Stav na nemeckom trhu realít sa zhoršuje, dopyt zahraničných investorov klesá

Zahraniční investori sa do nemeckých komerčných nehnuteľností momentálne nehrnú. Nezáujem o realitný sektor, ktorý zaznamenáva najväčšiu krízu za poslednú generáciu, môže nemeckej ekonomike spôsobiť ešte väčšie problémy, než s ktorými momentálne zápasí. Informovala o tom agentúra Reuters, ktorá zverejnila údaje francúzskej BNP Paribas Real Estate.

V 1. kvartáli tohto roka sa zahraniční investori podieľali na akvizíciách komerčných realít v Nemecku približne 35 percent. To je najnižší podiel od roku 2013 a v porovnaní s rokmi spred pandémie nového koronavírusu to predstavuje zhruba 70-percentný pokles.

Navyše, jeden z najväčších developerov v Nemecku Kurt Zech varoval, že trh bude zápasiť s komplikáciami dovtedy, dokiaľ sa zahraniční investori nezačnú vo väčšej miere vracať.

"Potrebujeme návrat Američanov. Keď firmy ako Blackstone, BlackRock, Carlyle a Apollo začnú opäť na nemeckom trhu nakupovať, bude to cítiť a zároveň to bude znamenať, že sme už dosiahli dno," povedal Zech v rozhovore pre agentúru Reuters.

Postupné zhoršovanie 

Ešte pred niekoľkými rokmi sa nemeckému realitnému trhu darilo. Nízke úrokové sadzby, lacná energia a silná ekonomika umožňovali rozmach trhu, ktorý sa na celkovom hospodárstve podieľa v priemere pätinou.

Po rozhodnutí Európskej centrálnej banky (ECB) začať výrazne zvyšovať úrokové sadzby s cieľom zmierniť vysokú infláciu sa však situácia v realitách prudko zmenila. Financovanie realitných projektov sa zastavilo, viaceré developerské spoločnosti skrachovali a sektor sa obrátil na vládu o pomoc.

Ceny komerčných nehnuteľností zaznamenali v minulom roku prepad o 10,2 percenta, uviedla banková asociácia VDP. Vo výraznom poklese pokračovali aj na začiatku tohto roka, keď v 1. kvartáli medziročne klesli o ďalších 9,6 percenta, dodala VDP s tým, že komplikácie budú pokračovať aj naďalej.

Vlani sa zahraniční investori podieľali na celkovom počte transakcií v oblasti komerčných realít v Nemecku 37 percent. To je podľa BNP Paribas najnižšie číslo za celý rok za posledné desaťročie. V 1. kvartáli tohto roka sa tento podiel opäť znížil, konkrétne na 35 percent.

V minulosti boli pritom roky, keď sa zahraniční investori na takýchto transakciách podieľali približne polovicou.

"Najhoršia nálada je v Nemecku"

Aj keď vysoké úrokové sadzby nepriaznivo ovplyvnili realitné trhy po celom svete, stretnutie predstaviteľov realitných koncernov v marci vo francúzskom Cannes potvrdilo, že nemecký trh dostal najväčší zásah. "Najhoršia nálada je skutočne v Nemecku," povedal Simone Pozzato z realitnej spoločnosti Hines.

Ďalší zástupca európskej developerskej firmy, ktorý si neželal byť menovaný, uviedol, že spoločnosť plánuje presunúť zamestnancov z Nemecka na iné trhy, ako je napríklad Británia, kde je záujem investorov vyšší a kde sa očakáva rýchlejšie zotavenie aktivity.

Investorov môžu podľa analytikov do určitej miery odrádzať aj určité črty nemeckého realitného trhu. Po 2. svetovej vojne vybudovali Nemci krajinu z ruín do podoby, v ktorej nie je ani jedno dominantné mesto. To je rozdiel oproti skutočne globálnym centrám, ako sú Londýn alebo Paríž.

"Ľahšie je pochopiť chod týchto miest, než napríklad porozumieť Kolínu nad Rýnom," povedala Inga Schwarzová, šéfka oddelenia výskumu v BNP Paribas Real Estate.

Ďalším problémom je, že vlastníci nehnuteľností v Nemecku sa snažia cez krízy prejsť bez toho, aby výraznejšie znižovali ceny. To odrádza potenciálnych kupcov a odďaľuje potrebné zvýšenie počtu transakcií, ktoré by trh oživilo. "Zahraniční investori kritizujú, že veľkí vlastníci nehnuteľností v Nemecku znížili ceny v mnohých prípadoch iba o pár percentuálnych bodov, pričom v iných krajinách nemali problém zraziť ceny o 20 až 30 percent," uviedla Hela Hinrichsová, analytička zo spoločnosti Jones Lang LaSalle.

Zech, ktorého meno je na mnohých rozostavaných budovách naprieč Nemeckom, medzitým vyzval banky, aby pokračovali vo finančnej podpore trhu a umožnili tak dokončenie projektov. Zároveň dodal, že dúfa, že situácia na trhu sa ešte tento rok začne zlepšovať.