salario para afrontar la compra de vivienda, también ha empeorado en el trienio debido a que los precios han crecido mucho más rápido que los sueldos. Si en 2023 eran necesarios 7,3 años de renta para comprar una vivienda, en 2026 esa cantidad se ha elevado a un rango de entre 8 y 9, según el Banco de España. Además, la entrada media necesaria para afrontar la compra ha escalado desde los 50.000 hasta los 65.000-80.000 euros, según un cálculo de Pisos.com.
El acceso al alquiler tampoco ha mejorado, como demuestra el Observatorio de la Emancipación. Según Idealista, los precios son ahora un 30,7% más caros de media que en 2023 y la oferta se ha reducido un 30% –Fotocasa eleva la caída hasta el 37%–. El propio observatorio advierte de que el 43% de los jóvenes que vive de alquiler está en riesgo de pobreza.
Y, como advierte María Matos, portavoz y jefa de Estudios de Fotocasa, los efectos a su juicio negativos de la ley todavía no se han destapado al completo. «Durante este tiempo se ha consolidado un clima de inseguridad jurídica e incertidumbre regulatoria que está desincentivando a los propietarios y deteriorando la inversión en vivienda. Un 12% de los arrendadores asegura incluso que se replanteará la compra de inmuebles como inversión de cara al futuro, algo que podría seguir reduciendo la oferta disponible a medio y largo plazo», advierte.
Zonas tensionadas
Tanto Calvo como Matos creen que la ley tampoco ha sido beneficiosa en las zonas tensionadas con alquileres topados. «La oferta se está desplomando», asegura el profesor de la Universidad de las Herpérides. El último Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro el Observatorio presentado en abril defiende que, en Cataluña, la presión de la demanda ha escalado hasta los 355 interesados por vivienda en el primer trimestre de 2026, mientras que su oferta proyecta un nuevo mínimo de 96.742 inmuebles para 2026. Por su parte, el País Vasco registra la mayor caída de oferta proyectada a nivel nacional (-11,1%) y una presión que alcanza ya los 168 contactos por inmueble. En Navarra, la proyección de la oferta apunta a una caída del 9,9% y en La Coruña, de un 6,3%.
«Las zonas tensionadas o las limitaciones de precios pueden tener sentido en mercados con un amplio parque público de vivienda, pero cuando se aplican sin medidas que impulsen la construcción, incentiven la oferta y aporten seguridad jurídica, terminan provocando el efecto contrario al deseado», asegura Matos.
Los analistas y expertos insisten en que es necesario replantearse la política de vivienda para frenar un problema que ya es el que más preocupa a los españoles. «Hay que replantearse las políticas que tenemos, que están centradas en la demanda, cuando lo que hay que hacer es incrementar la oferta», asegura Calvo, que pide «construir, construir y construir».
Desde la Federación de Asociaciones de Inmobiliarias (FAI) piden un "plan Marshall" que integre políticas de urbanismo, infraestructuras, movilidad y servicios públicos con el objetivo de "descentralizar la demanda y garantizar oportunidades habitacionales en todo el territorio".
En su opinión, "la mejora de las conexiones de transporte, los equipamientos y los servicios básicos en ciudades medianas y municipios permitiría reducir la presión sobre las grandes áreas urbanas y favorecer la creación de nuevas bolsas de vivienda accesible allí donde hoy existe capacidad de crecimiento".