Do budúcnosti môžu klesať skôr ceny starších nehnuteľností, novostavby si hodnotu držia
Pokles cien nehnuteľností je v najbližších mesiacoch očakávaný najmä pri starších nehnuteľnostiach. V súčasnosti neklesajú ceny novostavieb, ale prevažne starších bytov. Zhodli sa na tom odborníci.
Reagovali tak na aktuálne štatistiky Národnej banky Slovenska, podľa ktorých v druhom štvrťroku pokračoval medzikvartálny pokles cien nehnuteľností o 2,3 percenta. Znížili sa aj medziročne, a to o 6,5 percenta.
"Súčasný pokles cien nehnuteľností považujeme za korekciu po dlhšom období veľmi silného rastu, ktorý bol spôsobený nízkymi úrokovými sadzbami a investičnými nákupmi," zhodnotil vedúci správy realitných fondov v 365.invest Pavol Hajdu s tým, že Európska centrálna banka využívala nízke sadzby ako nástroj na stimuláciu ekonomiky a podporu rastu.
Lacnejšie staršie nehnuteľnosti
Po nástupe inflácie a vyšších úrokových sadzieb tak dochádza ku korekcii, najmä však starších bytov.
"Je zrejmé, že za posledné mesiace zlacňujú najmä staršie nehnuteľnosti. Realitné kancelárie vo svojej praxi hovoria o prípadoch, kedy sa kupujúcim podarilo vyjednať 15 až 20 percent zľavu z ponukovej ceny staršej nehnuteľnosti," priblížil finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.
Pri novostavbách podľa neho väčšina developerov motivuje klientov radšej benefitmi v podobe kuchyne či parkovacieho státia zdarma, ako by mala znižovať ceny.
"Developeri nemajú prečo začať znižovať ceny novostavieb, keďže trh s hypotékami takmer zamrzol a s dopytom by nižšie ceny veľa neurobili. Väčšina developerov preto vyčkáva a prípadne sťahuje byty z ponuky, aby nevytvorili tlak na znižovanie cien," doplnil Hajdu.
Dôvodom poklesu cien nehnuteľností je podľa Búlika prepad dopytu pre plošné zdraženie hypoték. "Banky v porovnaní s priemerom minulých rokoch poskytujú o tretinu nových hypoték menej a ak porovnáme aktuálne objemy s jarou 2022, prepad je až dvojtretinový," vysvetlil analytik.
Dostupnosť bývania
Zlacnenie bývania a rastúce mzdy podľa investičnej platformy Portu v poslednom čase čiastočne zlepšili dostupnosť bytov na Slovensku. Väčšina kupujúcich si však nemôže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť bez hypotéky. Najdlhšie musia občania pracovať na byt či dom v Bratislave.
"Hoci nominálne mzdy rastú a ceny nehnuteľností vo väčšine krajov poklesli, je pre veľkú časť ľudí nové bývanie nedosiahnuteľné bez toho, aby si na jeho kúpu požičali. Napríklad, na dvojizbový byt v Bratislave s výmerou 55 m2 je nutné v Bratislave robiť 11,5 roka. Najmenej je to v Nitrianskom kraji, kde je to 7,5 roka," priblížil analytik platformy Marek Malina.
V Bratislavskom kraji stojí štvorcový meter bývania 3138 eur, kým priemerná mesačná mzda predstavuje 1676 eur.
V nasledujúcich mesiacoch neočakáva Búlik pokračovanie rýchleho poklesu cien nehnuteľností ako po finančnej kríze v rokoch 2009 až 2014, kedy ceny bývania klesli celkovo o 21 percent.
"Keďže ekonomická situácia je pomerne stabilizovaná, inflácia klesá, platy v priemere rastú a mnohí Slováci majú napriek zvýšeným cenám stále dostatočné finančné rezervy, väčšina predávajúcich bude naďalej čakať na zlepšenie situácie na trhu namiesto výrazného zlacnenia. Preto výrazný prepad cien bývania v ďalších mesiacoch nie je pravdepodobný," predpokladá analytik.
Vývoj cien nehnuteľností bude záležať aj na menovej politike ECB, ktorá už ďalšie zvyšovanie sadzieb neavizuje. "Z dlhodobého hľadiska však stále prevláda dopyt po bývaní, ponuka nestíha aj kvôli pomalým schvaľovacím procesom, a preto považujeme pokles cien nehnuteľností v desiatkach percent za nepravdepodobný," dodal Hajdu s tým, že očakáva mierny pokles, prípadne stagnáciu.