Más de un 26% del precio de una vivienda nueva son impuestos, tasas y cargas públicas
La vivienda sigue soportando una pesada carga fiscal que ninguna administración se plantea revisar a pesar de su efecto sobre los precios en un momento en el que la accesibilidad a la vivienda atraviesa uno de sus momentos más complicados. Los impuestos, tasas y cargas públicas que gravan la vivienda nueva en España suponen más de un 26% adicional sobre el precio de referencia de una vivienda. Así lo recoge el informe "Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana y su impacto en la compraventa de viviendas de nueva construcción", elaborado por la consultora EY para la patronal madrileña de promotores inmobiliarios Asprima.
El análisis concluye que, a partir de un ejercicio unitario que ha realizado, "puede afirmarse que por cada 100.000 euros que paga un comprador por una vivienda de nueva construcción, tiene que pagar más de 26.000 euros en concepto de costes fiscales que han sido soportados a lo largo del proceso promotor y trasladados al precio final de venta". En el caso de una vivienda tipo de 300.000 euros, el coste asciende a 78.000 euros.
Estos costes fiscales se generan de forma acumulada en las distintas fases del ciclo de la promoción inmobiliaria -adquisición del suelo, tenencia del inmueble, ejecución de las obras y venta de las viviendas- y comprenden, entre otros, el gravamen de Actos Jurídicos Documentados, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, las tasas municipales vinculadas a la actividad constructiva, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles durante el periodo de promoción y la repercusión económica de la plusvalía municipal.
Como asegura EY, se trata, en todos los casos, de cargas fiscales que, directa o indirectamente, no son absorbidas por el promotor, sino que se incorporan al precio de venta y son asumidas por el adquirente final. En el ejemplo de la vivienda de 300.000 euros, EY asegura que el comprador asume directamente 32.250 euros en impuestos que incluyen el IVA y los Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la escritura de compraventa.
El resultado, advierte, pone de manifiesto que "una parte muy significativa del precio de la vivienda de nueva construcción no responde al valor intrínseco del inmueble, a su calidad constructiva ni a una mejora del producto, sino a la acumulación de cargas fiscales soportadas durante el desarrollo del proyecto. Este fenómeno contribuye de forma relevante al encarecimiento estructural de la vivienda y repercute directamente en el esfuerzo económico que deben realizar los compradores para acceder a una vivienda en propiedad".
En consecuencia, añade EY, el precio final de la vivienda no puede analizarse únicamente en términos de coste de suelo y construcción, sino que exige considerar de manera expresa el peso de la fiscalidad asociada al proceso promotor.
Carolina Roca, presidenta de Asprima, asegura que la carga fiscal sobre la vivienda nueva "se ha convertido en una barrera insostenible para quien quiere comprar su primera vivienda. El comprador asume una carga fiscal enorme, sin ser consciente de que una porción muy significativa de lo que paga no es el valor de la vivienda, sino la acumulación de tributos a lo largo de todo el proceso", añade.
Sistema excepcional
Una carga fiscal que, según el informe, no tiene parangón con ningún país europeo. "De manera singular, y prácticamente única en el ámbito comparado, España ha llegado a construir un auténtico subsistema tributario municipal ligado a la promoción urbanística, con figuras específicas que gravan cada fase del proceso inmobiliario. Impuestos como el de Construcciones, Instalaciones y Obras, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, junto con diversas tasas urbanísticas y de aprovechamiento, conforman un marco fiscal que no encuentra un equivalente funcional ni en los modelos nórdicos, ni en el germánico, ni en el anglosajón, y que convierte a la fiscalidad municipal española en un caso digno de estudio por su carácter excepcional", asegura la consultora.
El resultado, añade, es que "en ningún otro país europeo existe una carga fiscal comparable sobre la compra de vivienda de nueva construcción, ni por el número de figuras tributarias concurrentes ni por su impacto económico agregado. La existencia de impuestos municipales que gravan de forma sucesiva la promoción urbanística, la construcción, la tenencia y la transmisión del inmueble configura un marco fiscal que penaliza singularmente al comprador de vivienda nueva, trasladándole costes que no tienen equivalencia en los modelos nórdico, germánico o anglosajón".
Esta realidad, concluye, convierte al caso español en "una excepción en el panorama europeo y explica, en buena medida, que una parte significativa del precio de la vivienda no responda al valor del inmueble en sí, sino a una carga fiscal municipal extraordinariamente intensa", concluye.